• بيع العقار المرهون بيعا جبريا بالمزاد العلني :
يستفاد من هذا النص أن الرهن ينقضي ببيع العقار بالمزاد العلني نتيجة للتنفيذ عليه، وسواء حصل هذا التنفيذ بناء على طلب الدائن المرتهن، أم بناء على طلب غيره من الدائنين، وسواء حصل التنفيذ في مواجهة الراهن، أو في مواجهة الحائز، أو الحارس الذي عينته المحكمة بعد التخلية، وسواء رسا المزاد على الحائز أو على غيره. الرهن لا ينقضي تلقائيا بمجرد رسو المزاد، بل يجب أني قوم الراسي عليه المزاد بدفع الديون المقيدة على العقار بحسب مرتبتها في حدود الثمن الذي رسا به المزاد، أو بإيداع الثمن خزانة المحكمة على ذمة هؤلاء الدائنين، ولكل ذي مصلحة أن يلزم الراسي عليه المزاد بإيداع الثمن خزانة المحكمة لكى يتولى القاضي توزيعه على مستحقيه . (رمضان أبو السعود ص441)
ولا يترتب على بيع العقار بالمزاد على هذا النحو تطهير العقار من الرهون الرسمية فحسب بل يتطهر العقار أيضا من كل الحقوق الأخرى المقيدة عليه وهى حقوق الاختصاص من حقوق الامتياز الخاصة العقارية والرهون الحيازية. والأصل أن العقار لا يتطهر– نتيجة بيعه تبعا جبريا – إلا من الحقوق التي يدخل أصحابها في الإجراءات، ويعتبر الدائن داخلا في إجراءات التنفيذ، إذا كان هو الذي باشرها، أو أعلن بإيداع قائمة شروط البيع وأخبر بجلسته عملا بالمادة 426 مرافعات، فإن لم يسبق إخبار الدائن بهذا أو ذاك فلا يتحقق اشتراكه في إجراءات التنفيذ، وبالتالي لا تتحقق العلة من تحرير العقار من حقه، مثل هذا الدائن لا يحتج عليه بإجراءات التنفيذ وبالبيع الذي تم بمقتضاها، وذلك يجوز له التمسك بعدم نفاذ البيع في حقه ويجوز له أيضا أن يحجز على العقار من جديد في يد مشتريه بالمزاد باعتباره حائزا له بمقتضى حكم مرسى المزاد.
ولكن القاعدة ألا يكون لهؤلاء الدائنين الحق في طلب عدم نفاذ البيع في حقهم وهدمه وإهدار كل إجراءات التنفيذ والحق في اتخاذ إجراءات جديدة إلا في الحالة التي تكون فيها شروط البيع ماسة بحقهم أو ضارة بمصالحهم، ففي هذه الحالة وحدها –دون غيرها– تكون لهم مصلحة في إعادة الحجز وتقديم قائمة جديدة بشروط البيع يحافظون فيه على حقوقهم ويرعون مصالحهم .
ومن ناحية أخرى قد يكون ذلك الدائن الذي فاته الدخول في المزاد لعدم إخباره بجلسة البيع راغبا في شراء العقار بأكثر مما رسا مزاده به، ما لم يوف دينه كاملا، لهذا نص قانون المرافعات الملغي على أن له في جميع الأحوال أن يطلب إعادة البيع وحده – دون سائر الإجراءات– وذلك عن طريق التقرير بزيادة العشر على الثمن الذي رسا به المزاد.
فالمادة 691/1 منه تنص على أنه "إذا لم يكن أحد الدائنين المشار إليهم في المادة السابقة قد أعلن بإيداع قائمة شروط البيع أو أخبر بتاريخ جلسته جاز له أن يقرر بالزيادة العشر على الثمن الذي رسا به المزاد خلال ستين يوما من تاريخ إخباره برسو المزاد والثمن الذي رسا به ، ويسار في إعادة البيع طبقا للأحكام المقررة في الفصل السابق – أى طبقا للقواعد والإجراءات المقررة لزيادة العشر" . (رمضان أبو السعود ص442)
يستفاد من هذا النص أن الرهن ينقضي ببيع العقار بالمزاد العلني نتيجة للتنفيذ عليه، وسواء حصل هذا التنفيذ بناء على طلب الدائن المرتهن، أم بناء على طلب غيره من الدائنين، وسواء حصل التنفيذ في مواجهة الراهن، أو في مواجهة الحائز، أو الحارس الذي عينته المحكمة بعد التخلية، وسواء رسا المزاد على الحائز أو على غيره. الرهن لا ينقضي تلقائيا بمجرد رسو المزاد، بل يجب أني قوم الراسي عليه المزاد بدفع الديون المقيدة على العقار بحسب مرتبتها في حدود الثمن الذي رسا به المزاد، أو بإيداع الثمن خزانة المحكمة على ذمة هؤلاء الدائنين، ولكل ذي مصلحة أن يلزم الراسي عليه المزاد بإيداع الثمن خزانة المحكمة لكى يتولى القاضي توزيعه على مستحقيه . (رمضان أبو السعود ص441)
ولا يترتب على بيع العقار بالمزاد على هذا النحو تطهير العقار من الرهون الرسمية فحسب بل يتطهر العقار أيضا من كل الحقوق الأخرى المقيدة عليه وهى حقوق الاختصاص من حقوق الامتياز الخاصة العقارية والرهون الحيازية. والأصل أن العقار لا يتطهر– نتيجة بيعه تبعا جبريا – إلا من الحقوق التي يدخل أصحابها في الإجراءات، ويعتبر الدائن داخلا في إجراءات التنفيذ، إذا كان هو الذي باشرها، أو أعلن بإيداع قائمة شروط البيع وأخبر بجلسته عملا بالمادة 426 مرافعات، فإن لم يسبق إخبار الدائن بهذا أو ذاك فلا يتحقق اشتراكه في إجراءات التنفيذ، وبالتالي لا تتحقق العلة من تحرير العقار من حقه، مثل هذا الدائن لا يحتج عليه بإجراءات التنفيذ وبالبيع الذي تم بمقتضاها، وذلك يجوز له التمسك بعدم نفاذ البيع في حقه ويجوز له أيضا أن يحجز على العقار من جديد في يد مشتريه بالمزاد باعتباره حائزا له بمقتضى حكم مرسى المزاد.
ولكن القاعدة ألا يكون لهؤلاء الدائنين الحق في طلب عدم نفاذ البيع في حقهم وهدمه وإهدار كل إجراءات التنفيذ والحق في اتخاذ إجراءات جديدة إلا في الحالة التي تكون فيها شروط البيع ماسة بحقهم أو ضارة بمصالحهم، ففي هذه الحالة وحدها –دون غيرها– تكون لهم مصلحة في إعادة الحجز وتقديم قائمة جديدة بشروط البيع يحافظون فيه على حقوقهم ويرعون مصالحهم .
ومن ناحية أخرى قد يكون ذلك الدائن الذي فاته الدخول في المزاد لعدم إخباره بجلسة البيع راغبا في شراء العقار بأكثر مما رسا مزاده به، ما لم يوف دينه كاملا، لهذا نص قانون المرافعات الملغي على أن له في جميع الأحوال أن يطلب إعادة البيع وحده – دون سائر الإجراءات– وذلك عن طريق التقرير بزيادة العشر على الثمن الذي رسا به المزاد.
فالمادة 691/1 منه تنص على أنه "إذا لم يكن أحد الدائنين المشار إليهم في المادة السابقة قد أعلن بإيداع قائمة شروط البيع أو أخبر بتاريخ جلسته جاز له أن يقرر بالزيادة العشر على الثمن الذي رسا به المزاد خلال ستين يوما من تاريخ إخباره برسو المزاد والثمن الذي رسا به ، ويسار في إعادة البيع طبقا للأحكام المقررة في الفصل السابق – أى طبقا للقواعد والإجراءات المقررة لزيادة العشر" . (رمضان أبو السعود ص442)