من أحوال الزيادة فى الأجرة
الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى :
النص فى المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 يدل على أن المشرع قرر هذه الزيادة فى القيمة افيجارية لما يصدق عليه وصف المكان المؤجر لاستعماله لغير أغراض السكنى فتسرى عليه سواء كان هذا الاستعمال كلياً أو جزئياً تم ابتداءً عند إبرام العقد أو كان حاصلاً فى تاريخ لاحق وذلك أخذاً بعموم النص وإطلاقه وهذه الزيادة تجد تبريرها فى أن الاستعمال لغير أغراض السكنى غالباً ما يكون لأغراض مهنية أو تجارية تدر عائداً مجزياً على المستأجر فضلاً على أن هذا النوع من الاستعمال سواء كان كلياً أو جزئياً للعين المؤجرة يُعجل باستهلاك المبنى ويؤدى إلى استمرار حاجته إلى الصيانة والترميم مما يقتضى إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك ومن ثم فلا محل لقصر تطبيق حكمها على حالة الاستعمال الكى للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى دون حالة الاستعمال الجزئى لها فى هذا الغرض لما ينطوى عليه من تقييد لمطلق النص وتخصيص لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز . هذا إلى أنه لو أراد المشرع قصر حكمه على الحالة الأولى دون الحالة الأخيرة لأفصح عن مراده صراحة .
لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر فيما ذهب إليه بمدوناته من أن الزيادة فى الأجرة المقررة بنص المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى لا تسرى على عين النزاع المؤجرة للمطعون ضده لاستعمالها مكتباً للمحاماة وللسكنى لأن شرط انطباق هذه الزيادة عليها أن يكون استعمالها لغير أغراض السكنى كلياً ، رغم أنه يكفى - وعلى ما سلف بيانه - أن يكون هذا الاستعمال لغير أغراض السكنى جزئياً لعموم النص وإطلاقه ، ورتب على ذلك قضاءه ببراءة ذمة المطعون ضده من دين الأجرة فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 912 لسنة 67ق - جلسة 18/11/2004)
الزيادة القانونية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والمنشأة من 1/1/1944 حتى 4/11/1961 . تحديدها بواقع خمسة أمثال الأجرة الأصلية .
(الطعن رقم 593 لسنة 74ق - جلسة 15/12/2004)
احتساب الحكم المطعون فيه الأجرة القانونية وفقاً لأحكام القانون رقم لسنة 1997 المشار إليه بواقع خمسة أمثال الأجرة الحالية البالغ قيمتها عشرة جنيهات فتصير خمسين جنيهاً ثم أضاف إليها قيمة الأجرة الحالية لتصبح ستين جنيهاً شهرياً ثم أعمل عليه أحكام الزيادة المنصوص عليها فى ذات القانون بواقع 10% سنوياً ورتب على ذلك صحة التكليف بالوفاء والمتضمن الأجرة القانونية المطالب بها محتسبة على هذا الأساس وإخلاء الطاعن من عين النزاع فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 593 لسنة 74ق - جلسة 15/12/2004)
إذ كان الثابت من الأوراق - وبما لا خلاف عليه بين الطرفين - أن العقار الكائن به المحل موضوع النزاع أنشئ فى عام 1935 بقرية المطيعة وسبق تأجيره إلى من يدعى (ــــ) بأجرة اتفاقية مقدارها 70 قرش زيدت باتفاقهما فى مايو 1985 - وهو تاريخ سابق على عقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 - إلى أربعة جنيهات شهرياً ، وتأيد ذلك بإقرار المطعون ضده بمحاضر أعمال الخبير أمام محكمة أول درجة وبإقرار الاتفاق المقدم أمام ذات المحكمة ، وأنه بتاريخ 26/11/1984 صدر قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 205 لسنة 1984 بمد سريان أحكام القانون 49 لسنة 1977 على القرية الكائن بها عين النزاع ، بما لازمه أن هذه العين أصبحت خاضعة لقانون إيجار الأماكن فى تحديد أجرتها القانونية ويكون هذا التاريخ هو المعول عليه فى تحديد مقدار الزيادة إذ يعتبر بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون أجرتها السارية فى ذلك التاريخ - تاريخ تدخل المشرع بإخضاع العين لقانون إيجار الأماكن - هى الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 على هذا الأساس ، وكان الطاعن بصفته قد استأجر عين النزاع من المطعون ضده بعقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 بأجرة شهرية مقدارها 17 .50 جنيه وتمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن الأجرة القانونية لهذه العين التى تحسب على أساسها الزيادة المذكورة هى 70 قرش بحسبانها الأجرة التى كانت سارية منذ تاريخ إنشاء العقار سنة 1935 حتى سنة 1984 تاريخ خضوع القرية الكائن بها لقانون إيجار الأماكن وبعد هذا التاريخ حتى سنة 1985 حيث زيدت إلى أربعة جنيهات شهرياً ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد فى حساب الزيادة بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار الطاعن المشار إليه معتبراً أن تاريخ إنشاء العين المعول عليه فى حسابها هو عام 1935 ، ورتب على ذلك قضاءه بصحة التكليف بالوفاء وبفسخ عقد الإيجار لعدم توقى الطاعن الإخلاء بسداد الأجرة وزيادتها المطالب بها والمصروفات الفعلية حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى ، ودون أن يواجه دفاع الطاعن سالف البيان بما يصلح رداً عليه رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 2019 لسنة 72 ق - جلسة 6/1/2005)
الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السُكنى . م7 ق13لسنة 1981 . احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الاتفاقية . شرطه . خضوعها للتحديد القانونى قبل العمل بالقانون 49 لسنة 1997
(الطعن رقم 2330 لسنة 74ق - جلسة 18/5/2005)
النص فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 ، والمواد 1 ، 11 ، 14 من اللائحة التنفيذية يدل - على أن المشرع استهدف ايضاً من تقرير هذه الزيادة - كما هو الشأن فيما تغياه من المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 - علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر فى تحديد الأجرة ورفع الغبن الذى أصاب ملاك العقارات بمقدار ما لحق بهم منه ، وأن العبرة فى نظره للتعرف على مقدار الزيادة هى بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع ابتداء لقوانين إيجار الأماكن ، أما إذا كانت العين خاضعة لمبدأ حرية المتعاقدين فى تحديد الأجرة والمدة كان تكون واقعة فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضعها لذلك القانون ، فإن تاريخ تدخل المشرع يكون هو المعمول عليه فى تحديد مقدار الزيادة ، يؤيد هذا ما أورده المشرع فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة محكومة بقوانين إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرة محكومة بأحد تلك القوانين وجبت الزيادة .
(الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق - جلسة 18/5/2005)
إذ كانت عين النزاع لم تخضع لقوانين إيجار الأماكن إلا اعتباراً من 18/3/1978 تاريخ العمل بقرار وزير الإسكان رقم 104 لسنة 1978 بعد سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرية الكائنة بها ، فإن هذا التاريخ يكون بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون الأجرة المبينة بالعقد هى الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادات التى قررتها المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 على هذا الأساس ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واحتسب تلك الزيادات على أساس أن العين أنشئت فى سنة 1968 والزم الطاعنة بها ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق - جلسة 18/5/2005)
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذى يحكمها وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن . لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه . م3 ق لسنة 1997 .
(الطعن رقم 2420 لسنة 74 ق - جلسة 26/6/2005)
الزيادة فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى . م3 قلسنة 1997 العبرة فى احتسابها بتاريخ إنشاء المبنى .
(الطعن رقم 27 لسنة 74 ق - جلسة 25/5/2005)
ثبوت أن عين النزاع أنشئت عام 1944 . عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير . المنازعة جدياً فى عدم مطابقة أجرتها القانونية لتلك الواردة بعد الايجار . أثره . وجوب تحديد أجرتهاوفقاً لأحكام القانون 121 لسنة 1947 . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء محتسباً الزيادة المقررة بالقانونين رقمى لسنة 1997 ، 13لسنة 1981 استناداً إلى الكشف الرسمى الصادر من مصلحة الضرائب العقارية دون أن يعرض لهذا الخلاف . خطأ حجبه عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الأعمال وما طرأ عليها من تخفيض وزيادة .
(الطعن رقم 2420 لسنة 74ق - جلسة 26/6/2005)
الزيادة فى الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال .
حق المؤجر فى اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة فى غير أغراض السكنى - م23 ق 49 لسنة 1977 ، المادتان 7 ، 19 ق 13لسنة 1981 - خلو القانون المدنى وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى - أثره - عدم جواز إنقاص المستأجر الأجرة بإرادته المنفردة - العبرة بالاستعمال الوارد بالعقد دون الاستعمال الواقعى - الرجوع إلى الأجرة الأصلية ، مناطه - موافقة المؤجرة على قبولها واقتضائها - لا يغير من ذلك علمه وسكوته لتغيير المستأجر العين المؤجرة لغرض السكنى - علة ذلك .
(الطعن رقم 699 لسنة 70ق - جلسة 17/6/2001)
الزيادة الدورية فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى :
النص فى المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 يدل على أن المشرع قرر هذه الزيادة فى القيمة افيجارية لما يصدق عليه وصف المكان المؤجر لاستعماله لغير أغراض السكنى فتسرى عليه سواء كان هذا الاستعمال كلياً أو جزئياً تم ابتداءً عند إبرام العقد أو كان حاصلاً فى تاريخ لاحق وذلك أخذاً بعموم النص وإطلاقه وهذه الزيادة تجد تبريرها فى أن الاستعمال لغير أغراض السكنى غالباً ما يكون لأغراض مهنية أو تجارية تدر عائداً مجزياً على المستأجر فضلاً على أن هذا النوع من الاستعمال سواء كان كلياً أو جزئياً للعين المؤجرة يُعجل باستهلاك المبنى ويؤدى إلى استمرار حاجته إلى الصيانة والترميم مما يقتضى إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك ومن ثم فلا محل لقصر تطبيق حكمها على حالة الاستعمال الكى للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى دون حالة الاستعمال الجزئى لها فى هذا الغرض لما ينطوى عليه من تقييد لمطلق النص وتخصيص لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز . هذا إلى أنه لو أراد المشرع قصر حكمه على الحالة الأولى دون الحالة الأخيرة لأفصح عن مراده صراحة .
لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر فيما ذهب إليه بمدوناته من أن الزيادة فى الأجرة المقررة بنص المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى لا تسرى على عين النزاع المؤجرة للمطعون ضده لاستعمالها مكتباً للمحاماة وللسكنى لأن شرط انطباق هذه الزيادة عليها أن يكون استعمالها لغير أغراض السكنى كلياً ، رغم أنه يكفى - وعلى ما سلف بيانه - أن يكون هذا الاستعمال لغير أغراض السكنى جزئياً لعموم النص وإطلاقه ، ورتب على ذلك قضاءه ببراءة ذمة المطعون ضده من دين الأجرة فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 912 لسنة 67ق - جلسة 18/11/2004)
الزيادة القانونية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والمنشأة من 1/1/1944 حتى 4/11/1961 . تحديدها بواقع خمسة أمثال الأجرة الأصلية .
(الطعن رقم 593 لسنة 74ق - جلسة 15/12/2004)
احتساب الحكم المطعون فيه الأجرة القانونية وفقاً لأحكام القانون رقم لسنة 1997 المشار إليه بواقع خمسة أمثال الأجرة الحالية البالغ قيمتها عشرة جنيهات فتصير خمسين جنيهاً ثم أضاف إليها قيمة الأجرة الحالية لتصبح ستين جنيهاً شهرياً ثم أعمل عليه أحكام الزيادة المنصوص عليها فى ذات القانون بواقع 10% سنوياً ورتب على ذلك صحة التكليف بالوفاء والمتضمن الأجرة القانونية المطالب بها محتسبة على هذا الأساس وإخلاء الطاعن من عين النزاع فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 593 لسنة 74ق - جلسة 15/12/2004)
إذ كان الثابت من الأوراق - وبما لا خلاف عليه بين الطرفين - أن العقار الكائن به المحل موضوع النزاع أنشئ فى عام 1935 بقرية المطيعة وسبق تأجيره إلى من يدعى (ــــ) بأجرة اتفاقية مقدارها 70 قرش زيدت باتفاقهما فى مايو 1985 - وهو تاريخ سابق على عقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 - إلى أربعة جنيهات شهرياً ، وتأيد ذلك بإقرار المطعون ضده بمحاضر أعمال الخبير أمام محكمة أول درجة وبإقرار الاتفاق المقدم أمام ذات المحكمة ، وأنه بتاريخ 26/11/1984 صدر قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 205 لسنة 1984 بمد سريان أحكام القانون 49 لسنة 1977 على القرية الكائن بها عين النزاع ، بما لازمه أن هذه العين أصبحت خاضعة لقانون إيجار الأماكن فى تحديد أجرتها القانونية ويكون هذا التاريخ هو المعول عليه فى تحديد مقدار الزيادة إذ يعتبر بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون أجرتها السارية فى ذلك التاريخ - تاريخ تدخل المشرع بإخضاع العين لقانون إيجار الأماكن - هى الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادة المقررة بالقانون لسنة 1997 على هذا الأساس ، وكان الطاعن بصفته قد استأجر عين النزاع من المطعون ضده بعقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 بأجرة شهرية مقدارها 17 .50 جنيه وتمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن الأجرة القانونية لهذه العين التى تحسب على أساسها الزيادة المذكورة هى 70 قرش بحسبانها الأجرة التى كانت سارية منذ تاريخ إنشاء العقار سنة 1935 حتى سنة 1984 تاريخ خضوع القرية الكائن بها لقانون إيجار الأماكن وبعد هذا التاريخ حتى سنة 1985 حيث زيدت إلى أربعة جنيهات شهرياً ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد فى حساب الزيادة بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار الطاعن المشار إليه معتبراً أن تاريخ إنشاء العين المعول عليه فى حسابها هو عام 1935 ، ورتب على ذلك قضاءه بصحة التكليف بالوفاء وبفسخ عقد الإيجار لعدم توقى الطاعن الإخلاء بسداد الأجرة وزيادتها المطالب بها والمصروفات الفعلية حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى ، ودون أن يواجه دفاع الطاعن سالف البيان بما يصلح رداً عليه رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 2019 لسنة 72 ق - جلسة 6/1/2005)
الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السُكنى . م7 ق13لسنة 1981 . احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الاتفاقية . شرطه . خضوعها للتحديد القانونى قبل العمل بالقانون 49 لسنة 1997
(الطعن رقم 2330 لسنة 74ق - جلسة 18/5/2005)
النص فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 ، والمواد 1 ، 11 ، 14 من اللائحة التنفيذية يدل - على أن المشرع استهدف ايضاً من تقرير هذه الزيادة - كما هو الشأن فيما تغياه من المادة السابعة من القانون رقم 13لسنة 1981 - علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر فى تحديد الأجرة ورفع الغبن الذى أصاب ملاك العقارات بمقدار ما لحق بهم منه ، وأن العبرة فى نظره للتعرف على مقدار الزيادة هى بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع ابتداء لقوانين إيجار الأماكن ، أما إذا كانت العين خاضعة لمبدأ حرية المتعاقدين فى تحديد الأجرة والمدة كان تكون واقعة فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضعها لذلك القانون ، فإن تاريخ تدخل المشرع يكون هو المعمول عليه فى تحديد مقدار الزيادة ، يؤيد هذا ما أورده المشرع فى المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة محكومة بقوانين إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرة محكومة بأحد تلك القوانين وجبت الزيادة .
(الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق - جلسة 18/5/2005)
إذ كانت عين النزاع لم تخضع لقوانين إيجار الأماكن إلا اعتباراً من 18/3/1978 تاريخ العمل بقرار وزير الإسكان رقم 104 لسنة 1978 بعد سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرية الكائنة بها ، فإن هذا التاريخ يكون بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون الأجرة المبينة بالعقد هى الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادات التى قررتها المادة الثالثة من القانون رقم لسنة 1997 على هذا الأساس ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واحتسب تلك الزيادات على أساس أن العين أنشئت فى سنة 1968 والزم الطاعنة بها ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق - جلسة 18/5/2005)
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذى يحكمها وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن . لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه . م3 ق لسنة 1997 .
(الطعن رقم 2420 لسنة 74 ق - جلسة 26/6/2005)
الزيادة فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى . م3 قلسنة 1997 العبرة فى احتسابها بتاريخ إنشاء المبنى .
(الطعن رقم 27 لسنة 74 ق - جلسة 25/5/2005)
ثبوت أن عين النزاع أنشئت عام 1944 . عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير . المنازعة جدياً فى عدم مطابقة أجرتها القانونية لتلك الواردة بعد الايجار . أثره . وجوب تحديد أجرتهاوفقاً لأحكام القانون 121 لسنة 1947 . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء محتسباً الزيادة المقررة بالقانونين رقمى لسنة 1997 ، 13لسنة 1981 استناداً إلى الكشف الرسمى الصادر من مصلحة الضرائب العقارية دون أن يعرض لهذا الخلاف . خطأ حجبه عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الأعمال وما طرأ عليها من تخفيض وزيادة .
(الطعن رقم 2420 لسنة 74ق - جلسة 26/6/2005)
الزيادة فى الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال .
حق المؤجر فى اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة فى غير أغراض السكنى - م23 ق 49 لسنة 1977 ، المادتان 7 ، 19 ق 13لسنة 1981 - خلو القانون المدنى وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى - أثره - عدم جواز إنقاص المستأجر الأجرة بإرادته المنفردة - العبرة بالاستعمال الوارد بالعقد دون الاستعمال الواقعى - الرجوع إلى الأجرة الأصلية ، مناطه - موافقة المؤجرة على قبولها واقتضائها - لا يغير من ذلك علمه وسكوته لتغيير المستأجر العين المؤجرة لغرض السكنى - علة ذلك .
(الطعن رقم 699 لسنة 70ق - جلسة 17/6/2001)