المقصود بدعوى صحة ونفاذ البيع هو تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية ولهذا فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذى يصدر فى الدعوى ممكنين ، وإذا كان الغرض من دعوى صحة التعاقد هو إجبار البائع على تنفيذ التزاماته التى من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً ، فإن للبائع أن يدفع هذه الدعوى باستحالة تنفيذ هذه الالتزامات بسبب انتقال الملكية إلى مشتر ثان منه و يستوى فى ذلك أن يتدخل المشترى أو لا يتدخل ، وللمشترى أن يطعن فى مواجهة البائع فى عقد هذا المشترى الثانى بما شاء من الطعون التى يقصد بها إزالة أثر تسجيل هذا العقد ليصل بذلك إلى إثبات أن التزامه بنقل الملكية إليه ممكن و أن كان الحكم الذى يصدر لصالحه بذلك لا يكون حجة على المشترى الثانى ، فإذا كان الحكم قد قضى بصحة و نفاذ عقد البيع دون أن يبحث أمر البيع المشهر الذى تمسك به البائع بصدوره إلى المشترى الثانى أو يرد على دفاعه بشأنه فإنه يكون مشوبا بالقصور بما يبطله .(1)
وتقوم هذه الدعوى اعتمادًا على العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية من المادة: 15 من قانون الشهر العقاري والتي تنص على (كما يجب تسجيل دعاوى صحة العاقد على حقوق عينية عقارية) .
وقد بقي هذا النص على حاله في المشروع الجديد لقانون الشهر العقاري والتوثيق (العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية من المادة 13 من المشروع) ودعوى صحة العاقد لم تكن مذكورة في قانون التسجيل الصادر في سنة 1923 ولكن العمل ابتدعها بخاصة في عقد البيع تحت اسم دعوى صحة ونفاذ العقد منذ صدور هذا القانون ليواجه بها امتناع البائع عن القيام بالأعمال الواجبة لتسجيل عقد البيع وبخاصة التصديق على إمضائه في الورقة العرفية المثبتة لعقد البيع فإذا ما صدر الحكم بثبوت البيع أو بصحته ونفاذه جعل منه المشتري سندًا يغنيه عن عقد البيع الصالح للتسجيل إذا هو ثبت وقوع البيع صحيحًا نافذًا فيجوز للمشتري أن يسجل هذا الحكم باعتباره سندًا قاطعًا على وقوع البيع ولا يحتاج تسجيله إلى تدخل البائع ومتى سجله انتقلت إليه ملكية المبيع وقد قضت محكمة النقض بان دعوى صحة ونفاذ التعاقد تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة البيع ثم يفصل في أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته وهل كان له عذر في هذا الامتناع أو لم يكن ومن ثم فإن تلك الدعاوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب بطلان العقد إذ أن من شأن هذا البطلان لو صح أن يحول دون الحكم بصحة العقد ونفاذه. (1)
ويدخل أيضًا في بحث ما إذا كان العقد صوريًّا صورية مطلقة إذ من شأن هذه الصورية لو صحت أن يعتبر العقد لا وجود له قانونًا فتحول دون الحكم بصحته ونفاذه .
كما نصت المادة 15/2 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أن : يؤثر منطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو هامش تسجيلها .
وفي المادة 17/1 منه على أن : يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على من ترتب لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها.
وفي الفقرة الثالثة من المادة 17 من القانون ذاته المضافة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 الذي تقرر العمل بأحكامه اعتبارًا من 1/5/1976 على أن : ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول .
وهذا يدل على أن المشرع أوجب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عيني عقاري وأوجب التأشير منطوق الحكم النهائي الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها ورتب على ذلك أن يكون حق المشتري رافع الدعوى حجة على من ترتب لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة ودرءًا لاضطراب المعاملات وعدم استقرارها وضع المشرع حدًّا زمنيًّا لا يجوز معه لصاحب الشأن أن يستفيد من هذا الأثر الرجعي،ا فاشترط لاحتفاظ المشتري بهذه الميزة أن يتم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيًّا أو من يوم 1/5/1976م أيهما أطول وإلا سقط حقه في الاحتفاظ بها وزالت الأسبقية التي كانت قد تقررت له من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يحتج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة. ( 1 )
احكام محكمه النقض
1- المقصود بدعوى صحة ونفاذ البيع المعروفة بدعوى صحة التعاقد هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية وإذا كان التسجيل لا يترتب عليه أثر إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذي من شأنه إنشاء أو نقل حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار وكان القانون رقم 114 لسنة 146 الخاص بالشهر العقاري إذا أجاز بنص الفقرة الثانية من المادة 15 تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها طبق القانون انسحاب أثر الحكم إلى تاريخ صحيفة الدعوى (م 17) إنما قصد حماية أصحاب هذه الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحائفها ولم يقصد أن يترتب على مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد انتقال الملكية قبل التأشير بالحكم الصادر فيها فإن تسجيل المشتري صحيفة دعواه قبل أن يسجل المشتري الآخر من ذات البائع عقده لا تنتقل بها الملكية إلى المشتري الأول الذي سجل صحيفة دعواه ولا يحول دون الحكم فيها بصحة عقد المشتري الآخر إذ يتوقف نقل الملكية على التأشير بالحكم وفق القانون. ( 2 )
3- تسمك المطعون ضدها (البائعة) بأن عقد البيع موضوع الدعوى مزور عليها عدم تقديم الطاعنة المشترية هذا العقد لاتخاذ إجراءات الطعن بالتزوير عليه بمقولة أنه مودع بمكتب الشهر العقاري دون أن تقيم الدليل على استحالة سحبه أو تطلب تمكينها من إثبات ذلك قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول دعوى الطاعنة بصحة ونفاذ البيع تأسيسًا على عدم تقديمها له دون عذر مقبول كفايته لحمل قضائه.
إثبات الحكم المستأنف إطلاعه على عقد بيع مقدم من الطاعنة ومذيل بتوقيع منسوب صدوره إلى المطعون عليها لا أثر له.
علة ذلك تعييب الحكم المطعون فيه في هذا الشأن جدل مما تستغل محكمة الموضوع بتقديره ، عدم جواز إثارته أمام محكمة النقض جلسة 19/4/2000 الطعن رقم 2390 لسنة 63 ق بل إن العمل صار مرحلة أبعد من ذلك وغل يد البائع عن التصرف في العقار المبيع من وقت رفع الدعوى بصحة التعاقد وذلك بأن يسجل المشتري صحيفة دعوى صحة التعاقد ومن وقت تسجيلها لا يستطيع البائع أن يتصرف في العقار حتى إذا صدر الحكم بصحة التعاقد بعد ذلك أشر المشتري به على هامش تسجيل صحيفة الدعوى فيصبح أي تصرف صادر من البائع من وقت تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد غير نافذ في حق المشتري.
وقد أقرت محكمة النقض العمل فيما جرى عليه من ذلك واعتبرت دعوى صحة التعاقد دعوى استحقاق مالا حتى نجعلها خاضعة للشهر كدعاوى الاستحقاق التي ذكرها القانون صراحة، في قانون التسجيل الصادر في سنة 1923.
أحكام محكمة النقض .
أ- دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مالا يقصد بها تنفيذ التزامات التي من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية ولا يجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين ويترتب على ذلك أنه إذا كن البائع قد باع العقار مرة ثانية لمشترى ثاني وسجل هذا التعاقد قبل أن يتمكن المشتري الأول من التسجيل أصبح تنفيذ الالتزام البائع بنقل ملكيته إلى المشتري الأول غر ممكن عينًا وتحول حق المشتري إلى تعويض. ( 1 )
ب- دعوى حصة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مالا يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم بتسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية فيتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشتري إلى طلبه بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر له في الدعوى ممكنين . ( 2 )
وأضاف القانون رقم 6 لسنة 1991 فقرة ثانية إلى المادة 65 من قانون المرافعات نصها الآتي (ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق/ العينية العقارية إلا إذا شهرت صحيفتها)، ورتب على تسجيلها كما جاء في المادة 17 من قانون الشهر العقاري المعدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقًا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة هذه الدعوى أو التأشير بها ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذي كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليها في الفقرة السابقة ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.
ودعوى صحة التعاقد على الوجه المتقدم الذكر أكثر ما ترفع في خصوص مطالبة المشتري بالحكم بصحة ونفاذ عقد البيع وهو عقد ناقل للملكية ولكن لا يوجد ما يمنع من رفعها في خصوص المطالبة بالحكم بصحة ونفاذ أي عقد آخر غير البيع سواء كان هذا العقد ناقلاً أو منشئًا لحق عيني عقاري آخر غير حق الملكية كحق الانتفاع أو حق الارتفاق أو كان كاشفًا عن حق عيني فيجوز رفع الدعوى بصحة ونفاذ عقد المقايضة أو عقد الهبة أو عقد الشركة أو عقد الوفاء بمقابل يكون عقارًا أو عقد ينقل حق الانتفاع من المنتفع إلى غيره (بيع حق الانتفاع) أو عقد ينشئ حق ارتفاق أو عقد يكشف عن حق الملكية العقارية كعقد القسمة أو عقد الصلح ويخلص إذن مما تقدم أن جميع دعاوى صحة التعاقد على النحو الذي أسلفناه يجب تسجيل صحائفها إذا وقعت على حقوق عقارية كما هو صريح نص المادة 15/2 من قانون الشهر العقاري فيما قدمناه.
هذا وقد أضاف القانون رقم 6 لسنة 1991 فقرة ثانية إلى المادة 65 من قانون المرافعات نصها الآتي (ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقاري إلا إذا شهرت صحيفتها) ورتب على تسجيلها كما جاء في المادة 17 من قانون الشهر العقاري المعدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقًا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة هذه الدعوى أو التأشير بها ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذي يكسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليها في الفقرة السابقة ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.
وبذلك فإن دعوى صحة التعاقد أكثر ما ترفع في خصوص مطالبة المشتري بالحكم بصحة ونفاذ عقد البيع وهو عقد ناقل للملكية ولكن لا يوجد ما يمنع من رفعها في خصوص المطالبة بالحكم بصحة ونفاذ أي عقد آخر غير البيع سواء كان هذا العقد ناقلاً أو منشئًا لحق عيني عقاري آخر غير حق الملكية لحق الانتفاع أو حق الارتفاق أو كان كاشفًا عن حق عيني فيجوز رفع الدعوى بصحة ونفاذ عقد المقايضة أو عقد الهبة أو عقد الشركة أو عقد الوفاء بمقابل يكون عقارًا أو عقد ينقل حق الانتفاع من المنتفع من إلى غيره (بيع حق الانتفاع) أو عقد ينشأ حق ارتفاق أو عقد يكشف عن حق الملكية العقارية كعقد القسمة أو عقد الصلح.
ويخلص إذن مما تقدم أن جميع دعاوى صحة التعاقد على النحو السابق يجب تسجيل صحائفها إذا وقعت على حقوق عينية عقارية كما هو صريح نص المادة 15/2 من قانون الشهر العقاري فيما قدمناه.
ونستخلص من كل ما سبق في الحديث عن دعاوى صحة التعاقد وصحة ونفاذ البيع أن .
1- دعوى صحة التعاقد بالبيع ودعوى صحة البيع ونفاذه مسميان لدعوى موضوعية واحدة تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومراده ونفاذه. (1)
2- تختص بنظرها المحكمة الابتدائية أو المحكمة الجزئية وفقًا لقواعد تقدير قيمة الدعوى الواردة في قانون المرافعات المدنية والتجارية بحسب قيمة العقار وهي دعوى شخصية عقارية تختص محليًّا بنظرها محكمة المدعى عليه أو محكمة العقار.
3- يقصد المشتري بدعوى صحة التعاقد إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا ومن ثم فالبائع هو الخصم الأصيل فيها حتى لو كان قد باع ذات المبيع إلى مشترى آخر. (1)
4- دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومراده ونفاذه وتستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام بتسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة التعاقد وبالتالي فإن هذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد وانعدامه وبصحته أو بطلانه وفيها أنه غير جدي أو حصل التنازل عنه إذ م من شأن هذه الأسباب لو صحت أن يعتبر العقد غير موجود قانونًا فيحول ذلك دون الحكم بصحته ونفاذه . (2)
5- دعوى صحة ونفاذ عقد البيع اتساعها لبحث النزاع حول ملكية البائع للمبيع بملكية البائع لجزء من المبيع مؤداه امتناع البائع عن طلب إلحاق محضر الصلح المبرم بينهما عن كامل القدر المبيع أو القضاء للمشتري بصحة عقده إلا بالنسبة للقدر المملوك للبائع له لقاء ما يعادله من الثمن. (3)
6- الثمن ركن أساسي في عقد البيع (م 418 مدني) تحديده في العقد بالعملة المصرية ثم الوفاء به بالنقد الأجنبي أثره لا بطلان وعلة ذلك اعتبار هذا الوفاء عملاً قانونيًّا تاليًا لانعقاد العقد. (4)
7- دعوى صحة التعاقد ماهيتها وجوب تملك البائع للمبيع مؤداه وجوب بحث ما يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع عدم كفاية ما يورده البائع في العقد من بيان لسند ملكيته. (1)
8- مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ليس من شأنه نقل الملكية العقارية من البائع إلى المشتري عدم انتقالها إلا بشهر الحكم النهائي الصادر بصحة البيع أو التأشير بمنطوقه في هامش تسجيل الصحيفة بثبوت الملكية للمشتري من وقت إشهار ذلك الحكم وليس من تاريخ تسجيل الصحيفة. (2)
9- دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مالا للقدر المبيع ويقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية فإنه يتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر له في الدعوى ممكنين. (3)
وفيما يلي عرض لبعض صور صحف دعاوى صحة التعاقد أو صحة ونفاذ عقد البيع .
صيغة رقم 1
دعوى صحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي ( تم الوفاء بكامل الثمن )
الديباجة
وأعلنته بالآتي
بموجب عقد بيع مؤرخ .../.../.... باع المعلن إليه إلى الطالب ما هو كامل أرض وبناء العقار رقم ...... شارع .............. قسم ....... محافظة .......... والمكون من .............. والبالغ مساحته مترا مربعا والمحدود بالحدود الآتية :
الحد البحري / ............. الحد القبلي / ...............
الحد الشرقي / .............. الحد الغربي / ..............
وذلك نظير ثمن إجمالي مقبوض بمجلس العقد قدره ........... جنية .
وإذ تضمن عقد البيع سالف الذكر في البند ( ) التزام المعلن إليه بإعداد مستندات الملكية اللازمة لإتمام العقد النهائي . إلا إنه تقاعس عن تنفيذ التزامه رغم طلب ذلك منه بالطريق الودي .
لما كان ما تقدم وكان تنفيذ التزام المعلن إليه تنفيذا عينيا ممكنا وفقا لنص المادة 210 من القانون المدني إذ يقوم حكم القاضي مقام تصديق المعلن إليه على توقيعه بالشهر العقاري ومن ثم يمكن تسجيل هذا الحكم بما تضمنه من صحة ونفاذ هذا العقد بما يؤدي إلى نقل ملكية المبيع للطالب .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه أعلاه إلى حيث محل إقامة المعلن إليه وأعلنته بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام الدائرة ( ) بمحكمة .... الكائن مقرها ..... وذلك بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم ..... الموافق .../.../.... ليسمع الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ .../.../.... والمتضمن بيع المعلن إليه للطالب ما هو كامل أرض وبناء العقار المبين الحدود والمعالم بعقد البيع وبصدر هذه العريضة نظير ثمن مقبوض جميعه بمجلس العقد قدره ..... جنية مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة . مع حفظ كافة الحقوق
ولأجل العلم /
ملاحظة :
1 - دعوى صحة التعاقد هي دعوى شخصية عقارية تختص بنظرها محليا محكمة العقار وكذا محكمة موطن المدعي عليه
2 - دعوى صحة التعاقد هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه مما يقتضي أن تفصل المحكمة في حقيقة المبيع .
( طعن رقم 1520 س 49 ق جلسة 18/4/1984 )
3 - دعوى صحة ونفاذ عقد البيع لا يشترط فيها القانون اختصام أشخاص معينين وإنما يكفي فيها أن يكون تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية ممكنا ، فإذا صدر حكم بصحة ونفاذ عقد البائع للبائع سواء قبل رفع دعوى المشتري الأخير أو أثناء نظرها فإن التزام البائع الأخير بنقل الملكية جبرا عنه يصبح ممكنا بإمكان تسجيل الحكمين .
( طعن رقم 769 س 49 ق جلسة 20/1/1984 )
وتقوم هذه الدعوى اعتمادًا على العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية من المادة: 15 من قانون الشهر العقاري والتي تنص على (كما يجب تسجيل دعاوى صحة العاقد على حقوق عينية عقارية) .
وقد بقي هذا النص على حاله في المشروع الجديد لقانون الشهر العقاري والتوثيق (العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية من المادة 13 من المشروع) ودعوى صحة العاقد لم تكن مذكورة في قانون التسجيل الصادر في سنة 1923 ولكن العمل ابتدعها بخاصة في عقد البيع تحت اسم دعوى صحة ونفاذ العقد منذ صدور هذا القانون ليواجه بها امتناع البائع عن القيام بالأعمال الواجبة لتسجيل عقد البيع وبخاصة التصديق على إمضائه في الورقة العرفية المثبتة لعقد البيع فإذا ما صدر الحكم بثبوت البيع أو بصحته ونفاذه جعل منه المشتري سندًا يغنيه عن عقد البيع الصالح للتسجيل إذا هو ثبت وقوع البيع صحيحًا نافذًا فيجوز للمشتري أن يسجل هذا الحكم باعتباره سندًا قاطعًا على وقوع البيع ولا يحتاج تسجيله إلى تدخل البائع ومتى سجله انتقلت إليه ملكية المبيع وقد قضت محكمة النقض بان دعوى صحة ونفاذ التعاقد تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة البيع ثم يفصل في أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته وهل كان له عذر في هذا الامتناع أو لم يكن ومن ثم فإن تلك الدعاوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب بطلان العقد إذ أن من شأن هذا البطلان لو صح أن يحول دون الحكم بصحة العقد ونفاذه. (1)
ويدخل أيضًا في بحث ما إذا كان العقد صوريًّا صورية مطلقة إذ من شأن هذه الصورية لو صحت أن يعتبر العقد لا وجود له قانونًا فتحول دون الحكم بصحته ونفاذه .
كما نصت المادة 15/2 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أن : يؤثر منطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو هامش تسجيلها .
وفي المادة 17/1 منه على أن : يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على من ترتب لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها.
وفي الفقرة الثالثة من المادة 17 من القانون ذاته المضافة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 الذي تقرر العمل بأحكامه اعتبارًا من 1/5/1976 على أن : ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول .
وهذا يدل على أن المشرع أوجب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عيني عقاري وأوجب التأشير منطوق الحكم النهائي الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها ورتب على ذلك أن يكون حق المشتري رافع الدعوى حجة على من ترتب لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة ودرءًا لاضطراب المعاملات وعدم استقرارها وضع المشرع حدًّا زمنيًّا لا يجوز معه لصاحب الشأن أن يستفيد من هذا الأثر الرجعي،ا فاشترط لاحتفاظ المشتري بهذه الميزة أن يتم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيًّا أو من يوم 1/5/1976م أيهما أطول وإلا سقط حقه في الاحتفاظ بها وزالت الأسبقية التي كانت قد تقررت له من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يحتج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة. ( 1 )
احكام محكمه النقض
1- المقصود بدعوى صحة ونفاذ البيع المعروفة بدعوى صحة التعاقد هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية وإذا كان التسجيل لا يترتب عليه أثر إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذي من شأنه إنشاء أو نقل حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار وكان القانون رقم 114 لسنة 146 الخاص بالشهر العقاري إذا أجاز بنص الفقرة الثانية من المادة 15 تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها طبق القانون انسحاب أثر الحكم إلى تاريخ صحيفة الدعوى (م 17) إنما قصد حماية أصحاب هذه الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحائفها ولم يقصد أن يترتب على مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد انتقال الملكية قبل التأشير بالحكم الصادر فيها فإن تسجيل المشتري صحيفة دعواه قبل أن يسجل المشتري الآخر من ذات البائع عقده لا تنتقل بها الملكية إلى المشتري الأول الذي سجل صحيفة دعواه ولا يحول دون الحكم فيها بصحة عقد المشتري الآخر إذ يتوقف نقل الملكية على التأشير بالحكم وفق القانون. ( 2 )
3- تسمك المطعون ضدها (البائعة) بأن عقد البيع موضوع الدعوى مزور عليها عدم تقديم الطاعنة المشترية هذا العقد لاتخاذ إجراءات الطعن بالتزوير عليه بمقولة أنه مودع بمكتب الشهر العقاري دون أن تقيم الدليل على استحالة سحبه أو تطلب تمكينها من إثبات ذلك قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول دعوى الطاعنة بصحة ونفاذ البيع تأسيسًا على عدم تقديمها له دون عذر مقبول كفايته لحمل قضائه.
إثبات الحكم المستأنف إطلاعه على عقد بيع مقدم من الطاعنة ومذيل بتوقيع منسوب صدوره إلى المطعون عليها لا أثر له.
علة ذلك تعييب الحكم المطعون فيه في هذا الشأن جدل مما تستغل محكمة الموضوع بتقديره ، عدم جواز إثارته أمام محكمة النقض جلسة 19/4/2000 الطعن رقم 2390 لسنة 63 ق بل إن العمل صار مرحلة أبعد من ذلك وغل يد البائع عن التصرف في العقار المبيع من وقت رفع الدعوى بصحة التعاقد وذلك بأن يسجل المشتري صحيفة دعوى صحة التعاقد ومن وقت تسجيلها لا يستطيع البائع أن يتصرف في العقار حتى إذا صدر الحكم بصحة التعاقد بعد ذلك أشر المشتري به على هامش تسجيل صحيفة الدعوى فيصبح أي تصرف صادر من البائع من وقت تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد غير نافذ في حق المشتري.
وقد أقرت محكمة النقض العمل فيما جرى عليه من ذلك واعتبرت دعوى صحة التعاقد دعوى استحقاق مالا حتى نجعلها خاضعة للشهر كدعاوى الاستحقاق التي ذكرها القانون صراحة، في قانون التسجيل الصادر في سنة 1923.
أحكام محكمة النقض .
أ- دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مالا يقصد بها تنفيذ التزامات التي من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية ولا يجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين ويترتب على ذلك أنه إذا كن البائع قد باع العقار مرة ثانية لمشترى ثاني وسجل هذا التعاقد قبل أن يتمكن المشتري الأول من التسجيل أصبح تنفيذ الالتزام البائع بنقل ملكيته إلى المشتري الأول غر ممكن عينًا وتحول حق المشتري إلى تعويض. ( 1 )
ب- دعوى حصة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مالا يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم بتسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية فيتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشتري إلى طلبه بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر له في الدعوى ممكنين . ( 2 )
وأضاف القانون رقم 6 لسنة 1991 فقرة ثانية إلى المادة 65 من قانون المرافعات نصها الآتي (ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق/ العينية العقارية إلا إذا شهرت صحيفتها)، ورتب على تسجيلها كما جاء في المادة 17 من قانون الشهر العقاري المعدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقًا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة هذه الدعوى أو التأشير بها ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذي كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليها في الفقرة السابقة ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.
ودعوى صحة التعاقد على الوجه المتقدم الذكر أكثر ما ترفع في خصوص مطالبة المشتري بالحكم بصحة ونفاذ عقد البيع وهو عقد ناقل للملكية ولكن لا يوجد ما يمنع من رفعها في خصوص المطالبة بالحكم بصحة ونفاذ أي عقد آخر غير البيع سواء كان هذا العقد ناقلاً أو منشئًا لحق عيني عقاري آخر غير حق الملكية كحق الانتفاع أو حق الارتفاق أو كان كاشفًا عن حق عيني فيجوز رفع الدعوى بصحة ونفاذ عقد المقايضة أو عقد الهبة أو عقد الشركة أو عقد الوفاء بمقابل يكون عقارًا أو عقد ينقل حق الانتفاع من المنتفع إلى غيره (بيع حق الانتفاع) أو عقد ينشئ حق ارتفاق أو عقد يكشف عن حق الملكية العقارية كعقد القسمة أو عقد الصلح ويخلص إذن مما تقدم أن جميع دعاوى صحة التعاقد على النحو الذي أسلفناه يجب تسجيل صحائفها إذا وقعت على حقوق عقارية كما هو صريح نص المادة 15/2 من قانون الشهر العقاري فيما قدمناه.
هذا وقد أضاف القانون رقم 6 لسنة 1991 فقرة ثانية إلى المادة 65 من قانون المرافعات نصها الآتي (ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقاري إلا إذا شهرت صحيفتها) ورتب على تسجيلها كما جاء في المادة 17 من قانون الشهر العقاري المعدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقًا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة هذه الدعوى أو التأشير بها ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذي يكسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليها في الفقرة السابقة ولا يسري حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.
وبذلك فإن دعوى صحة التعاقد أكثر ما ترفع في خصوص مطالبة المشتري بالحكم بصحة ونفاذ عقد البيع وهو عقد ناقل للملكية ولكن لا يوجد ما يمنع من رفعها في خصوص المطالبة بالحكم بصحة ونفاذ أي عقد آخر غير البيع سواء كان هذا العقد ناقلاً أو منشئًا لحق عيني عقاري آخر غير حق الملكية لحق الانتفاع أو حق الارتفاق أو كان كاشفًا عن حق عيني فيجوز رفع الدعوى بصحة ونفاذ عقد المقايضة أو عقد الهبة أو عقد الشركة أو عقد الوفاء بمقابل يكون عقارًا أو عقد ينقل حق الانتفاع من المنتفع من إلى غيره (بيع حق الانتفاع) أو عقد ينشأ حق ارتفاق أو عقد يكشف عن حق الملكية العقارية كعقد القسمة أو عقد الصلح.
ويخلص إذن مما تقدم أن جميع دعاوى صحة التعاقد على النحو السابق يجب تسجيل صحائفها إذا وقعت على حقوق عينية عقارية كما هو صريح نص المادة 15/2 من قانون الشهر العقاري فيما قدمناه.
ونستخلص من كل ما سبق في الحديث عن دعاوى صحة التعاقد وصحة ونفاذ البيع أن .
1- دعوى صحة التعاقد بالبيع ودعوى صحة البيع ونفاذه مسميان لدعوى موضوعية واحدة تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومراده ونفاذه. (1)
2- تختص بنظرها المحكمة الابتدائية أو المحكمة الجزئية وفقًا لقواعد تقدير قيمة الدعوى الواردة في قانون المرافعات المدنية والتجارية بحسب قيمة العقار وهي دعوى شخصية عقارية تختص محليًّا بنظرها محكمة المدعى عليه أو محكمة العقار.
3- يقصد المشتري بدعوى صحة التعاقد إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا ومن ثم فالبائع هو الخصم الأصيل فيها حتى لو كان قد باع ذات المبيع إلى مشترى آخر. (1)
4- دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومراده ونفاذه وتستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام بتسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة التعاقد وبالتالي فإن هذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد وانعدامه وبصحته أو بطلانه وفيها أنه غير جدي أو حصل التنازل عنه إذ م من شأن هذه الأسباب لو صحت أن يعتبر العقد غير موجود قانونًا فيحول ذلك دون الحكم بصحته ونفاذه . (2)
5- دعوى صحة ونفاذ عقد البيع اتساعها لبحث النزاع حول ملكية البائع للمبيع بملكية البائع لجزء من المبيع مؤداه امتناع البائع عن طلب إلحاق محضر الصلح المبرم بينهما عن كامل القدر المبيع أو القضاء للمشتري بصحة عقده إلا بالنسبة للقدر المملوك للبائع له لقاء ما يعادله من الثمن. (3)
6- الثمن ركن أساسي في عقد البيع (م 418 مدني) تحديده في العقد بالعملة المصرية ثم الوفاء به بالنقد الأجنبي أثره لا بطلان وعلة ذلك اعتبار هذا الوفاء عملاً قانونيًّا تاليًا لانعقاد العقد. (4)
7- دعوى صحة التعاقد ماهيتها وجوب تملك البائع للمبيع مؤداه وجوب بحث ما يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع عدم كفاية ما يورده البائع في العقد من بيان لسند ملكيته. (1)
8- مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ليس من شأنه نقل الملكية العقارية من البائع إلى المشتري عدم انتقالها إلا بشهر الحكم النهائي الصادر بصحة البيع أو التأشير بمنطوقه في هامش تسجيل الصحيفة بثبوت الملكية للمشتري من وقت إشهار ذلك الحكم وليس من تاريخ تسجيل الصحيفة. (2)
9- دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مالا للقدر المبيع ويقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشتري تنفيذًا عينيًّا والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية فإنه يتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه ولا يجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر له في الدعوى ممكنين. (3)
وفيما يلي عرض لبعض صور صحف دعاوى صحة التعاقد أو صحة ونفاذ عقد البيع .
صيغة رقم 1
دعوى صحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي ( تم الوفاء بكامل الثمن )
الديباجة
وأعلنته بالآتي
بموجب عقد بيع مؤرخ .../.../.... باع المعلن إليه إلى الطالب ما هو كامل أرض وبناء العقار رقم ...... شارع .............. قسم ....... محافظة .......... والمكون من .............. والبالغ مساحته مترا مربعا والمحدود بالحدود الآتية :
الحد البحري / ............. الحد القبلي / ...............
الحد الشرقي / .............. الحد الغربي / ..............
وذلك نظير ثمن إجمالي مقبوض بمجلس العقد قدره ........... جنية .
وإذ تضمن عقد البيع سالف الذكر في البند ( ) التزام المعلن إليه بإعداد مستندات الملكية اللازمة لإتمام العقد النهائي . إلا إنه تقاعس عن تنفيذ التزامه رغم طلب ذلك منه بالطريق الودي .
لما كان ما تقدم وكان تنفيذ التزام المعلن إليه تنفيذا عينيا ممكنا وفقا لنص المادة 210 من القانون المدني إذ يقوم حكم القاضي مقام تصديق المعلن إليه على توقيعه بالشهر العقاري ومن ثم يمكن تسجيل هذا الحكم بما تضمنه من صحة ونفاذ هذا العقد بما يؤدي إلى نقل ملكية المبيع للطالب .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه أعلاه إلى حيث محل إقامة المعلن إليه وأعلنته بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام الدائرة ( ) بمحكمة .... الكائن مقرها ..... وذلك بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم ..... الموافق .../.../.... ليسمع الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ .../.../.... والمتضمن بيع المعلن إليه للطالب ما هو كامل أرض وبناء العقار المبين الحدود والمعالم بعقد البيع وبصدر هذه العريضة نظير ثمن مقبوض جميعه بمجلس العقد قدره ..... جنية مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة . مع حفظ كافة الحقوق
ولأجل العلم /
ملاحظة :
1 - دعوى صحة التعاقد هي دعوى شخصية عقارية تختص بنظرها محليا محكمة العقار وكذا محكمة موطن المدعي عليه
2 - دعوى صحة التعاقد هي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه مما يقتضي أن تفصل المحكمة في حقيقة المبيع .
( طعن رقم 1520 س 49 ق جلسة 18/4/1984 )
3 - دعوى صحة ونفاذ عقد البيع لا يشترط فيها القانون اختصام أشخاص معينين وإنما يكفي فيها أن يكون تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية ممكنا ، فإذا صدر حكم بصحة ونفاذ عقد البائع للبائع سواء قبل رفع دعوى المشتري الأخير أو أثناء نظرها فإن التزام البائع الأخير بنقل الملكية جبرا عنه يصبح ممكنا بإمكان تسجيل الحكمين .
( طعن رقم 769 س 49 ق جلسة 20/1/1984 )