ينعقد البيع الابتدائي صحيحاً بنفس الأركان وشروط الصحة التي ينعقد بها البيع صحيحاً ويترتب عليه من الآثار ما يترتب على البيع فالبائع قد التزم بنقل ملكية المبيع إلى المشترى والتزم نحوه بتسليم المبيع وبضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية والمشترى قد التزم بدفع الثمن والمصروفات وتسلم المبيع ولكن هذه الالتزامات لا يقصد تنفيذها في الحال بل تبقى موقوفة إلى حين تحرير العقد النهائي، فلا يطالب البائع بالثمن – فيما عدا العربون – وأن المشترى لا يطالب بتسليم المبيع ولا بريعه حتى يحرر البيع النهائي ولكن هذا البيع ينشئ التزاماً في ذمة كل من الطرفين بإبرام البيع النهائي فإن امتنع استصدر الطرف الآخر حكماً بصحة ونفاذ البيع، وتجوز الشفعة في البيع الابتدائي وتسري مواعيدها من وقت العقد (أنور طلبه ص 32) .
• آثــار البيــع الابتدائي :
إذا كان البيع الابتدائي ينعقد صحيحاً بنفس الأركان وشروط الصحة التي ينعقد بها البيع صحيحاً، فإنه أيضاً يترتب عليه من الآثار ما يترتب على البيع، فالبائع قد التزم بنقل ملكية المبيع إلى المشترى، والتزم نحوه بتسليم المبيع وبضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية، والمشترى قد التزم بدفع الثمن والمصروفات وتسلم المبيع، وأهم ما سيترعى النظر في العقد الابتدائي – وهذا ما يميزه عن عقد البيع بوجه عام – أن كل هذه الالتزامات لا يقصد تنفيذها في الحال، بل تبقى موقوفة إلى حين تحرير العقد النهائي؛ إذ المفروض أن المتبايعين، بتسميتهما العقد بيعاً ابتدائياً، إنما أراد أن البائع لا يطالب بالثمن – فيما عدا ما قد يتفق عليه من عربون – حتى يحرر البيع النهائي، وأن المشترى لا يطالب بتسليم المبيع ولا بريعه حتى هذا الوقت، ويزيد البيع الابتدائي في آثاره أنه ينشئ التزاماً في ذمة كل من الطرفين بإبرام البيع النهائي في الميعاد المتفق عليه . (السنهوري ص 70)
ولما كان البيع الابتدائي ينشئ كل آثار البيع، فإن الشفعة تجوز فيه وتستحق من وقت صدوره، فإذا بيع عقار بيعاً ابتدائياً، وكان لهذا العقار شفيع، استطاع الشفيع أن يطلب الأخذ بالشفعة من وقت صدور البيع الابتدائي، وتسري مواعيد الشفعة من هذا الوقت.
ولما كان البيع الابتدائي ينشئ – إلى جانب الالتزامات التي ينشئها البيع عادة – التزاماً في ذمة كل من الطرفين بإبرام البيع النهائي في خلال مدة معينة، وهذا الالتزام هو التزام بعمل، فإنه إذا امتنع أحد الطرفين دون مبرر عن القيام بالتزامه من إبرام هذا العقد، جاز للطرف الآخر إجباره على القيام بهذا الالتزام. والسبيل إلى ذلك هو أن يستصدر حكماً ضده بوقوع البيع أو بصحة التعاقد، وهذا الحكم يقوم مقام العقد النهائي، وإذا كان المبيع عقاراً سجل هذا الحكم فتنتقل ملكية العقار إلى المشترى بتسجيله .
وقد قضت محكمة النقض بأن "لما كانت المادة 922 من القانون المدني بعد أن نصت فقرتها الأولى على ملكية صاحب الأرض لكل ما عليها من مبان أجازات الفقرة الثانية منها للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه أقام هذه المنشآت على نفقته أو أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها وإذا كان سند التخويل لا يكون إلا تصرفاً قانونياً فإن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى الباني بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض وإنما بتسجيل هذا الترخيص لأنه قبل ذلك لا يكون الباني مالكاً لما يقيمه من مبان لأن حق القرار الذي يخوله الارتكاز ببنائه على تلك الأرض التي لا يملكها هو حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري الصادر برقم 114 لسنة 1946 إلا بالتسجيل أما قبله فإن ملكية المنشآت تكون لمالك الأرض بحكم الالتصاق وفقاً للقانون" (طعن 475 س 59 ق "هيئة عامة" جلسة 25/10/1994) ، وبأن "المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن حق القرار الذي يعطي لصاحبه سلطة أن يستقر ببنائه على أرض غير مملوكة له هو حق عيني ومن ثم فإنه بهذه المثابة لا ينشأ ولا ينتقل وفق حكم المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 إلا بالتسجيل سنده أما قبل ذلك فإن المنشآت التي تقام على أرض الغير تعتبر من عمل صاحب هذه الأرض وتكون مملوكة له بحكم الالتصاق وذلك على ما أفصحت عنه الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدني" (طعن 475 س 59 ق "هيئة عامة" جلسة 25/10/1994) ، وبأن "بيع العقار قبل أن يسجل، لا يزال من طبيعته نقل الملكية إذ ينشئ التزاماً بنقلها في جانب البائع، وكل ما أحدثه قانون التسجيل ومن بعده قانون الشهر العقاري من تغير في أحكام البيع – هو أن نقل الملكية بعد أن كان نتيجته لازمة للبيع الصحيح، أصبح متراخياً إلى ما بعد شهره، ولذلك يبقى البائع ملتزماً بموجب العقد بتسليم المبيع وبنقل الملكية للمشترى، كما يبقى المشتري ملزماً بأداء الثمن ، إلى غير ذلك من الالتزامات التي ترتبت بينهما على التقابل بمجرد حصول البيع" (مجموعة أحكام النقض السنة 24 ص 725 جلسة 9/5/1973) ، وبأن "دعوى صحة ونفاذ عقد البيع، مقصودها تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري تنفيذياً عينياً والحصول على حكم يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية" 0الطعن 1769 لسنة 62 ق جلسة 26/11/1998 ،مجموعة أحكام النقض السنة 25 ص 1135 جلسة 15/10/1974) لما كان الطاعن قد أسس دعواه بطلب طرد واضع اليد على العقار مشتراه على عقدي البيع العرفيين الصادرين له، وكان عقد البيع – ولو لم يكن مشهراً – ينقل المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالبيع والدعاوى المرتبطة بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها استناداً إلى أن العقد العرفي يمنح المشترى الحق في استلام المبيع لأنه من الآثار التي تنشأ عن عقد البيع الصحيح وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بقضائه برفض الدعوى تأسيساً على أن الطاعن لم يكتسب ملكية المنزل محل النزاع لعدم شهر عقد شرائه فأنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون" (مجموعة أحكام النقض السنة 30 ص 461 ع 2 جلسة 28/5/1979)
• آثــار البيــع الابتدائي :
إذا كان البيع الابتدائي ينعقد صحيحاً بنفس الأركان وشروط الصحة التي ينعقد بها البيع صحيحاً، فإنه أيضاً يترتب عليه من الآثار ما يترتب على البيع، فالبائع قد التزم بنقل ملكية المبيع إلى المشترى، والتزم نحوه بتسليم المبيع وبضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية، والمشترى قد التزم بدفع الثمن والمصروفات وتسلم المبيع، وأهم ما سيترعى النظر في العقد الابتدائي – وهذا ما يميزه عن عقد البيع بوجه عام – أن كل هذه الالتزامات لا يقصد تنفيذها في الحال، بل تبقى موقوفة إلى حين تحرير العقد النهائي؛ إذ المفروض أن المتبايعين، بتسميتهما العقد بيعاً ابتدائياً، إنما أراد أن البائع لا يطالب بالثمن – فيما عدا ما قد يتفق عليه من عربون – حتى يحرر البيع النهائي، وأن المشترى لا يطالب بتسليم المبيع ولا بريعه حتى هذا الوقت، ويزيد البيع الابتدائي في آثاره أنه ينشئ التزاماً في ذمة كل من الطرفين بإبرام البيع النهائي في الميعاد المتفق عليه . (السنهوري ص 70)
ولما كان البيع الابتدائي ينشئ كل آثار البيع، فإن الشفعة تجوز فيه وتستحق من وقت صدوره، فإذا بيع عقار بيعاً ابتدائياً، وكان لهذا العقار شفيع، استطاع الشفيع أن يطلب الأخذ بالشفعة من وقت صدور البيع الابتدائي، وتسري مواعيد الشفعة من هذا الوقت.
ولما كان البيع الابتدائي ينشئ – إلى جانب الالتزامات التي ينشئها البيع عادة – التزاماً في ذمة كل من الطرفين بإبرام البيع النهائي في خلال مدة معينة، وهذا الالتزام هو التزام بعمل، فإنه إذا امتنع أحد الطرفين دون مبرر عن القيام بالتزامه من إبرام هذا العقد، جاز للطرف الآخر إجباره على القيام بهذا الالتزام. والسبيل إلى ذلك هو أن يستصدر حكماً ضده بوقوع البيع أو بصحة التعاقد، وهذا الحكم يقوم مقام العقد النهائي، وإذا كان المبيع عقاراً سجل هذا الحكم فتنتقل ملكية العقار إلى المشترى بتسجيله .
وقد قضت محكمة النقض بأن "لما كانت المادة 922 من القانون المدني بعد أن نصت فقرتها الأولى على ملكية صاحب الأرض لكل ما عليها من مبان أجازات الفقرة الثانية منها للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه أقام هذه المنشآت على نفقته أو أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها وإذا كان سند التخويل لا يكون إلا تصرفاً قانونياً فإن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى الباني بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض وإنما بتسجيل هذا الترخيص لأنه قبل ذلك لا يكون الباني مالكاً لما يقيمه من مبان لأن حق القرار الذي يخوله الارتكاز ببنائه على تلك الأرض التي لا يملكها هو حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري الصادر برقم 114 لسنة 1946 إلا بالتسجيل أما قبله فإن ملكية المنشآت تكون لمالك الأرض بحكم الالتصاق وفقاً للقانون" (طعن 475 س 59 ق "هيئة عامة" جلسة 25/10/1994) ، وبأن "المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن حق القرار الذي يعطي لصاحبه سلطة أن يستقر ببنائه على أرض غير مملوكة له هو حق عيني ومن ثم فإنه بهذه المثابة لا ينشأ ولا ينتقل وفق حكم المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 إلا بالتسجيل سنده أما قبل ذلك فإن المنشآت التي تقام على أرض الغير تعتبر من عمل صاحب هذه الأرض وتكون مملوكة له بحكم الالتصاق وذلك على ما أفصحت عنه الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدني" (طعن 475 س 59 ق "هيئة عامة" جلسة 25/10/1994) ، وبأن "بيع العقار قبل أن يسجل، لا يزال من طبيعته نقل الملكية إذ ينشئ التزاماً بنقلها في جانب البائع، وكل ما أحدثه قانون التسجيل ومن بعده قانون الشهر العقاري من تغير في أحكام البيع – هو أن نقل الملكية بعد أن كان نتيجته لازمة للبيع الصحيح، أصبح متراخياً إلى ما بعد شهره، ولذلك يبقى البائع ملتزماً بموجب العقد بتسليم المبيع وبنقل الملكية للمشترى، كما يبقى المشتري ملزماً بأداء الثمن ، إلى غير ذلك من الالتزامات التي ترتبت بينهما على التقابل بمجرد حصول البيع" (مجموعة أحكام النقض السنة 24 ص 725 جلسة 9/5/1973) ، وبأن "دعوى صحة ونفاذ عقد البيع، مقصودها تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري تنفيذياً عينياً والحصول على حكم يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية" 0الطعن 1769 لسنة 62 ق جلسة 26/11/1998 ،مجموعة أحكام النقض السنة 25 ص 1135 جلسة 15/10/1974) لما كان الطاعن قد أسس دعواه بطلب طرد واضع اليد على العقار مشتراه على عقدي البيع العرفيين الصادرين له، وكان عقد البيع – ولو لم يكن مشهراً – ينقل المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالبيع والدعاوى المرتبطة بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها استناداً إلى أن العقد العرفي يمنح المشترى الحق في استلام المبيع لأنه من الآثار التي تنشأ عن عقد البيع الصحيح وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بقضائه برفض الدعوى تأسيساً على أن الطاعن لم يكتسب ملكية المنزل محل النزاع لعدم شهر عقد شرائه فأنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون" (مجموعة أحكام النقض السنة 30 ص 461 ع 2 جلسة 28/5/1979)