دعوى التسليم
دعوى التسليم من الدعاوى التي شرعت بالقانون المدني في الأصل لحماية حق المشترى في أن يتسلم الشيء المبيع ويضعه تحت تصرفه حتى يتمكن من الانتفاع به ورغم ذلك فهي من الدعاوى الخطيرة حيث أن الحكم فيها غالبا ما يكون بصفه مستعجلة إذا لم يتنازل المدعى عن صفة الاستعجال في الدعوى اى أن القاضي الذي ينظر الدعوى لا يتعرض للموضوع بل يفصل في الدعوى من ظاهر الأوراق دون بحث الموضوع واصل الحق .
الأمر الذي يكون في غاية الخطورة إذا ما قام احدهم باستغلال هذه الدعوى لغير الغرض الذي شرعت من اجله فيقوم هؤلاء الذين غابت ضمائرهم برسم نزاع وهمي بين بائع وهمي هو في الأصل غير مالك للشيء المبيع إلى مشترى صوري ثم تقام الدعوى على سند من القول أن البائع اخل بالتزامه بموعد التسليم ويطالب المحكمة بالحكم له بتنفيذ هذا الالتزام جبرا فما يكون من المحكمة إلا أن تجيبه إلى طلبه ويصدر لصالحه حكما باستلامه للشيء المبيع بالقوة الجبرية ثم يقوم باتخاذ بعض الإجراءات الأخرى والتي سوف نتناولها بشيء من التفصيل في موضعها منعا للتكرار والإطالة وكل ذلك حتى يتمكن من إتمام التنفيذ على ملك الغير مستغلا ثغرات القانون وحتى يقف صاحب الحق مكتوف الأيدي عاجزا عن إثبات حقه حيث أن الدعاوى الموضوعية تستغرق وقتا طويلا يكون الحق قد انتقل من مشترى وهمي إلى مشترى حقيقي حسن النية اشترى من المالك الظاهر بسند صحيح وهذه هي الطمه الكبرى حيث يضيع الحق في ثنايا العديد من القضايا الأمر الذي استوجب التعرض لعقد البيع بالتفصيل في الباب الأول والذي نستخلص منه انه طبقا لنص المادة (418) في تعريفها لعقد البيع أن عقد البيع ناقل للملكية أو بالأدق يرتب التزام بنقل الملكية في ذمة البائع إلا انه هناك استثناء على هذه القاعدة ألا وهو الأراضي والعقارات والتي هي موضوعنا في هذا الكتاب وذلك طبقا لنص المادة (9) من قانون الشهر العقاري رقم 144 لسنة 1946 والتي استوجبت التسجيل كشرط لنقل الملكية وبدونه لا تنتقل الملكية مما مفاده انه يجب التمييز بين نوعين من العقود
1. العقد المسجل .
2. العقد الابتدائي ( العرفي ) .
والعقد المسجل لا يقع إلا من المالك الحقيقي والثابت ملكيته بالتسجيل وفى هذه الحالة فان التزام البائع بنقل الملكية يمكن أن ينفذ جبرا عنه وذلك عن طريق إقامة دعوى صحة ونفاذ العقد مع التسليم كأثر من آثار البيع وذلك إذا ما تقاعس البائع عن تنفيذ التزامه باتخاذ إجراءات التسجيل ولا نرى في ذلك أدنى مشكلة حيث أن شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ العقد يحجب عنه من يأتي بعده حتى الفصل في الدعوى فان صح عقده فهو أولى بالتسجيل وفى نقل الملكية ولكن المشكلة تظهر في العقد الابتدائي أو العرفي إذا ما نشأ به حق للمشترى في أن يتسلم المبيع الثابت ملكيته للبائع بعقد بيع عرفي غير مسجل .
حيث أن هذا العقد هو في الحقيقة مجرد إثبات للتعاقد وليس سندا للملكية بل تظل الملكية باسم البائع الأول إلى إن يتم تسجيل العقدين إما رضائيا أو بدعوى صحة ونفاذ العقدين . وتتجلى هذه المشكلة في العقارات المقامة على ارض من أملاك الدولة حيث أن المشترى يقوم بشراء الأنقاض المقامة على الأرض وتظل الأرض من أملاك الدولة إلى إن يتم التعامل مع الدولة عليها بالشراء وذلك حتى يتثنى له تسجيل عقده من الدولة أولا .
التعليق بأحكام محكمة النقض .
1- العقد المسجل يفضل عن العقد غير المسجل ، ولو ثبت التواطؤ بين طرفين على حرمان مشترى آخر ، اختلاف التواطؤ عن الصورية .
ماهية كل منهما ثبوت الصورية المطلقة للعقد يرتب بطلانه أثر ذلك ( ) ، عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد .
2- تجريم بيع مالك المكان المبني أو جزء منه لمشترى ثان بعقد لاحق بعد سبق بيعه لمشترى آخر، مقتضاه بطلان كل تصرف لاحق لتاريخ هذا البيع، ولو كان مسجلاً علة ذلك ( ).
3- حظر التصرف في الأراضي المقسمة قبل صدور قرار بالموافقة على التقسيم، جزاء مخالفته البطلان المطلق ( ) .
4- مشتري العقار بعقد لم يسجل دائن شخصي للبائع له استعمال حقوق مدينة بطريق الدعوى غير المباشرة ( م 235 مدني ) ، نطاقه ، التزام البائع بالضمان ( م 439 مدني ) التزام يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر، أثر ذلك ليس للبائع ولا المشتري منه بعقد غير مسجل دفع دعوى صحة تعاقد مشتر آخر بالتقادم المسقط، علة ذلك ( ).
5- المبيع غير المسجل ، أثره التزام البائع بتسليم المبيع للمشتري عدم التعرض له في الانتفاع به كله أو بعضه ( ).
6- عدم انتقال الملكية في بيع العقار من البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل لثبت الملكية للمشتري الثاني من ذات البائع بالتسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ، شرطه امتناع الحكم بصحة التعاقد متى تبين استحالة تنفيذ التزام البائع بنفس الملكية إلى المشتري (م 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946)( ).
7- المفاضلة بين المشترين في حالة تزاحمهم، مناطه الأسبقية في التسجيل، لا يغير من ذلك أن يكون المشتري الأسبق في التسجيل متواطئًا مع البائع ( ).
8- أساس المفاضلة في عقود البيع العرفية الصادرة من بائع واحد، الأسبقية في التسجيل، شرطه أن تكون صحيحة، صورية أحدها، أثره، لا محل للمفاضلة ( ).
9- عدم انتقال ملكية العقار المبيع فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، توصيل المشتري من بائع لم يسجل عقد شرائه إلى تسجيل عقدة أو الحكم بصحته ونفاذه ليس من شأنه اعتبار المشتري مالكًا، علة ذلك، التسجيل لا يصحح العقد الباطل ( ).
10- ثبوت عقد البيع وسوء نية المشترين، أثره، زوال جميع العوائق المقامة في سبيل تحقيق أثره، علة ذلك، التسجيل لا يجعل العقد الصوري صحيحًا ولا يكفي وحده لنقل الملكية ( ).
11- الطلب أو وجه الدفاع الجازم الذي تلتزم محكمة الموضوع بالإجابة في حكمها، شرطه: تمسك المشتري بعدم انتقال الملكية بالتسجيل إلى المشتري الآخر من ذات البائع ينزع المبيع من يده، دفاع جوهري، إغفال الرد عليه قصور ( ).
12 - الملكية في المواد العقارية، عدم انتقالها سواء بين المتعاقدين أو الغير إلا بالتسجيل (م 9 من القانون 114 لسنة 1946)( ).
13- المشتري بعقد لم يسجل، حقه في طلب تسليم العين المبيعة إليه وطرد الغاصب منها ومطالبته بالريع ( ).
14- انتقال منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد ولو لم يسجل، ما لم يوجد اتفاق أو عرض مخالف ( ).
15- المشتري بعقد غير مسجل، جواز استدلاله بهذا العقد على مجرد انتقال الحيازة إليه ، توافر الشرائط القانونية المكسبة للملكية في مدة حيازته، كاف بذاته لكسب الملكية مستقلاًّ عن العقد، عدم انقطاع هذا التقادم بالمطالبة القضائية الموجهة ضد البائع ولم يختصم فيها المشتري بشخصه، الحكم الصادر في تلك المطالبة عدم اعتباره حجة على المشتري طالما كان يستند في ملكيته للتقادم وليس للعقد( ).
16- عقد البيع - أثره - انتقال منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد سجل أو لم يسجل ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف (م 458/2 مدني) مؤدى ذلك للمشتري بعقد غير مسجل حق مطالبة واضع اليد على العقار المبيع بريعه عن مدة وضع اليد على العقار المبيع بريعه عن مدة وضع اليد اللاحقة لإبرام العقد ( ).
17- تسجيل البيع الصادر من جميع الشركاء المشاعين لجزء مفروز المشتري مفروزا دون توقف على إبرام عقد آخر بقسمة العقار أو بإفراز القدر المبيع ( ).
18- عقد البيع ولو لم يكن مشهرًا، أثره، انتقال كافة الحقوق المتعلقة المبيع والدعاوى المرتبطة به إلى المشتري، حقه في طلب تسليم العقار من البائع له أو من الغاصب ( ).
19- المشتري بعقد غير مسجل، له التمسك بصورية عقد المشتري الآخر من ذات البائع صورية مطلقة اعتباره دائنًا للبائع في الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر له ( ).
20- للمالك اختيار إحدى طرق مقابل التحسين المبينة بالقانون رقم 222 لسنة 1975 خلال ستين يومًا من تاريخ إعلانه بالتقدير النهائي بقيمة العقار، لا يشترط موافقة جهة الإدارة ( ).
21- التصرفات المقررة للحقوق العينية على العقار، جواز الاحتجاج بها بين المتعاقدين ولو لم تسجل، الصلح المتضمن إقرار بحق عيني عقاري متنازع فيه، عدم وجوب تسجيله لجواز الاحتجاج به بين المتعاقدين ( ).
22- العقد المسجل يفضل على العقد غير المسجل، لو ثبت التواطؤ بين طرفيه على حرمان مشترى آخر، اختلاف التواطؤ الصورية،
ماهية كل منهما ثبوت الصورية المطلقة للعقد يرتب بطلانه، أثر ذلك (عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد)( ).
23- الحائز في التنفيذ العقاري،هو من اكتسب - بعد قيد الرهن - ملكية العقار المرهون أو حقا عينيًّا عليه بموجب سند مسجل سابق في تسجيله على تسجيل تنبيه نزع الملكية ولم يكن مسئولا شخصيًّا عن الدين المضمون بالرهن (م 411 مرافعات و1060 مدني)( ).
24- ملكية العقار، عدم انتقالها فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، مداه استمرار الشريك في العقار مالكًا لحصته المباعة منه إلى أن تنتقل إلى المشتري بتسجيل عقد البيع، أو باكتسابه إياها بطريق آخر ( ).
25- المفاضلة في مقام نقل الملكية، أساسها الأسبقية في الشهر، الاستثناء، أفضلية المتعامل مع المورث على المتعامل مع الوارث عند تزاحمها، شرطه، التأشير بحقه في هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله، تخلف ذلك، أثره، عدم الاحتجاج بالتصرف الصادر من المورث في مواجهة المشتري من الوارث، عدم شهر الإرث يمنع من شهر تصرفات الوارث، مؤدى ذلك، عدم الاحتجاج بها في مواجهة دائني التركة ومنهم المشتري من المورث (م 9 و13 و14 ق تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946)( ).
26- عقد البيع غير المسجل، لا يترتب عليه تملك المشتري لما يقيمه على الأرض المبيعة من مباني، علة ذلك، حق القرار حق عيني، عدم نشوئه أو انتقاله إلا بالتسجيل (م 92 ق 114 لسنة 1946)،
المشتري الثاني بعقد غير مسجل، ملكية المنشآت للبائع بحكم الالتصاق نظير تعويض المشتري (م 925 مدني)( ).
27- الملكية، انتقالها بالتسجيل لا يمنع ذلك تدليس المشتري الذي بادر بالتسجيل أو تواطؤه مع البائع طالما كان تعاقده مع مالك حقيقي ( ).
28- انتقال منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد ولو لم يسجل ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف ( ).
29- ثبوت صورية عقد البيع سوء نية المشتري، أثره، زوال جميع العوائق القائمة في سبيل تحقيق أثر العقد، علة ذلك التسجيل لا يجعل العقد الصوري جديًّا ولا يكفي وحده لنقل الملكية ( ).
30- عدم انتقال الملكية في بيع العقار من البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل، ثبوت الملكية للمشتري الثاني من ذات البائع بالتسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ، شرطه، امتناع الحكم بصحة التعاقد متى تبين استحالة تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري (م 9 ق 114 لسنة 1946) .
فإذا كان عقد البيع العرفي لا ينقل الملكية ولا تقبل دعوى صحة ونفاذ العقد إلا بشهر الصحيفة طبقا لنص المادة (9) من القانون رقم 14 1 لسنة 1946 من قانون الشهر العقاري فكيف يقوم هؤلاء الذين تحدثنا عنهم في أول الكتاب باستلام العقارات والأراضي ؟
تبدأ الإجراءات كما اشرنا فيما سبق بإعداد العقد الذي يثبت البيع بين طرفيه والمنصوص به على شرط التسليم في موعد محدد ثم تقام الدعوى عند حلول هذا الموعد بالإجراءات المعتادة في الدعاوى المستعجلة وذلك بعريضة تقدم لقلم الكتاب لقيدها بعد دفع الرسم المقرر وتقدم للمحضرين لإعلان البائع المدعى عليه الغير مالك للعقار المبيع أصلا بل غالبا ما يكون سند ملكيته عقد بيع عرفي أيضا حصل على حكم بصحة التوقيع عليه ليثبت به حسن نية المشترى الأخير المدعى في دعوى التسليم وفيما يلي بيان لعريضة الدعوى وكذلك بيان للحكم الصادر فيها ثم نكمل ما يتخذه هؤلاء من إجراءات تمكنهم من إتمام التنفيذ على الشئ موضوع العقد .
وقضت محكمة النقض بأن : التزام البائع بتسليم المبيع من مقتضيات عقد البيع ، بل هو أهم إلتزامات البائع التى تترتب بمجرد العقد و لو لم ينص عليه فيه
( الطعن رقم 73 لسنة 7 جلسة 03/2/1938 )
وقضت محكمة النقض بأن : إن المادة 277 من القانون المدنى تنص على أن يكون تسليم المبيع فى الوقت الذى عين لذلك فى العقد وإلا ففى وقت البيع مع مراعاة المواعيد التى جرى العرف عليها .
( الطعن رقم 73 لسنة 7 جلسة 03/2/1938 )
وقضت محكمة النقض بأن : نص المادة الثامنة من لائحة بيع أراضى بلدية الإسكندرية و إن لم يكن فى عبارته إلزام البلدية بتسليم المبيع أو إلتزامها به إلا أنه لا يدع شكاً فى أن التسليم من إلتزامات البائع ، إذ أن عبارة هذا النص شبيهة بعبارة نص المادة الخامسة من اللائحة المذكورة ، و المفهوم من مجموع النصين أن الميعاد الذى أعطى للمشترى لدفع ثلث الثمن هو بعينه الميعاد الذى أعطى للبائع لتسليم المبيع ، فهما متماسكان تمام التماسك . فإذا كانت أرض البلدية التى رسا مزادها على المشترى و دفع ثلث الثمن فى الخمسة الأيام التالية لرسو المزاد قد تأخر تسليمها إليه لخلاف بينه و بين المجلس فى شأن هذا التسليم ، ثم سوى هذا الخلاف ببيع بعض أجزاء أخرى للمشترى مجاورة للأرض المبيعة له أولاً ، و تم تسليم كل ما بيع من الأرض فى تاريخ معين ، فإن ميعاد إستحقاق القسط الأول من باقى الثمن يبدأ من هذا التاريخ الذى حصل فيه تسليم الأرض بمساحتها الأخيرة لا من اليوم الخامس من رسو المزاد كما هو نص المادة الخامسة السالفة الذكر .
( الطعن رقم 73 لسنة 7 جلسة 3/2/1938 )
وقضت محكمة النقض بأن : حيازة مفتاح الخزانة هى حيازة رمزية لمنقول غير حاصل فعلاً فى اليد ، و ليست بذاتها دليلاً قاطعاً على حيازة ما هو فى الخزانة . و كون الشئ حاصلاً فعلاً فى حوزة من يدعى حيازته أو غير حاصل فيها هو من الواقع الذى يحصله قاضى الموضوع فى كل دعوى مما يتوافر فيها من دلائل . و إذا كان القانون قد نص فى باب البيع على أن تسليم المنقولات المبيعة يصح أن يتم بتسليم مفاتيح المخازن الموضوعة فيها ، فإن هذا النص لا يعنى أن كل من يحمل مفتاحاً لخزانة يكون و لابد حائزاً فعلاً لمحتوياتها ، لأن حمل المفتاح لا يلزم عنه حتماً أن حامله مسلط على الخزانة مستأثر بالتصرف فى فراغها ، و من ثم كانت العبرة فى كل دعوى بظروفها الواقعية ، فحيث تدل هذه الظروف على أن حامل مفتاح الخزانة كان متسلطاً فعلاً على ما فيها جاز إعتباره حائزاً و إلا فلا . و ما يراه قاضى الموضوع فى هذا الشأن هو رأى فى مسألة واقعية يستقل هو بتقديرها و لا يخضع قضاؤه فيها لرقابة محكمة النقض .
( الطعن رقم 107 لسنة15 جلسة 30/1/1947 )
عريضة الدعوى
إنه في يوم ....... الموافق ..../.../......
بناء على طلب السيد/ ................ المقيم :................. بناحية : .......................................................
انتقلت أنا.......... محضر محكمة.......... الأمور المستعجلة:
إلى حيث يقيم السيد/.....................المقيم :............... بناحية : .....................................................
مخاطبًا مع :
بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ في ...../..../....... باع وتنازل المعلن إليه عما هو عبارة عن ........ كائن بناحية ........ حوض ...... ومحدود بحدود أربع :
الحد البحري : ................. الحد الشرقي : .................
الحد الغربي : ................. الحد القبلي : .................
وذلك مقابل مبلغ وقدره .......... تسلمه بالكامل عدًّا ونقدًا في مجلس العقد ولما كان الطرفين المدعي والمدعي عليه قد اتفقا على أن يقوم البائع بتسليم العقار المبيع موضوع الدعوى في موعد أقصاه...../..../...... بدون تنبيه أو إنذار.
حيث إن هذا الموعد قد مضى ولم يقم البائع بتنفيذ التزامه رغم إنذاره بالتسليم مما تكون معه يده يدًا غاصبة على العقار المبيع مما تتوافر معه صفة الاستعجال في الدعوى لوجود خطر جسيم حال ومحدق يهدد مصلحة الطالب مما تكون معه الدعوى مقبولة شكلاً وفي الموضوع لما كان العقد شريعة المتعاقدين وكان البائع ملتزمًا بتنفيذ التزامه بالتسليم تجاه المشتري طبقًا لنص المادة 428 من القانون المدني والتي تنص على (يلتزم البائع بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يقف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيرًا .
كما نص القانون المدني على أن ينفذ الالتزام جبرًا على المدين المادة 199 مدني كما نص المادة 206 " على أن الالتزام بنص حق عيني يتضمن الالتزام تسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم " .
كما نصت المادة 203 " يجبر المدين بعد ........ طبقًا للمادتين 2019، 220 على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكنًا " .
ومن كل ما سبق يتضح لعدالة المحكمة أن دعوى الطالب قد وافقت صحيح الواقع والقانون مما يجدر معه الحكم للمدعي باستلام العقار المبيع خاليًا من الشواغل والغير كأثر من آثار البيع.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت بالتاريخ أعلاه وأعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الدعوى وكلفته بالحضور أمام محكمة للأمور المستعجلة والكائن مقرها بناحية ............ أمام الدائرة ......... وذلك يوم ../../.... في تمام الساعة الثامنة صباحًا وما بعدها ليسمع الحكم عليه بصفة مستعجلة بتسليم العقار الموضح الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى والعقد المؤرخ ../../.... للمدعي خالي من الشواغل والأشخاص وإلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
ولأجل العلم ،،،
بيان لعريضة إشكال من الغير في تنفيذ حكم تسليم
والمحدد ثم تقام الدعوى
إنه في يوم ....... الموافق ..../.../......
بناء على طلب السيد/.......... المقيم بناحية : .............
أنا ........... محضر محكمة ........... للأمور المستعجلة انتقلت إلى حيث يقيم السيد/ محضر أول محكمة .......... القائم بإجراءات التنفيذ ، ويعلم سيادته بمقر عمله بمحكمة ......... الكائن مقرها ...................................... مخاطبًا مع:
2- السيد/ ................ المقيم بناحية: ..................
3- السيد/ ................ المقيم بناحية:...................
مخاطبًا مع :
بتاريخ .......... صدر الحكم رقم ...... لصالح المعلن إليه الثاني ضد المعلن إليه الثالث ، حيث إن الحكم قد صدر على مال مملوك للمستشكل فإنه لم يلاق قبولاً لدى الطالب وذلك للآتي :
1- الخطأ في تطبيق القانون.
2- الفساد في الاستدلال.
3- القصور في التسبيب.
فلهذه الأسباب وللأسباب الأخرى التي سنبديها في الجلسات فإن الطالب يعلن المعلن إليه الأول ليصدر حكم المحكمة في مواجهته للعلم بوقف تنفيذ الحكم المستشكل فيه.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليه انتقلت وأعلنت كلا من المعلن إليهم بصورة مما ورد في هذا الإشكال وكلفتهم بالحضور أمام محكمة .......... الدائرة ......... ، في تمام الساعة الثامنة صباحًا وما بعدها ليسمع المعلن إليه الثاني والثالث الحكم في مواجهة المعلن إليه الأول بوقف تنفيذ الحكم رقم ....... لسنة ........ مع إلزام المعلن إليه الثاني والثالث بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وحفظ كافة حقوق الطالب الأخرى.
ولأجل العلم ،،،،،
دعوى التسليم من الدعاوى التي شرعت بالقانون المدني في الأصل لحماية حق المشترى في أن يتسلم الشيء المبيع ويضعه تحت تصرفه حتى يتمكن من الانتفاع به ورغم ذلك فهي من الدعاوى الخطيرة حيث أن الحكم فيها غالبا ما يكون بصفه مستعجلة إذا لم يتنازل المدعى عن صفة الاستعجال في الدعوى اى أن القاضي الذي ينظر الدعوى لا يتعرض للموضوع بل يفصل في الدعوى من ظاهر الأوراق دون بحث الموضوع واصل الحق .
الأمر الذي يكون في غاية الخطورة إذا ما قام احدهم باستغلال هذه الدعوى لغير الغرض الذي شرعت من اجله فيقوم هؤلاء الذين غابت ضمائرهم برسم نزاع وهمي بين بائع وهمي هو في الأصل غير مالك للشيء المبيع إلى مشترى صوري ثم تقام الدعوى على سند من القول أن البائع اخل بالتزامه بموعد التسليم ويطالب المحكمة بالحكم له بتنفيذ هذا الالتزام جبرا فما يكون من المحكمة إلا أن تجيبه إلى طلبه ويصدر لصالحه حكما باستلامه للشيء المبيع بالقوة الجبرية ثم يقوم باتخاذ بعض الإجراءات الأخرى والتي سوف نتناولها بشيء من التفصيل في موضعها منعا للتكرار والإطالة وكل ذلك حتى يتمكن من إتمام التنفيذ على ملك الغير مستغلا ثغرات القانون وحتى يقف صاحب الحق مكتوف الأيدي عاجزا عن إثبات حقه حيث أن الدعاوى الموضوعية تستغرق وقتا طويلا يكون الحق قد انتقل من مشترى وهمي إلى مشترى حقيقي حسن النية اشترى من المالك الظاهر بسند صحيح وهذه هي الطمه الكبرى حيث يضيع الحق في ثنايا العديد من القضايا الأمر الذي استوجب التعرض لعقد البيع بالتفصيل في الباب الأول والذي نستخلص منه انه طبقا لنص المادة (418) في تعريفها لعقد البيع أن عقد البيع ناقل للملكية أو بالأدق يرتب التزام بنقل الملكية في ذمة البائع إلا انه هناك استثناء على هذه القاعدة ألا وهو الأراضي والعقارات والتي هي موضوعنا في هذا الكتاب وذلك طبقا لنص المادة (9) من قانون الشهر العقاري رقم 144 لسنة 1946 والتي استوجبت التسجيل كشرط لنقل الملكية وبدونه لا تنتقل الملكية مما مفاده انه يجب التمييز بين نوعين من العقود
1. العقد المسجل .
2. العقد الابتدائي ( العرفي ) .
والعقد المسجل لا يقع إلا من المالك الحقيقي والثابت ملكيته بالتسجيل وفى هذه الحالة فان التزام البائع بنقل الملكية يمكن أن ينفذ جبرا عنه وذلك عن طريق إقامة دعوى صحة ونفاذ العقد مع التسليم كأثر من آثار البيع وذلك إذا ما تقاعس البائع عن تنفيذ التزامه باتخاذ إجراءات التسجيل ولا نرى في ذلك أدنى مشكلة حيث أن شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ العقد يحجب عنه من يأتي بعده حتى الفصل في الدعوى فان صح عقده فهو أولى بالتسجيل وفى نقل الملكية ولكن المشكلة تظهر في العقد الابتدائي أو العرفي إذا ما نشأ به حق للمشترى في أن يتسلم المبيع الثابت ملكيته للبائع بعقد بيع عرفي غير مسجل .
حيث أن هذا العقد هو في الحقيقة مجرد إثبات للتعاقد وليس سندا للملكية بل تظل الملكية باسم البائع الأول إلى إن يتم تسجيل العقدين إما رضائيا أو بدعوى صحة ونفاذ العقدين . وتتجلى هذه المشكلة في العقارات المقامة على ارض من أملاك الدولة حيث أن المشترى يقوم بشراء الأنقاض المقامة على الأرض وتظل الأرض من أملاك الدولة إلى إن يتم التعامل مع الدولة عليها بالشراء وذلك حتى يتثنى له تسجيل عقده من الدولة أولا .
التعليق بأحكام محكمة النقض .
1- العقد المسجل يفضل عن العقد غير المسجل ، ولو ثبت التواطؤ بين طرفين على حرمان مشترى آخر ، اختلاف التواطؤ عن الصورية .
ماهية كل منهما ثبوت الصورية المطلقة للعقد يرتب بطلانه أثر ذلك ( ) ، عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد .
2- تجريم بيع مالك المكان المبني أو جزء منه لمشترى ثان بعقد لاحق بعد سبق بيعه لمشترى آخر، مقتضاه بطلان كل تصرف لاحق لتاريخ هذا البيع، ولو كان مسجلاً علة ذلك ( ).
3- حظر التصرف في الأراضي المقسمة قبل صدور قرار بالموافقة على التقسيم، جزاء مخالفته البطلان المطلق ( ) .
4- مشتري العقار بعقد لم يسجل دائن شخصي للبائع له استعمال حقوق مدينة بطريق الدعوى غير المباشرة ( م 235 مدني ) ، نطاقه ، التزام البائع بالضمان ( م 439 مدني ) التزام يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر، أثر ذلك ليس للبائع ولا المشتري منه بعقد غير مسجل دفع دعوى صحة تعاقد مشتر آخر بالتقادم المسقط، علة ذلك ( ).
5- المبيع غير المسجل ، أثره التزام البائع بتسليم المبيع للمشتري عدم التعرض له في الانتفاع به كله أو بعضه ( ).
6- عدم انتقال الملكية في بيع العقار من البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل لثبت الملكية للمشتري الثاني من ذات البائع بالتسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ، شرطه امتناع الحكم بصحة التعاقد متى تبين استحالة تنفيذ التزام البائع بنفس الملكية إلى المشتري (م 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946)( ).
7- المفاضلة بين المشترين في حالة تزاحمهم، مناطه الأسبقية في التسجيل، لا يغير من ذلك أن يكون المشتري الأسبق في التسجيل متواطئًا مع البائع ( ).
8- أساس المفاضلة في عقود البيع العرفية الصادرة من بائع واحد، الأسبقية في التسجيل، شرطه أن تكون صحيحة، صورية أحدها، أثره، لا محل للمفاضلة ( ).
9- عدم انتقال ملكية العقار المبيع فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، توصيل المشتري من بائع لم يسجل عقد شرائه إلى تسجيل عقدة أو الحكم بصحته ونفاذه ليس من شأنه اعتبار المشتري مالكًا، علة ذلك، التسجيل لا يصحح العقد الباطل ( ).
10- ثبوت عقد البيع وسوء نية المشترين، أثره، زوال جميع العوائق المقامة في سبيل تحقيق أثره، علة ذلك، التسجيل لا يجعل العقد الصوري صحيحًا ولا يكفي وحده لنقل الملكية ( ).
11- الطلب أو وجه الدفاع الجازم الذي تلتزم محكمة الموضوع بالإجابة في حكمها، شرطه: تمسك المشتري بعدم انتقال الملكية بالتسجيل إلى المشتري الآخر من ذات البائع ينزع المبيع من يده، دفاع جوهري، إغفال الرد عليه قصور ( ).
12 - الملكية في المواد العقارية، عدم انتقالها سواء بين المتعاقدين أو الغير إلا بالتسجيل (م 9 من القانون 114 لسنة 1946)( ).
13- المشتري بعقد لم يسجل، حقه في طلب تسليم العين المبيعة إليه وطرد الغاصب منها ومطالبته بالريع ( ).
14- انتقال منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد ولو لم يسجل، ما لم يوجد اتفاق أو عرض مخالف ( ).
15- المشتري بعقد غير مسجل، جواز استدلاله بهذا العقد على مجرد انتقال الحيازة إليه ، توافر الشرائط القانونية المكسبة للملكية في مدة حيازته، كاف بذاته لكسب الملكية مستقلاًّ عن العقد، عدم انقطاع هذا التقادم بالمطالبة القضائية الموجهة ضد البائع ولم يختصم فيها المشتري بشخصه، الحكم الصادر في تلك المطالبة عدم اعتباره حجة على المشتري طالما كان يستند في ملكيته للتقادم وليس للعقد( ).
16- عقد البيع - أثره - انتقال منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد سجل أو لم يسجل ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف (م 458/2 مدني) مؤدى ذلك للمشتري بعقد غير مسجل حق مطالبة واضع اليد على العقار المبيع بريعه عن مدة وضع اليد على العقار المبيع بريعه عن مدة وضع اليد اللاحقة لإبرام العقد ( ).
17- تسجيل البيع الصادر من جميع الشركاء المشاعين لجزء مفروز المشتري مفروزا دون توقف على إبرام عقد آخر بقسمة العقار أو بإفراز القدر المبيع ( ).
18- عقد البيع ولو لم يكن مشهرًا، أثره، انتقال كافة الحقوق المتعلقة المبيع والدعاوى المرتبطة به إلى المشتري، حقه في طلب تسليم العقار من البائع له أو من الغاصب ( ).
19- المشتري بعقد غير مسجل، له التمسك بصورية عقد المشتري الآخر من ذات البائع صورية مطلقة اعتباره دائنًا للبائع في الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر له ( ).
20- للمالك اختيار إحدى طرق مقابل التحسين المبينة بالقانون رقم 222 لسنة 1975 خلال ستين يومًا من تاريخ إعلانه بالتقدير النهائي بقيمة العقار، لا يشترط موافقة جهة الإدارة ( ).
21- التصرفات المقررة للحقوق العينية على العقار، جواز الاحتجاج بها بين المتعاقدين ولو لم تسجل، الصلح المتضمن إقرار بحق عيني عقاري متنازع فيه، عدم وجوب تسجيله لجواز الاحتجاج به بين المتعاقدين ( ).
22- العقد المسجل يفضل على العقد غير المسجل، لو ثبت التواطؤ بين طرفيه على حرمان مشترى آخر، اختلاف التواطؤ الصورية،
ماهية كل منهما ثبوت الصورية المطلقة للعقد يرتب بطلانه، أثر ذلك (عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد)( ).
23- الحائز في التنفيذ العقاري،هو من اكتسب - بعد قيد الرهن - ملكية العقار المرهون أو حقا عينيًّا عليه بموجب سند مسجل سابق في تسجيله على تسجيل تنبيه نزع الملكية ولم يكن مسئولا شخصيًّا عن الدين المضمون بالرهن (م 411 مرافعات و1060 مدني)( ).
24- ملكية العقار، عدم انتقالها فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، مداه استمرار الشريك في العقار مالكًا لحصته المباعة منه إلى أن تنتقل إلى المشتري بتسجيل عقد البيع، أو باكتسابه إياها بطريق آخر ( ).
25- المفاضلة في مقام نقل الملكية، أساسها الأسبقية في الشهر، الاستثناء، أفضلية المتعامل مع المورث على المتعامل مع الوارث عند تزاحمها، شرطه، التأشير بحقه في هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله، تخلف ذلك، أثره، عدم الاحتجاج بالتصرف الصادر من المورث في مواجهة المشتري من الوارث، عدم شهر الإرث يمنع من شهر تصرفات الوارث، مؤدى ذلك، عدم الاحتجاج بها في مواجهة دائني التركة ومنهم المشتري من المورث (م 9 و13 و14 ق تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946)( ).
26- عقد البيع غير المسجل، لا يترتب عليه تملك المشتري لما يقيمه على الأرض المبيعة من مباني، علة ذلك، حق القرار حق عيني، عدم نشوئه أو انتقاله إلا بالتسجيل (م 92 ق 114 لسنة 1946)،
المشتري الثاني بعقد غير مسجل، ملكية المنشآت للبائع بحكم الالتصاق نظير تعويض المشتري (م 925 مدني)( ).
27- الملكية، انتقالها بالتسجيل لا يمنع ذلك تدليس المشتري الذي بادر بالتسجيل أو تواطؤه مع البائع طالما كان تعاقده مع مالك حقيقي ( ).
28- انتقال منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد ولو لم يسجل ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف ( ).
29- ثبوت صورية عقد البيع سوء نية المشتري، أثره، زوال جميع العوائق القائمة في سبيل تحقيق أثر العقد، علة ذلك التسجيل لا يجعل العقد الصوري جديًّا ولا يكفي وحده لنقل الملكية ( ).
30- عدم انتقال الملكية في بيع العقار من البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل، ثبوت الملكية للمشتري الثاني من ذات البائع بالتسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ، شرطه، امتناع الحكم بصحة التعاقد متى تبين استحالة تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري (م 9 ق 114 لسنة 1946) .
فإذا كان عقد البيع العرفي لا ينقل الملكية ولا تقبل دعوى صحة ونفاذ العقد إلا بشهر الصحيفة طبقا لنص المادة (9) من القانون رقم 14 1 لسنة 1946 من قانون الشهر العقاري فكيف يقوم هؤلاء الذين تحدثنا عنهم في أول الكتاب باستلام العقارات والأراضي ؟
تبدأ الإجراءات كما اشرنا فيما سبق بإعداد العقد الذي يثبت البيع بين طرفيه والمنصوص به على شرط التسليم في موعد محدد ثم تقام الدعوى عند حلول هذا الموعد بالإجراءات المعتادة في الدعاوى المستعجلة وذلك بعريضة تقدم لقلم الكتاب لقيدها بعد دفع الرسم المقرر وتقدم للمحضرين لإعلان البائع المدعى عليه الغير مالك للعقار المبيع أصلا بل غالبا ما يكون سند ملكيته عقد بيع عرفي أيضا حصل على حكم بصحة التوقيع عليه ليثبت به حسن نية المشترى الأخير المدعى في دعوى التسليم وفيما يلي بيان لعريضة الدعوى وكذلك بيان للحكم الصادر فيها ثم نكمل ما يتخذه هؤلاء من إجراءات تمكنهم من إتمام التنفيذ على الشئ موضوع العقد .
وقضت محكمة النقض بأن : التزام البائع بتسليم المبيع من مقتضيات عقد البيع ، بل هو أهم إلتزامات البائع التى تترتب بمجرد العقد و لو لم ينص عليه فيه
( الطعن رقم 73 لسنة 7 جلسة 03/2/1938 )
وقضت محكمة النقض بأن : إن المادة 277 من القانون المدنى تنص على أن يكون تسليم المبيع فى الوقت الذى عين لذلك فى العقد وإلا ففى وقت البيع مع مراعاة المواعيد التى جرى العرف عليها .
( الطعن رقم 73 لسنة 7 جلسة 03/2/1938 )
وقضت محكمة النقض بأن : نص المادة الثامنة من لائحة بيع أراضى بلدية الإسكندرية و إن لم يكن فى عبارته إلزام البلدية بتسليم المبيع أو إلتزامها به إلا أنه لا يدع شكاً فى أن التسليم من إلتزامات البائع ، إذ أن عبارة هذا النص شبيهة بعبارة نص المادة الخامسة من اللائحة المذكورة ، و المفهوم من مجموع النصين أن الميعاد الذى أعطى للمشترى لدفع ثلث الثمن هو بعينه الميعاد الذى أعطى للبائع لتسليم المبيع ، فهما متماسكان تمام التماسك . فإذا كانت أرض البلدية التى رسا مزادها على المشترى و دفع ثلث الثمن فى الخمسة الأيام التالية لرسو المزاد قد تأخر تسليمها إليه لخلاف بينه و بين المجلس فى شأن هذا التسليم ، ثم سوى هذا الخلاف ببيع بعض أجزاء أخرى للمشترى مجاورة للأرض المبيعة له أولاً ، و تم تسليم كل ما بيع من الأرض فى تاريخ معين ، فإن ميعاد إستحقاق القسط الأول من باقى الثمن يبدأ من هذا التاريخ الذى حصل فيه تسليم الأرض بمساحتها الأخيرة لا من اليوم الخامس من رسو المزاد كما هو نص المادة الخامسة السالفة الذكر .
( الطعن رقم 73 لسنة 7 جلسة 3/2/1938 )
وقضت محكمة النقض بأن : حيازة مفتاح الخزانة هى حيازة رمزية لمنقول غير حاصل فعلاً فى اليد ، و ليست بذاتها دليلاً قاطعاً على حيازة ما هو فى الخزانة . و كون الشئ حاصلاً فعلاً فى حوزة من يدعى حيازته أو غير حاصل فيها هو من الواقع الذى يحصله قاضى الموضوع فى كل دعوى مما يتوافر فيها من دلائل . و إذا كان القانون قد نص فى باب البيع على أن تسليم المنقولات المبيعة يصح أن يتم بتسليم مفاتيح المخازن الموضوعة فيها ، فإن هذا النص لا يعنى أن كل من يحمل مفتاحاً لخزانة يكون و لابد حائزاً فعلاً لمحتوياتها ، لأن حمل المفتاح لا يلزم عنه حتماً أن حامله مسلط على الخزانة مستأثر بالتصرف فى فراغها ، و من ثم كانت العبرة فى كل دعوى بظروفها الواقعية ، فحيث تدل هذه الظروف على أن حامل مفتاح الخزانة كان متسلطاً فعلاً على ما فيها جاز إعتباره حائزاً و إلا فلا . و ما يراه قاضى الموضوع فى هذا الشأن هو رأى فى مسألة واقعية يستقل هو بتقديرها و لا يخضع قضاؤه فيها لرقابة محكمة النقض .
( الطعن رقم 107 لسنة15 جلسة 30/1/1947 )
عريضة الدعوى
إنه في يوم ....... الموافق ..../.../......
بناء على طلب السيد/ ................ المقيم :................. بناحية : .......................................................
انتقلت أنا.......... محضر محكمة.......... الأمور المستعجلة:
إلى حيث يقيم السيد/.....................المقيم :............... بناحية : .....................................................
مخاطبًا مع :
بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ في ...../..../....... باع وتنازل المعلن إليه عما هو عبارة عن ........ كائن بناحية ........ حوض ...... ومحدود بحدود أربع :
الحد البحري : ................. الحد الشرقي : .................
الحد الغربي : ................. الحد القبلي : .................
وذلك مقابل مبلغ وقدره .......... تسلمه بالكامل عدًّا ونقدًا في مجلس العقد ولما كان الطرفين المدعي والمدعي عليه قد اتفقا على أن يقوم البائع بتسليم العقار المبيع موضوع الدعوى في موعد أقصاه...../..../...... بدون تنبيه أو إنذار.
حيث إن هذا الموعد قد مضى ولم يقم البائع بتنفيذ التزامه رغم إنذاره بالتسليم مما تكون معه يده يدًا غاصبة على العقار المبيع مما تتوافر معه صفة الاستعجال في الدعوى لوجود خطر جسيم حال ومحدق يهدد مصلحة الطالب مما تكون معه الدعوى مقبولة شكلاً وفي الموضوع لما كان العقد شريعة المتعاقدين وكان البائع ملتزمًا بتنفيذ التزامه بالتسليم تجاه المشتري طبقًا لنص المادة 428 من القانون المدني والتي تنص على (يلتزم البائع بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يقف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيرًا .
كما نص القانون المدني على أن ينفذ الالتزام جبرًا على المدين المادة 199 مدني كما نص المادة 206 " على أن الالتزام بنص حق عيني يتضمن الالتزام تسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم " .
كما نصت المادة 203 " يجبر المدين بعد ........ طبقًا للمادتين 2019، 220 على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكنًا " .
ومن كل ما سبق يتضح لعدالة المحكمة أن دعوى الطالب قد وافقت صحيح الواقع والقانون مما يجدر معه الحكم للمدعي باستلام العقار المبيع خاليًا من الشواغل والغير كأثر من آثار البيع.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت بالتاريخ أعلاه وأعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الدعوى وكلفته بالحضور أمام محكمة للأمور المستعجلة والكائن مقرها بناحية ............ أمام الدائرة ......... وذلك يوم ../../.... في تمام الساعة الثامنة صباحًا وما بعدها ليسمع الحكم عليه بصفة مستعجلة بتسليم العقار الموضح الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى والعقد المؤرخ ../../.... للمدعي خالي من الشواغل والأشخاص وإلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
ولأجل العلم ،،،
بيان لعريضة إشكال من الغير في تنفيذ حكم تسليم
والمحدد ثم تقام الدعوى
إنه في يوم ....... الموافق ..../.../......
بناء على طلب السيد/.......... المقيم بناحية : .............
أنا ........... محضر محكمة ........... للأمور المستعجلة انتقلت إلى حيث يقيم السيد/ محضر أول محكمة .......... القائم بإجراءات التنفيذ ، ويعلم سيادته بمقر عمله بمحكمة ......... الكائن مقرها ...................................... مخاطبًا مع:
2- السيد/ ................ المقيم بناحية: ..................
3- السيد/ ................ المقيم بناحية:...................
مخاطبًا مع :
بتاريخ .......... صدر الحكم رقم ...... لصالح المعلن إليه الثاني ضد المعلن إليه الثالث ، حيث إن الحكم قد صدر على مال مملوك للمستشكل فإنه لم يلاق قبولاً لدى الطالب وذلك للآتي :
1- الخطأ في تطبيق القانون.
2- الفساد في الاستدلال.
3- القصور في التسبيب.
فلهذه الأسباب وللأسباب الأخرى التي سنبديها في الجلسات فإن الطالب يعلن المعلن إليه الأول ليصدر حكم المحكمة في مواجهته للعلم بوقف تنفيذ الحكم المستشكل فيه.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليه انتقلت وأعلنت كلا من المعلن إليهم بصورة مما ورد في هذا الإشكال وكلفتهم بالحضور أمام محكمة .......... الدائرة ......... ، في تمام الساعة الثامنة صباحًا وما بعدها ليسمع المعلن إليه الثاني والثالث الحكم في مواجهة المعلن إليه الأول بوقف تنفيذ الحكم رقم ....... لسنة ........ مع إلزام المعلن إليه الثاني والثالث بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وحفظ كافة حقوق الطالب الأخرى.
ولأجل العلم ،،،،،