اثر الرهن الرسمي

اثر الرهن الرسمي





اثر الرهن الرسمي بالنسبة
للمتعاقدين


إلتزامات الراهن :


الإلتزام باعطاء المرتهن حق الرهن: حق الدائن
المرتهن ينشأ بمجرد العقد ولا يتوقف على أي إجراء لاحق كإجراء القيد مثلا لأن
القيد واجب لنفاذ الرهن في مواجهة الغير


وإذا كان
الراهن شخصا آخر غير المدين جاز له تفادي أي إجراء موجه إليه إن هو تخلى عن العقار
المرهون ووفقا للأوضاع والأحكام التي يتبعها الحائز في تخلية العقار


إلتزام الراهن بضمان سلامة
الرهن:


الم 898 (
يلتزم الراهن بضمان سلامة الرهن وللدائن المرتهن أن يعترض على كل عمل أو تقصير من شأنه
إنقاص ضمانه إنقاصا كبيرا وله في حالة الإستعجال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل
التحفظية اللازمة وأن يرجع على الراهن بما يتفق في ذلك)


الإلتزام بضمان الهلاك أو
التلف:


إذا تسبب الراهن بخطئه في هلاك العقار المرهون
أوتلفه كان للدائن المرتهن الخيار بين أن يطلب تأميننا كافيا أو أن يستوفي حقه
فورا.


إلتزام
الراهن بنفقات الرهن:


الم883/2 (تكون مصاريف العقد على الراهن إلا إذا
إتفق على غير ذلك) والراهن هو الذي يرفع مصاريف العقد والقيد.


حقوق الراهن.


حق التصرف في العقار:


يجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون سواء
كان التصرف ماديا أو قانونيا شرط أن لا يضر بحقوق الدائن المرتهن وهذا ما نصت عليه
الم894 من الق المدني


بيع العقار المرهون باعتباره
منقولا بحسب المآل:


قد لايكون تصرف الراهن يمثل خطرا على المرتهن
كأن يتصرف في الثمار وهي متصلة بالعقار أو محصول الأراضي لأنه يعد من قبيل أعمال
الإدارة ويجوز للراهن ذلك طالما لم تلحق الثمار بالعقار المرهون





بيع العقارات بالتخصيص:


أن التصرف في العقارات بالتخصيص يشكل ضررا
بالنسبة للدائن المرتهن لأنه ينقص من قيمة الضمان وهذا التصرف لا ينفذ في حق
الدائن المرتهن إذا تم بعد قيد الرهن وإذا قام الراهن بمثل هذا التصرف فللمرتهن أن
يعترض على فصل العقار بالتخصيص إن لم يكن قد تم ذلك فعلا أما إذا تم فصله وانتقلت
حيازته إلى المشتري فهنا نراعي نية المشتري


سلطة الإستعمال:


للراهن
باعتباره المالك والحائز للعقار المرهون الحق في إستعماله إلى حين التنفيذ عليه
دون أن يتسبب في إنقاص أو إضعاف الضمان المقرر للمرتهن إضعافا كبيرا ويمنع عليه أن
يخرب العقار المرهون أو أن يتركه يتخرب ممتنعا عن صيانته وللمرتهن عندئذ كافة
الوسائل للحفاظ على حقه في الرهن


سلطة الإستغلال:


المبدأ أن الرهن لايحرم الراهن من سلطته كمالك ولا
ينزع عنه حيازته للعقار المرهون ويترتب على ذلك أن يحتفظ الراهن إلى حين التنفذ
على العقار بسلطة إستغلاله بما نخوله له من إدارة وإستغلال بالكيفية التي تحقق
مصلحته وتحصيل ثماره


1/الإيجار الثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية:


لقد أقر
المشرع في الم896 ق م بنفاذ ما يصدر على الراهن من إيجار ثابت التاريخ قبل تسجيل
تنبيه نزع الملكية على اعتبار ماله من سلطة في إستغلال العقار المرهون في هذه
الفترة السابقة للتنفيذ على العقار لكن المشرع قرر حماية للمرتهن عما قد يصدر من
إيجار طويل المدة 9 سنوات وبأن الإيجار الذي لا تتجاوز مدته 9 سنوات مما يدخل في
أعمال الإدارة المعتادة


2/الإيجار غير الثابت التاريخ أو المنعقد بعد تسجيل
التنبيه بنزع الملكية:


بتسجيل تنبيه نزع الملكية تغل يد الراهن عن
إستغلال العقار المرهون وعلى ذلك لا ينفذ من حيث المبدأ في حق الدائن المرتهن
الإيجار الصادر من الراهن بعد تسجيل التنبيه ويأخذ حكمه في ذلك الإيجار غير الثابت
الم 896/1 يلي تسجيله لتنبيه نزع الملكية من مدة فقد ميز المشرع بين عدة فروض.


- المخالفة بالأجرة أو الحوالة بها لمدة تزيد عن 3 سنوات: وهذه لاتكون
نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع
الملكية الم897.


- المخالفات والحوالات غير ثابتة التاريخ: التي لا تكون نافذة في حق
الدائن المرتهن .


- حالة بيع الثمار قبل جنيها ومدى
نفاذها في مواجهة الدائن المرتهن: حق جني الثمار أو التصرف فيها يدخل ضمن سلطة
الراهن في الإستغلال إلى حين إلتحاقها بالعقار المرهون من تاريخ تسجيل تنبيه نزع
الملكية


آثار
الرهن الرسمي بالنسبة للدائن المرتهن.


:حقوق الدائن المرتهن قبل حلول أجل الدين:


لا يكون للدائن المرتهن سوى الحق في مراقبة ما
يترتب عليه المساس بحق أو الإنقاص منه فإذا حدث ذلك فله إتخاذ الإجراءات التحفظية
اللازمة للمحافظة على العقار من التلف.


بعد حلول أجل الدين:إذا حل الأجل ولم يف المدين بالدين جاز للدائن المرتهن التنفيذ على العقار
المرهون متبعا في ذلك إجراءات فرضها القانون كما يجوز له التنفيذ على سائر أموال
المدين (الضمان العام)في حالة عدم كفاية ثمن العقار للوفاء بالدين فالدائن المرتهن



1/بطلان شرط تملك العقار المرهون عند عدم الوفاء :


الم903(يكون
باطلا كل إتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم إستيفاء الدين وقت حلول أجله في أن يتملك
العقار المرهون في نظير ثمن معلوم أيا كان أو في أن يبيعه دون مراعاة للإجراءات
التي فرضها القانون ولو كان هذا الإتفاق قد أبرم بعد الرهن.


2/بطلان شرط البيع دون اتباع
الإجراءات التي فرضها القانون:


الشرط يبطل والرهن يبقى قائما


حقوق المرتهن على الكفيل العيني:


باعتبار أن
الكفيل العيني هو راهن ضامن لدين الغير فإن مسؤوليته تتحدد بالمال الذي قدمه ضمانا
لدين المدين ومن ثم لا يجوز للدائن المرتهن أن ينفذ على غيره كما لا يجوز له في
حالة عدم كفايته للوفاء بكامل حقه التنفيذ بالباقي على أموال الكفيل العيني الأخرى
وليس أمام الدائن المرتهن إلا الرجوع بالباقي على المدين بما له قبله من ضمان
الم902


القواعد العامة في التنفيذ على
رجوع المرتهن.:


ينفذ الدائن
بحقه على العقار المرهون بعد التنبيه على المدين بالوفاء علما بأن إستيفاء الدائن
لحقه من ثمن بيع العقار بالمزاد العلني من ثمن بيع العقار بالمزاد العلني وفقا
للإجراءات المبينة في ق إ م مما يتعلق بالنظام العام بحيث يبطل كل إتفاق على غير
ذلك قبل حلول أجل الدين


اثر الرهن الرسمي بالنسبة للغير:


قيد الرهن وحق الأفضلية


قيد الرهن الرسمي :


و هو إجراء يتم في المحافظة
العقارية الواقع في دائرة اختصاصها العقار المرهون و هو بمثابة شهر الرهن و يتم ذلك
بالتأشير على البطاقة الخاصة بالعقار المرهون المادة : 905 من القانون المدني


تعطيل أثر الدين :


إذا تأخر إجراء القيد في بعض الحالات فلن يستفيد
من إجراء القيد بعد هذا و هذه الحالات يتعطل فيها اثر القيد و هي توقف أثره غير
نافذا في مواجهة الغير و نجعل الرهن غير كامل الأثر و هذه الوقائع هي :


شهر إفلاس المدين :


بحيث بعد شهر الإفلاس لا يمكن إجراء قيد
الرهن الصادر من المدين الراهن الذي ظهر إفلاسه


تسجيل التنبيه بنزع الملكية :


فإذا قام احد الدائنين بتسجيل التنبيه بنزع
الملكية فلا يستطيع بعدها الدائن المرتهن الذي يكون قد نشأ حقه إن يقيد رهنه.


الأفضلية :


حق الدائن المرتهن
في التقدم في إستفاء حقه من العقار المرهون على الدائنين المرتهنين التاليين له


موضوع الأفضلية :


أصل الدين : و هوا
لمبلغ الثابت في القيد


الفوائد المستحقة : من
وقت القيد .


المصروفات : و تشمل الرهن و
قيده و تجديده ....الخ , و هذا مانصت عليه المادة : 909 من القانون المدني


ثالثا : محل الأفضلية :


و هو ما يباشر عليه الدائن المرتهن حقه في
التقدم و هو بصفة أصلية ثمن العقار بعد بيعه بالمزاد العلني








التنازل عن مرتبة الرهن :


نصت المادة : 910 يفترض وجود أكثر من حق مقيد
على العقار يلي بعضها البعض في المرتبة ويحق لصاحب حق متقدم أن يتنازل لصاحب حق
متأخر عليه عن مرتبته .و التنازل عن مرتبة الرهن على القيد و ليس ذاته فلذلك على
الرهن ذاته فلذلك اشترط النص إن يكون للمتنازل له رهن مقيد على نفس العقار . و هذا
التنازل يجب إلا يضر بحقوق الدائنين الآخرين المقيدة حقوقهم على العقار


حق التتبع وانقضاء الرهن الرسمي .


حـق التتبـــع .


المقصود به إذا انتقلت
ملكية العقار المرهون
إلى الغير بأي
سبب من الاسبا ب فللدائن المرتهن أن
يستعمل الميزة التي يخولها له الرهن
، وهي تتبع العقار في أي يد يكون
لينفذ عليه .


صاحب الحق في التتبع:


و التتبع حق لكل دائن مرتهن مهما كان حتى
ولو كان متأخرا و لا يستفيد من بيع العقار و هذا مستخلص من


الحائــــــز :


و التتبع يمارس في مواجهة حائز
العقار المرهون و الحائز كما عرفته المادة : 911 فقرة 2 من القانون المدني هو كل
من ملكية إليه بأي سبب من الأسباب ملكية العقار المرهون و لا اعتبار من انتقلت
إليه الملكية حائزا في مفهوم هذا النص يجب : - ألا يكون مسؤولا عن الدين ملكية
العقار أو أي حق عيني قابل للرهن كالانتفاع قبل أن يسجل الكفيل الشخصي


أولا : شروط مباشرة حق التتبع :


حلول اجل الدين :


و
يحل بحلول اجله أو للأسباب الأخرى المسقطة
بالأجل و هي و فقا للمادة 911 من القانون
المدني


يجب أن يكون الرهن نافذا في مواجهة الحائز :


و
لا يكون الرهن في مواجهة الحائز إلا إذا كان مقيد الشهر من انتقلت إليه العقار حقه
.


- يجب أن يكون الحائز مالكا للعقار المرهون :


لأن حق التتبع لا يمارس إلا في مواجهة الحائز
بالمعنى المقصود في المادة : 911


مقارنة بين مركز الحائز و الكفيل العيني :


سبق القول بان الكفيل العيني يلتزم عينيا و إن
مسؤوليته عينية تقتصر على العقار المرهون .


من حيث مصدر
المسؤولية
:


فالكفيل هو الذي أنشأها لرضائه أما الحائز
فمسؤوليته نشأت بقوة القانون نتيجة انتقال ملكية العقار المرهون إليه


من حيث العلاقة بالدين :


الكفيل العيني ليس أجنبيا عن الدين فهو ضامنا
بإرادته أما الحائز فعلاقته بالدين تنشأ نتيجة انتقال ملكية العقار المرهون إليه .


من حيث العلاقة
بالدائن المرتهن :


الكفيل لا يعتبر أجنبيا عن الدائن المرتهن اذ
يربطهما عقد الكفالة العينية فالكفيل العيني يعتبر راهنا و ليس من الغير .أما
الحائز فهو أجنبي عن الدائن المرتهن و لا تربطه به أي علاقة شخصية .


ثانيا :إجراءات
التتبع :


التنبيه على المدين بنزع الملكية :


المادة : 923 لا يجوز للدائن
المرتهن أن يتخذ في مواجهة نزع الملكية وفقا لأحكام قانون الإجراءات المدنية إلا
بعد إنذاره بدفع الدين المستحق أو نخلية العقار


إنذار الحائز :


و يلي هذا الإنذار التنبيه الموجه
إلى المدين و هذا الإنذار يكون بالدفع أو التخلية


ثالثا : الدفوع الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع :


1/ الدفوع المتعلقة بالدين :


تنص المادة : 924 من القانون المدني لقد بين هذا
النص دفعا واحدا و هو متعلق بالدين إذا
كان قد حكم به على المدين و يميز حكم هذه
المادة بين فرضيتين :


حالة شهر سند الملكية قبل صدور الحكم بالدين :


و في هذه الحالة إذا لم يكن الدائن
قد اختصم الحائز فلا يكون الحكم حجة عليه لأنه من الغير و له أن يتمسك بجميع
الدفوع التي كان المدين التمسك بها ( 924 فقرة من القانون المدني ) كبطلان الدين
مثلا.





حالة عدم شهر سند الملكية قبل صدور الحكم بالدين :


و في هذا الفرض يكون الحكم حجة على
الحائز و لا يمكنه التمسك إلا بالدفوع التي يمكن للمدين التمسك بها بعد صدور الحكم
بالدين كانقضائه لسبب لاحق للحكم مثلا ( المادة : 924 فقرة 2 من القانون المدني )
.


2/ الدفوع المستمدة من
عقد الرهن :


لم ينص المشرع على حالة التي يكون
فيها الدفع مستحيل من الرهن ذاته و لكن ليس هناك ما يمنع من إن التمسك الحائز بدفع
يستمده من عقد الرهن ذاته كبطلانه أو
الخلل في القيد أو غيرها من الدفوع التي يمكن أن يستمدها من الرهن


رابعا : الخيارات الممنوحة للحائز لوقف
إجراءات التتبع


أولا : قضاء الديون :


يقصد أن يوفي
الحائز للدائنين المرتهنين حقوقهم قبل المدين


قضاء الديون اختيارا :


تنص المادة : 912 من القانون المدني قد يرى
الحائز أن خير سبيل يسلكه هوان يدفع للمرتهن طالب التنفيذ دينه إذا كان الدين اقل
مما مستحق في دينه و بدفعه هذا يخلص عقاره من الرهن و يبرئ ذمتهم الثمن .و الصورة
العادية لقضاء الديون هي أن يكون الحائز قد اكتسب العقار المرهون بالشراء و لم يقم
بدفع الثمن للبائع


ما يجب أن يفي به الحائز لقضاء الدين :


المادة : 912 أن ما يقضيه الحائز هو الدين و ملحقاته بما في ذلك مصاريف الإجراءات من وقت
إنذاره .


وقت قضاء
الديون :


المادة : 912 من القانون المدني لا
يستطيع الحائز إجبار الدائن على استفاء حقه قبل حلول أجل الدين ,ولكن إذ حل الأجل كان للحائز أن يقضي الدين دون أن ينتظر إنذار الدائن له .


رجوع الحائز بما وفاه :


ليس للحائز الذي وفى الديون في حدود ما هو ملزم
به لسبب تملك العقار المرهون أن يرجع على المالك السابق للعقار بشيء لأنه يكون قد
دفع ما في ذمته .








الدعوى الشخصية :


تنص المادة 912 من القانون المدني الصورة الغالبة هي أن
المدين هو الراهن نفسه ,ومع ذلك قد يحدث
أن ينقل المدين ملكية العقار المرهون إلى شخص آخر ,وهذا الشخص ينقله إلى الحائز
فإنه يكون لدينا المدين الراهن والمالك السابق والحائز .فالحائز للعقار المرهون
يمكنه أن يرجع على المدين الراهن بدعوى
الإثراء بلا سبب,ويرجع على المالك السابق بدعوى ضمان .


دعوى الإثراء بلا سبب :


للحائز أن يرجع للمدين الراهن بهذه الدعوى
المقررة في القواعد العامة ويتحقق إثراء دعوى الضمان :


وللحائز
أن يرجع على المالك السابق بدعوى
الضمان المقررة في المادة 374 من القانون
المدني إذا كان قد اشترى العقار المرهون ,أما إذا كان قد تلقى العقار المرهون عن طريق الهبة فلا رجوع له بشيء


دعوى الحلول :


تنص المادة 912 من القانون المدني على
مايلي .»..كما يجوز له أن يحل محل الدائن الذي
استوفى الدين فيما له من الحقوق إلا ما كان منها متعلقا بتأمينات قديمها شخص آخر
غير المدين .» و يلاحظ أن هذا النص قيد من الأثر للحلول إذا استثنى من ذلك عدم
إمكانية رجوع الحائز على الكفيل إذا كان الدين الذي قام بالوفاء به مضمون بكفالة .
و يبرر الفقهاء هذا الاستثناء بأنه لا ينبغي أن الكفيل لمجرد أن الراهن تصرف في
العقار المرهون إلى شخص أخر


قضاء الديون جبرا :


ويلزم الحائز في الحالات التالية :


الحالة الأولى :


تنص المادة : 914 فقرة 01 على مل يلي : إذا كان
في ذمة الحائز بسبب امتلاك العقار المرهون مبلغ الأداء حالا لوفاء جميع الدائنين
المقيدة حقوقهم على العقار فلكل من هؤلاء الدائنين أن يجبره على الوفاء بحقه بشرط
أن يكون سند ملكيته قد سجل .


الحالة الثانية :


تنص المادة : 914 فقرة 02 من القانون المدني على
مايلي : فإذا كان الدين الذي في ذمة الحائز غير
مستحق الأداء حالا أو كان اقل من الديون المستحقة للدائنين أو مغايرا لها
جاز للدائنين إذا اتفقوا جميعا أن يطالبوا الحائز بدفع ما في ذمته بقدر ما هو
مستحق لهم و يكون الدفع طبقا للشروط التي التزم الحائز في أصل تعهده أن يدفع
بمقتضاها


الحالة الثالثة :


أما الحالة الأخيرة فلم ينص عليها المشرع و
لكنها تطبيقا للقواعد العامة , فتتحقق إذا اشترط المالك السابق على الحائز أن يقوم
بوفاء ديون الدائنين المرتهنين للعقار , و
في هذه الحالة يستفيد الدائنين المرتهنين من هذا الاشتراط و لهم حق مطالبة الحائز
للوفاء , و يصبح هذا الأخير ملتزما شخصيا في أمواله بالوفاء فلا يحق له التخلي عن
العقار المرهون


ثانيا : التطهير
:


هو إن يعرض الحائز على الدائنين
المرتهنين بأن يدفع لهم مبلغا مساويا للقيمة الحقيقة للعقار المرهون ,


صاحب الحق في التطهير :


تنص المادة : 915 من الفقرة 01 من القانون
المدني عل مايلي : يجوز للحائز إذا سجل ملكيته أن يطهر العقار من كل رهن ثم قيده
قبل تسجيل هذا السند .


-
الوقت الذي يتم فيه التطهير :


- للحائز الحق في عرض التطهير بمجرد
اكتسابه صفة الحائز دون انتظار الحلول اجل الدين , و يبقى هذا الحق قائم إلى يوم
إيداع قائمة شروط البيع .


إجراءات
التطهير :


لقد بينتها المادة : 916 من القانون المدني :
فيجب على الحائز الذي يعرض التطهير أن يبلغ إلى كل دائن مرتهن مقيد حقه في موطنه
المختار إعلان يشتمل على : * خلاصة من سند ملكية الحائز تتضمن بيان نوع التصرف و
تاريخه و اسم المالك السابق مع تعينه محل العقار و الثمن في حالة كون التصرف بيع
.* تاريخ شهر ملكية الحائز .* المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار , و يجب أن لا
يكون المبلغ اقل مما يتخذ أساسا في تقدير المقابل في حالة نزع ملكية للمنفعة
العامة و أن لا يقل على كما هو باقي في ذمة الحائز من ثمن .* ذكر كل الحقوق التي تم قيدها قبل أن
يشهر الحائز سند ملكيته .و تضيف المادة : 917 من القانون المدني انه عليه كذلك أن
يبدي استعداده في نفس الإعلان للدفع في حالة قبول الدائنين لهذا العرض .








مصير العرض الذي
تقدم به الحائز :


قد
يقبل الدائنين العرض كما قد يرفضونه


قبول العرض :


لم
يشترط المشرع موافقة صريحة منهم و إنما اعتبر سكوتهم عن الرفض قبولا و هذا ما يفهم
من نص المادة : 917 من القانون المدني التي نصت على انه : يجوز لكل دائن قيد حقه و
لكل كفيل لحق يقيد أي يطلب بيع عقار المطلوب تطهيره و يكون ذلك في خلال : 30 يوما
من أخر إعلان رسمي يضاف إليها آجال المسافة ما بين الموطن الأصلي و الموطن المختار
على أن لا تزيد آجال المسافة على :30 يوما أخرى .كما يتضح أن المدة لا تتجاوز : 60
يوما على أكثر تقدير فإذا انتهت المدة و لم يرفض لي دائن اعتبر سكوتهم قبولا و يحق
بعدها للحائز القيام بالتطهير .


*رفض العرض :


و يعتبر عرض التطهير مرفوضا إذا لم يوافق عليه
الدائنين المرتهنين أو احدهم ,فالرفض يؤدى حتما إلى البيع بالمزاد العلني .ويحق
البيع لاى دائن مرتهن أو لكفيل عيني اذ تنص المادة 918من القانون المدني على ما
يلي :يجوز لكل دائن مرتهن قيد حقه و لكل كفيل لحق مقيد أن يطلب بيع العقار المطلوب
تطهيره .....).و يتم طلب البيع وفقا لما نصت عليه المادة 919من القانون المدني إذ
قررت انه يتم


بإعلان يوجه إلى الحائز و إلى المالك
السابق ,و يجب على طالب البيع أن يودع لدى
الخزينة العامة مبلغا كافيا لتغطية مصاريف البيع بالمزاد


العلني .فإذا لم يتم الإعلان بهذه الطريقة
كان باطلا.المادة 919من القانون المدني تنص على ما يلي :على أن عدم استيفاء شرط من هذه الشروط يؤدي إلى بطلان الطلب . وعلى طالب البيع بالمزاد أن
يبقى على طلبه ولا يمكن التراجع عنه إلا إذا وافق على ذلك جميع الدائنين و جميع
الكفلاء وفي الأخير نقول انه إذا لم يطلب
بيع العقار وفقا للإجراءات التي فرضتها المادة 919من القانون المدني فان ملكية
العقار تستقر للحائز نهائيا وذلك إذا ما دفع المبلغ الذي يقوم به العقار أو أودعه
الخزينة العامة ,و بمجرد هذا يمكن له طلب إلغاء التعقيدات الواردة على عقاره.











ثالثــا
:التخــلية


.هي تجنب الحائز
اتخاذ الإجراءات في مواجهته بترك العقار في يد حارس قضائي ,و تمارس الإجراءات في
مواجهة هذا الأخير


- صاحـب
الحق في التخلــــية :


التخلية في الأصل
مقررة لمصلحة الحائز ,و لكنهناك حالات يسقط عنه هذا الحق و ذلك اذ ا كانمجبرا على قضاء الديون :المادة 914من الفقرة 3من القانون المدني : (وفي كلتا
الحالتين لا يجوز للحائز أن يتخلص من التزامه بالوفاء للدائنين بتخلية عن العقار
....) وكذلك التخلية حق للكفيل العيني حسب المادة 902من الفقرة 2 من
القانون المدني : ( و اذاكان الراهن شخصا
آخر غير المدين جاز له تفادى أي إجراء موجه إليه إن هو تخلى عن العقار المرهون
....الخ ).


-وقت التخــــلية :


لم يحدد المشرع وقت لها ,فيمكن للحائز
اللجوء إليها بمجرد إنذاره بالوفاء ,و يبقى هذا الحق قائم إلى يوم رسو البيع
بالمزاد.


-إجراءات التخلية :


تنص المادة 922من القانون المدني على ما
يلي :تكون تخلية العقار المرهون بتقرير يقدمه الحائز إلى قلم كتابة المحكمة
المختصة ,و يجب عليه أن يطلب التأشير بذلك في هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية


-أثار التخــلية :


تتلخص في *بمجرد التخلية تتوقف الإجراءات
في مواجهة الحائز و لصاحب المصلحة أن يطلب تعيين حارس لاتخاذ الإجراءات في مواجهته


رابـــــعا :الموقف الأخير الذي يتعرض له الحائز (البيع
بالمزاد العلني ).


إذا لم يقضى الحائز الديون , أو يتخلى عنه
فيتعرض للبيع بالمزاد العلني ,مع ملاحظة انه يباع العقار بالمزاد العلني إذا ما
تقدم الحائز بعرض للتطهير و رفض هذا العرض ,كما قد يتم البيع في غير مواجهة الحائز
إن هو تخلى عنه.


- من يحـــق له أن يدخل في المزاد: بعد
أن يعرض العقار للبيع بالمزاد العلني ,
يحق لكل شخص أن يتقدم في المزايدة بما في ذلك الحائز .


*مركـــز من يــرسو عليه المزاد:


قد
يرسو المزاد على ألحائزكما قد يرسو على غبر الحائز ,وفيما ما يلي نبين مركز الراسي
عليه المزاد:





- رسو المزاد على الحائز:


إذا تقدم الحائز في المزاد و رسو عليه ,
تأكدت ملكيته للعقار و يبقى مالكا بسنده الاصلى .وهذا ما أكدته المادة 926من
القانون المدني


-رســو المزاد على غير الحائز:


ففي هذه الحالة الراسي عليه المزاد يكتسب
الملكية بمقتضى حكم مرسى المزاد و تنتقل إليه من الحائز ,


مركـــز العقار بعد رسو المزاد:


إن
رسو المزاد لا يرتب اثر فعلى و لا يطهر العقار إلا إذا قام من رسا عليه المزاد
بدفع الثمن أو أودعه وفق ما جاء في الشطر الأخير من المادة 926 من القانون المدني


1/رســو المزاد على الحائز :


فإذا رسا المزاد على الحائز يتطهر العقار
من كل الرهون المقيدة قبل أن ينتقل العقار إليه .أما الرهون التي رتبها هو بعد
انتقال الملكية إليه فتبقى قائمة و لا يطهر العقار منها


2/رسو المزاد على غير الحائز:


إذا رسا المزاد على غير الحائز فان العقار
يتطهر من كل الرهون المقيدة عليه سواء تلك
الصادرة من المالك السابق أو الصادرة من الحائز نفسه , إذ يستوفى الدائنون حقوقهم
من ثمن العقار فالأسبقية لدائن المالك السابق ,وهذا ما يفهم من نص المادة 928من
القانون المدني , ويتضح من هنا أن كل الحقوق التي رتبها الحائز على والعقار تنقضي
,ولكن ما هو الحكم بالنسبة للحقوق التي كانت له قبل أن يصبح حائز؟


رجـــوع حقــوق الحائـز:


لقد نصت المادة 929من القانون المدني على
ما يلي يعود للحائز ما كان له قبل انتقال ملكية
العقار إليه من حقوق ارتفاق و حقوق عينية أخرى).و معنى هذا النص انه إذا
رسا المزاد على شخص أخر غير الحائز , فان رسو المزاد لا يطهر العقار من حقوق
السابق وجودها و نفاذها على الرهن الذي أدى إلى بيع العقار بالمزاد العلني .


-مسؤولـــية الحائــز :


أن
حق الحائز في الضمان يقابله التزام بالمحافظة على العقار المرهون ,وهذا الالتزام
تضمنته المادة 932 من القانون المدنـي





انقضاء الرهن الرسمي .


انقضاء الرهن بصفة تبعية :


تنص المادة 933من القانون المدني على ما
يلي ينقضي حق الرهن الرسمي بانقضاء الدين المضمون و يعود معه إذا زال السبب الذي
انقضى به الدين ,دون إخلال بالحقوق التي يكون الغير حسن النية كسبها في الفترة ما
بين انقضاء الحق و عودته.


انقضاء الرهن
بصفة أصلية :


يقصد بانقضاء الرهن الرسمي بصفة أصلية
انقضاء الرهن الرسمي و بقاء الدين قائما في ذمة المدين لان الانقضاء يرجع إلى سبب
يتعلق بالرهن ذاته .و أسباب انقضاء الرهن بهذه الطريقة هي تطهير الحائز للعقار
المرهون بيع العقار المرهون بالمزاد العني نزول المرتهن عن الرهن الرسمي و كذلك
هلاك العقار المرهون .


أولا تطهير الحائز للعقار المرهون:


تنص المادة : 934 من القانون المدني على مايلي :
إذا تمت إجراءات التطهير انقضى حق الرهن نهائيا ....و على هذا فانه إذا قام الحائز
بتطهير العقار المرهون أي قام بالإجراءات المنصوص عليها في المادتين : 916 و 917
من القانون المدني فان الرهن ينقضي و يصبح العقار محرر من الرهون التي كانت تنقله
.


ثانيا : البيع بالمزاد العني :


تنص المادة /: 936 من القانون المدني على ما يلي
: إذا بيع العقار المرهون بيعا جبريا بالمزاد العلني سواء كان ذلك في مواجهة مالك
العقار الحائز الحارس الذي سلم إليه العقار عند التخلية فان حقوق الرهن على هذا
العقار تنقضي بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين
الذي تسمح مرتبهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن .


ثالثا : نزول المرتهن عن الرهن :


و النزول عن الرهن يعني أن الدائن
المرتهن تنازل عن الرهن وحده دون الدين فبعد نزوله عن الرهن يبقى دينه دينا شخصيا
غير مضمون برهن .و يلاحظ في هذا الصدد أن المشرع لو ينص على النزول عن الرهن كسبب
من أسباب انقضاء الرهن الرسمي مع انه نص عليه بصدد الرهن الحيازي ( المادة : 965
من القانون المدني )





رابعا : هلاك العقار المرهون :


لم ينص عليه
المشرع كسبب لانقضاء الرهن الرسمي رغم انه
نص عليه بشان الرهن الحيازي يجب في هذا الصدد التذكير بأنه يجب أن يهلك العقار
هلاكا كليا لانقضاء الرهن الرسمي لأنه إذا كان الهلاك جزئيا فان المتبقي من العقار
يبقى ضامنا للدين عملا بقاعدة عدم تجزئة الرهن .