أولاً : القواعــد
العامــة فــي الإيجــار
عقـــد الإيجـــــار
الفصـــل الأول
- تعريــف
عقــد الإيجــار
الموجــــــز
الإجازة . حق مالي . انتقالها لورثة المستأجر بوفاته . المادتان 601 ، 602
مدني .
خلو قوانين إيجار الأماكن قبل صدور القانون 6 لسنة 1997 من أى نص ينظم
انتقال حق الإيجار إلى الورثة على نحو يخالف أحكام القانون المدني . وجوب إعمال
القواعد العامة .
( الطعنان
رقما 1113 لسنة 67ق ، 2238 لسنة 68 ق ـ جلسة 28/3/2007
)
القاعـــدة :
المقرر ـ في ضوء ما
تواتر عليه قضاء محكمة النقض ـ أن حق الإيجار هو حق مالي لا ينتهي بوفاة المستأجر
وإنما ينتقل إلى ورثته على التفصيل المبين بالمادتين 601 ، 602 من القانون
المدني والذي يحكم العلاقات الإيجارية عند عدم وجود نص يخالف أحكامه في قوانين
إيجار الأماكن وإذا خلت هذه القوانين
جميعاً قبل صدور القانون 6 لسنة 1997 من نص ينظم انتقال حق الإيجار إلى الورثة أو يحد منه ـ ذلك أن
نص المادة 29/2 من القانون 49
لسنة 1977
المقضي بعدم دستوريته ما هو إلا ترديد للقواعد العامة
رغم ما في تطبيق هذه القواعد من عنت بالمؤجرين إذا ما طبقت بعد انتهاء المدة
الاتفاقية للعقد ـ وأثناء فترة الامتداد القانوني وهو ما أشار إليه حكم المحكمة
الدستورية ودعا المشرع إلى إصدار القانون 6 لسنة 1997 ليحد من استمرار العقد عند وفاة
المستأجر .
الفصـــل الثانـــي
ـ خصائـص عقــد
الإيجــار :
الموجـــــز
عقد الإيجار . اعتبار الأجرة ركناً جوهرياً فيه لا
قيام له بدونها . شروطها . استحالة تحديدها .
أثره . تقديرها بأجرة
المثل . م 562 مدني . لا يغير من ذلك اتفاق المؤجر والمستأجر على أن يكون تحديد
الأجرة بمعرفة لجان تقدير الإيجارات .
علة ذلك .
مخالفة الحكم المطعون فيه
هذا النظر .
خطأ .
( الطعن
رقم 3385 لسنة 65ق ـ جلسة 1/2/2007
)
القاعــــدة
المقرر ـ في قضاء محكمة
النقض ـ أن الأجرة التي يلتزم بها المستأجر مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة ركن
جوهري في عقد الإيجار لا قيام له بدونها ويشترط فيها كما هو الشأن في أى محل
للالتزام أن تكون موجودة ومشروعة ومعينة أو قابلة للتعين فإن استحال إعمال المعيار
المتفق عليه لتحديدها ـ سواء كانت هذه الاستحالة مادية أو قانونية ـ فإنها تقدر
بأجرة المثل وفق ما تقضى به المادة 562 من القانون المدني ، ولا يغير من ذلك اتفاق المؤجر والمستأجر
على أن يكون تحديد الأجرة بمعرفة لجان تقدير الإيجارات إذ أن إسباغ الاختصاص
الولائي من سلطة المشرع وحده دون الإفراد ويتحدد اختصاص اللجان بما هو منصوص عليه
في القانون وهى لا تعدو أن تكون جهة طعن على تقدير المالك لأجرة الأماكن المؤجرة
للسكنى الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981
(5) . لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه وإن خلص
صحيحاً في أسبابه إلى انعدام ولاية لجان تقدير الإيجارات بتحديد أجرة عين النزاع
باعتبارها أنشئت لغير غرض السكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 فلا يرتب القرار الصادر منها بتحديد أجرتها أثراً ولا يجوز
حجية وهو ما كان لازمه ومقتضاه إجابة الطاعن ـ عن نفسه وبصفته ـ إلى طلب الحكم
بعدم الاعتداد بقرار اللجنة المطعون عليه
ليتسنى إعمال أحكام القانون المدني سالفة الذكر لتحديد هذه الأجرة إلا أنه عاد
وانتهى في منطوقه إلى القضاء برفض الدعوى وهى نتيجة تتعارض مع ما أورده في أسبابه
إذ مؤدى ذلك تأييد قرار اللجنة رغم انعدامه ، ولا يغير من ذلك اتفاق المؤجر
والمستأجر في عقد إيجار عين النزاع على تحديد الأجرة بمعرفة اللجنة لاستحالة إعمال
هذا التحديد قانوناً ـ على نحو ما سلف بيانه ـ مما يعيبه .
الفصـــل الثالـــث
ـ نطــاق عقــد الإيجــار
.
الموجــــــز
تضمين عقد الإيجار أن
عين النزاع مؤجرة للمطعون ضده لاستخدامها مكتباً وسكناً خاصاً . تمسك الطاعن بأن تأجير عين النزاع
لاستعمالها مكتباً بما لا يجيز للمطعون ضده تعديل أجرتها بإرادته المنفردة بقصد
استخدامها للسكنى .
دفاع جوهري . تفسير الحكم المطعون فيه الغرض من
الإجارة بأنها للسكنى خلاف للمعنى الظاهر للعقد ودون الإيضاح عن سبب هذا العدول . خطأ وقصور .
( الطعنان
رقما 14370 ، 14367 لسنة 75 ق ـ جلسة 14/1/2007 )
القاعـــــدة
إذ كان البادي من صورة
عقد إيجار عين النزاع المؤرخ / / أن تضمن النص
في ديباجته على أن عين النزاع مؤجرة للمطعون ضده لاستخدامها مكتباً وله الحق في
استخدامها سكناً خاصا وكان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الاستئناف بأنه تم
الاتفاق في عقد الايجار صراحة على تأجير عين النزاع لاستعمالها مكتباً بما لا يجيز
للمطعون ضده تعديل أجرتها بإرادته المنفردة بقصر استعمالها على السكنى وإذ اعتبر
الحكم المطعون فيه أن الإجارة انصبت على مسكن بالمخالفة للمعنى الظاهر من عبارات
العقد دون أن يبين أسباب عدوله عن هذا المعنى الظاهر ودونأن يفصح عن مصادر
استخلاصه لطبيعة عين ودون أن يمحص دفاع الطاعنين سالف البيان مع أنه دفاع جوهري من
شأنه ـ لو صح ـ أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى فإنه يكون فضلاً عن مخالفة
القانون معيباً بالقصور المبطل .
الفصـــل الرابـــع
ـ إثبــات عقــد
الإيجــار
الموجــــــز
إثبات واقعة للتأجير
وجميع شروط العقد . جوازه
للمستأجر بكافة طرق الإثبات . م 24/3ق 49
لسنة 1977
.
( الطعن
رقم 2428 لسنة 67ق ـ جلسة 5/4/2007
)
القاعـــــــدة
المقرر ـ في قضاء محكمة
النقض ـ أنه وفقاً لنص 24/3 من
قانون إيجار الاماكن رقم 49 لسنة 1977 يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق
الإثبات القانونية .
الموجـــــــز
تمسك الطاعن بنشوء
علاقة إيجارية بينه وبين المالك السابق عن العين محل النزاع وتدليله على ذلك
بإيصالات سداد أجرتها مذيلة بتوقيعه دون
تحفظ . دفاع جوهري . قضاء الحكم
المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن المحكمة قضت برد وبطلان عقد الإيجار المنسوب
للمالك السابق وعلى تقرير الخبير المنتدب دون أن يعرض للدفاع سالف البيان ودلالة
ما قدم من مستندات . خطأ .
( الطعن
رقم 8360 لسنة 76 ق ـ جلسة 21/3/2007
)
القاعـــــــدة
إذ كان الطاعن قد تمسك
أمام محكمة الموضوع بقيام علاقة إيجاريه بينه وبين المالك
السابق مورث المطعون ضدهما الأخيرين المرحوم .................. ودلل على ذلك بتقديم إيصالات تفيد سداده أجرتها بصفته مستأجراً لها عن
الفترة من / / حتى / /
مذيلة بتوقيع منصوب
صدوره للمالك السابق دون تحفظ منه وإذ أقام الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون
فيه قضاءه بإخلائه من عين التداعي وعدم إجابته إلى طلبه بثبوت العلاقة الإيجارية
على أن المحكمة قضت برد وبطلان عقد الإيجار المنسوب للمالك السابق وعلى ما ثبت من
تقرير الخبير من أن المطعون ضدهم من الثالثة حتى العاشرة قد تركوا محلات التداعي
للطاعن بغير موافقة مالكها دون أن يعرض للإيصالات المقدمة ودلالتها رغم أنها
جوهرية مما يتغير به وجه الرأى في الدعوى فإنه يكون معيباً .
قبول المؤجر للأجرة من
الورثة وتحريره إيصال سدادها باسم مورثهم المستأجر لا تعد موافقة على قيام علاقة
إيجارية جديدة . علة
ذلك . انتفاء الموافقة الصريحة أو الضمنية .
( الطعن
رقم 16644 لسنة 75ق ـ جلسة 24/12/2006
)
صدور جميع إيصالات سداد
أجرة عين النزاع منذ عام 1985 باسم المستأجر الأصلي ـ مورث المطعون ضدهم ثانياً ـ رغم ثبوت وضع يد مورث
المطعون ضدهم أولاً عليها منذ هذا التاريخ . مؤداه . انتفاء موافقة الطاعنة الصريحة أو
الضمنية على قيام علاقة إيجارية جديدة بينها وبين واضع اليد . قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت تلك
العلاقة الإيجارية استناداً إلى تقاضي الطاعنة للأجرة منذ عام 1985 وحتى رفع
دعواها في عام 1977 . خطأ وقصور .
( الطعن
رقم 16644 لسنة 75ق ـ جلسة 24/12/2006
)
الفصـــل الخامــــس
- سريان
عقد الإيجار في حق المالك الجديد (
حوالة عقد الإيجار )
انصراف أثر الإيجار إلى
الخلف الخاص للمؤجر بحكم القانون . عدم اعتبار مشترى العقار خلفاً خاصاً للمؤجر إلا بانتقال
الملكية إليه فعلاً بالتسجيل . التزامه بتسجيل عقد شرائه للاحتجاج به قبل المستأجر من البائع
له .المواد
146 ، 604 ،
605 ، 606 مدني . حقه في تسلم العقار المبيع له . حق شخصي مترتب له
في ذمة البائع فقط . علة ذلك .
( الطعن
رقم 8983 لسنة 76ق ـ جلسة 7/3/2007
)
الموجـــــــز
تمسك الطاعن بأنه يشغل
عين النزاع باستئجارها من المالك السابق ، وبأن المطعون ضده
لم يسجل عقد
شرائه للعقار كما أن المالك السابق لم يحل عقد الإيجار إليه . أثره . عدم أحقية المطعون ضده في رفع دعوى طرد
الطاعن من عين النزاع . علة ذلك . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الأخير . خطأ .
( الطعن
رقم 8993 لسنة 76ق ـ جلسة 7/3/2007
)
القاعـــــــدة
إذ كان الواقع في
الدعوى أن المطعون ضده أقام الدعوى الماثلة على الطاعن بطلب طرده من عين النزاع
على سند من أنه اشترى العقار الكائنة به عين النزاع بموجب عقد البيع المؤرخ ... وأن الطاعن اغتصب الشقة عين النزاع
واعتصم الطاعن بأنه يشغل تلك الشقة بموجب عقد إيجار مؤرخ ..... صادر له من المالك السابق ـ قدمه
للمحكمة ـ واقترن بوضع يده على عين النزاع وكان المطعون ضده لم يقم بتسجيل عقد
شرائه كما لم يحل المالك السابق عقد الإيجار إليه ومن ثم فإنه
لا يكون إلا مجرد دائن عادي للبائع له شأنه في ذلك شأن
المستأجر ـ الطاعن ـ ولا توجد أى علاقة بينهما تبيح له رفع أية دعوى عليه ومن ثم
لا يحق له إقامة الدعوى الماثلة ، وإذ تنكب الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون
معيباً .
مشترى العقار بعقد غير مسجل .
له كافة حقوق المؤجر قبل المستأجر . شرطه . حوالة عقد الإيجار إليه من البائع مع
قبول المستأجر للحوالة أو إعلانه بها بورقة رسمية بواسطة المحضرين مشتملاً على ذكر
وقوع الحوالة وشروطها الأساسية .
م 305
مدني .
للمحال إليه الحق في مقاضاة المستأجر في شأن الحقوق
المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر .
علة ذلك .
( الطعن رقم 3370 لسنة 76 ق ـ جلسة 1/2/2007 )
( راجع ـ أسباب الإخلاء ـ
الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة . التكليف بالوفاء )
الفصـــل الســـادس
- بعــض
أنــواع الإيجــار :
الفــــرع الأول :
إيجـــار مــلك الغـــير :
إيجار ملك الغير صحيح
فيما بين المؤجر والمستأجر غير نافذ في حق المالك الحقيقي . إقامة الغير دعوى بشأن ملكيته للعين المؤجرة . أثره . اعتباره تعرضاً
قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة حتى يدفع المؤجر التعرض .
( الطعن
رقم 13528 لسنة 75ق ـ جلسة 11/4/2007
)
( الطعن
رقم 4405 لسنة 66ق ـ جلسة 28/2/2007
)
الفـــرع الثانــــي :
إيجـار المـال الشائـع .
وضع أحد الملاك على
الشيوع يده على جزء مفرز في العقار الشائع . عدم أحقية باقي الشركاء في انتزاع هذا القدر منه . علة ذلك .
( الطعن
رقم 2586 لسنة 67ق ـ جلسة 13/5/2007
)
( الطعن
رقم 6119 لسنة 76 ق ـ جلسة 21/2/2007
)
التنازل عن الإيجار . ماهيته . إبداء المستأجر رغبته في انتهاء العقد . قيامه بتسليم
العين المؤجرة إلى المؤجر أو خلفه أو لأحد الملاك على الشيوع . عدم اعتباره
تنازلاً عن الإجارة . علة ذلك .
( الطعن
رقم 2586 لسنة 67ق ـ جلسة 13/5/2007
)
الموجــــــز
قضاء الحكم المطعون فيه
بإخلاء الطاعنة ـ المتنازل إليها ـ من عين النزاع استناداً لاعتبارها من الغير رغم
ثبوت ملكيتها لحصة شائعة لعين النزاع . خطأ . علة ذلك .
( الطعن
رقم 2586 لسنة 67ق ـ جلسة 13/5/2008
)
القاعـــــدة
إذ كان المطعون ضدهما
الاول والثاني أقاما الدعوى على الطاعنة والمستأجر الأصلي بطلب إخلائها لتنازل
المستأجر عن شقة النزاع لها وكان الثابت بلا خلاف أن الطاعنة تمتلك حصة شائعة في
العقار الكائن به شقة النزاع وقد سلمها لها المستأجر بهذه الصفة ووضعت يدها عليها
بعد أن أنهى الأخير العلاقة الإيجارية فإن إقامتها فيها لا مخالفة فيه للقانون ولا
يعد تنازلاً بالمعنى الوارد بالمادة 18/ج من القانون 136
لسنة 1981
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر الطاعنة من
الغير وقضى بإخلائها فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .
عقد البيع غير المشهر
ينقل إلى المشترى منفعة المبيع وكافة الحقوق المتعلقة به . أثره . حلول المشترى محل البائع في هذه الحقوق قبل باقي الشركاء
المشتاعين في ال عقار . مؤداه . تمكينه من الانتفاع بما كان البائع يضع يده عليه ويحوزه وينتفع
به بما يوازي حصته في هذا العقد .
( الطعن
رقم 6119 لسنة 76 ق ـ جلسة 21/2/2007
)
الموجــــــز
تمسك الطاعن بأن حيازته
وانتفاعه بالعين محل النزاع يستند إلى ملكيته لحصة شائعة في العقار الكائنة به بما
لا يحق لأى من الشركاء انتزاعها منه . قضاء الحكم المطعون فيه بطرده التزاماً بحجية حكم سابق برفض
دعوى الطاعن نفاذ عقد استئجاره لمحل النزاع وتضمنه في أسبابه أن شراء الطاعن لحصة
في العقار كان شيوعاً والمحل مفرز رغم عدم ارتباط تلك الأسباب بمنطوق الحكم . خطأ . حجبه عن تمحيص
دفاع الطاعن .
( الطعن
رقم 6119 لسنة 76ق ـ جلسة 21/2/2007
)
القاعـــــــدة
إذ كان الطاعن قد تمسك
في دفاعه أن حيازته لعين التداعي تستند إلى أنه كان شريكاً للمستأجر الأصلي ثم
اشترى حصة شائعة في العقار الكائن به محل النزاع بالعقد المسجل ........ وأن مساحة هذا المحل هى 20 متراً وبالتالي
فهى أقل من مقدار ملكيته للحصة الشائعة ولا يحق لأى من الشركاء المشتاعين أن ينتزع
منه هذا المحل إلا أن الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد رفض
هذا الدفاع تأسيساً على التزامه بحجية الحكم الصادر في الدعوى رقم ........ الفيوم
الابتدائية والمؤيد بالاستئنافين رقمى ..........
بنى سويف والذي تناول في أسبابه مسألة شراء الطاعن لحصة
شائعة في العقار بما لا يجوز معه إعادة بحثها في الدعوى الماثلة في حين أن الدعوى
السابقة المشار إليها وعلى ما حصله الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه
بمدوناته قد أقامها المطعون ضدهم على الطاعن وورثة المستأجر الأصلي لتنازلهم عنه
إلى الطاعن ، ووجه الطاعن دعوى فرعية بطلب الحكم بنفاذ عقد الإيجار المؤرخ ........... الصادر
إليه من أحد الشركاء المشتاعين والمتضمن تأجير محل النزاع له ، وحكمت المحكمة برفض
الدعويين الأصلية والفرعية تأسيساً على أن ورثة المستأجر الأصلي قد أنهوا عقد
الإيجار ولا يرد الفسخ على عقد منته وأن عقد الإيجار الصادر للطاعن من أحد الشركاء
المشتاعين لا ينفذ في حق الشركاء لصدوره ممن لا يملك حق الإدارة ، وإذ استأنف
الطاعن هذا الحكم قضت محكمة الاستئناف بتأييده وأضافت أن الحصة التي اشتراها الطاعن
والبالغة خمسين متراً قد اشتراها شائعة في سائر العقار في حين أن المحل مفرز ، ومن
ثم فإن ما أورده الحكم الاستئنافي في الدعوى السابقة بخصوص شراء الطاعن لحصة شائعة
في كامل العقار الكائن به محل النزاع لا ترتبط بمنطوق هذا الحكم ارتباطاً وثيقاً
وليست لازمة للنتيجة التي خلص إليها من رفض طلب الطاعن نفاذ عقد الإيجار المؤرخ ............. الصادر
له من أحد الشركاء المشتاعين والذي لا يملك حق الإدارة في حق سائر الشركاء
المشتاعين ، فلا يحوز أى حجية في هذا الشأن ، ويكون الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم
المطعون فيه إذا استند إلى الحكم الصادر في الدعوى السابقة لرفض دفاع الطاعن يكون
قد أخطأ في تطبيق القانون وحجبه ذلك التقرير الخاطئ عن تمحيص دفاع الطاعن وتحقيقه
بما يعيبه أيضاً بالقصور في التسبيب .
الفـــرع الثالـــث :
تصرفات صاحب الوصع الظاهر .
تصرفات صاحب الوضع
الظاهر إلى الغير حسن النية . لها ذات أثار تصرفات صاحب المركز الحقيقي متى أسهم الأخير بخطئه ـ سلباً
أو إيجاباً ـ في ظهور المتصرف بمظهر صاحب الحق .
( الطعن
رقم 2684 لسنة 67 ق ـ جلسة 13/6/2007
)
الموجـــــــز
تمسك الطاعنين باستئجار
الطاعن الثالث عين النزاع من الطاعنة الرابعة باعتبارها أحد ورثة المالكة الأصلية
للعقار والحائزة الظاهرة له والقائمة على شئونه . تدليلهم على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع
وقضاؤه بالإخلاء على سند من صدور عقد الإيجار ممن لا علاقة لها بالعقار . قصور وإخلال بحق
الدفاع . علة ذلك .
( الطعن
رقم 2684 لسنة 67ق ـ جلسة 13/6/2007
)
القاعـــــدة
إذ كان البين من
الأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا بدفاعهم
أمام محكمة الموضوع بأن سند الطاعن الثالث في وضع يده على الحانوت موضوع النزاع هو
استئجاره له من الطاعنة الرابعة كحائزة ظاهرة للعقار الذي يقع به ذلك الحانوت
والقائمة على شئونه باعتبارها أحد ورثة
المرحومة / ................. المالكة الأصلية له وقدموا تأييداً لدفاعهم الحكم الصادر في الدعوى رقم ......... لسنة 1987 مدني كلي
الجيزة ـ الذي تضمن في أسبابه صحة عقد الإيجار الصادر من الطاعنة الرابعة للخصمة
المتدخلة في هذه الدعوى باعتبارها المالكة الظاهرة للعقار الكائن به العين محل
النزاع .
ولحسن نية المستأجرة
وإذ لم يعرض الحكم المطعون فيه لهذا الدفاع ولم يتحقق من توافر شروط إعمال قاعدة
أن الإيجار الصادر من الحائز الظاهر يكون صحيحاً ونافذاً في حق المالك الحقيقي متى
كان المستأجر حسن النية رغم أنه دفاع جوهري ـ من شأنه لو ثبت ـ أن يتغير به وجه
الرأى في الدعوى وأطلق القول بأن عقد إيجار الطاعن الثالث صادر ممن لا علاقة لها
بعقار النزاع فإنه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع .
الفـــرع الرابـــع :
إيجـــار الحــارس القضائــي .
الموجـــــز
سلطة الحارس القضائي . نطاقها . الدعاوى المتعلقة بأعمال حفظ المال
الموضوع تحت الحراسة . وجوب رفعها من الحارس أو عليه . له الإنفراد برفعها ولو لم يكن هو
الحارس الوحيد
على المال . شرطه .
( الطعن
رقم 7240 لسنة 65 ق ـ جلسة 20/6/2007
)
القاعـــــــدة
المقرر ـ في قضاء محكمة
النقض ـ أن مفاد نص المادتين 732/1 ، 734/1 من القانون المدني أن الحارس
القضائي يصبح بمجرد تعيينه وبحكم القانون نائباً عن صاحب الحق في المال الموضوع
تحت الحراسة وتغدو المحافظة على هذا المال من أهم الالتزامات التي تعلق بذمة
الحارس ، ومن ثم فإن جميع الدعاوى التي
تنشأ عن أعمال الحفظ يكون هو ذو الصفة إذا خاصم أو خصم فيها وله أن ينفرد بإقامتها
ضد أى شخص ولو لم يكن هو الحارس الوحيد على المال .
الحارس القضائي . يستمد سلطته من الحكم الذي يقيمه . ثبوت صفته بمجرد
صدور الحكم دون حاجة إلى إجراء آخر .
اعتباره وحده صاحب الصفة في كل ما يتعلق بإدارة العقار
محل الحراسة وغل يد ملاكه عن إدارته بمجرد وضع المال تحت الحراسة .
( الطعن
رقم 4694 لسنة 66ق ـ جلسة 28/2/2007
)
انتهاء الحراسة باتفاق
ذوى الشأن جميعاً أو بحكم . م738 مدني . الاتفاق على إنهاء الحراسة قد يكون صريحاً أو ضمنياً .
( الطعن
رقم 4694 لسنة 66ق ـ جلسة 28/2/2007
)
الموجـــــــز
ثبوت فرض الحراسة
القضائية على أعيان النزاع وإسناد إداراتها للمطعون ضدهم من السادس للأخير وأن أمر
تقدير وفرز حصة الخيرات ما زال معروضاً على لجنة القسمة بوزارة الأوقاف . مؤداه . أحقية الحارس القضائي دون هيئة الأوقاف
في استئداء الأجرة . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الطاعن ـ ببراءة ذمته من
الأجرة بسدادها للحارس القضائي ـ تأسيساً على حلول هيئة الأوقاف محل الحارس
القضائي بعد فرز وتجنيب حصة الخيرات .
خطأ .
( الطعن
رقم 4694 لسنة 66ق ـ جلسة 28/2/2007
)
القاعــــــدة
إذ كان الثابت من الحكم
الصادر في الدعوى 4002 لسنة
1982 مستعجل
القاهرة والذي أضحى باتاً لعدم استئنافه أنه قضى بفرض الحراسة القضائية على أعيان
النزاع وإسناد إدارتها للمطعون ضدهم من السادس للأخير وأن تلك الحراسة لم تنته
سواء قضاء أو اتفاقا وأن أمر تقدير وفرز حصة الخيرات ما زال معروضاً على لجنة
القيمة بوزارة الأوقاف ـ وهو الأمر الذي لا يمارى فيه الخصوم ـ بما يفيد بطريق
اللزوم أحقية الحارس القضائي دون هيئة الأوقاف في استئداء أجرة أعيان النزاع وأن
الوفاة بها للحارس القضائي يبرئ ذمة الطاعن وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد
لأسبابه بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعن على سند من أن هيئة
الأوقاف قد حلت محل الحارس القضائي بعد فرز وتجنيب حصة الوقف الخيري وإنهاء حالة الشيوع
رغم إقرار الحكم بأن النزاع الموضوعي بشأنها ما زال معروضاً على لجنة القسمة وهى
اللجنة المختصة دون غيرها بهذا العمل فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ في
تطبيقه .
عقود الإيجار التي
يبرمها الحارس القضائي والواردة على عين خالية .
خضوعها لتشريعات إيجار
الأماكن . أثره . امتدادها إلى مدة
غير محددة دون أن يغير الامتداد من طبيعتها كعقود مؤقتة . علة ذلك .
( الطعن
رقم 8186 لسنة 75ق جلسة 24/12/2006
)
الموجــــــز
تمسك الطاعن بصفته امام
محكمة الاستئناف باستئجاره عين النزاع من الحارس القضائي السابق بموجب العقد
المؤرخ / /
وتدليله على ذلك بمستندات لم يجحدها الخصم . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي بطرده منها
وإلزامه بالتسليم ورفض دعواه الفرعية استنادا إلى تقرير خبير أول درجة وإطراحه
لدلالة المستندات المقدمة منه بقالة سهولة اصطناعها وهو ما لا يصلح رداً على دفاعه
. قصور
.
( الطعن
رقم 8186 لسنة 75ق جلسة 24/12/2006
)
القاعــــــدة
إذ كان البين من
الأوراق أن الطاعن بصفته تمسك في دفاعه أمام محكمة الاستئناف أنه استأجر عين
النزاع من الحارس القضائي السابق بموجب عقد الإيجار المؤرخ / / وقدم للتدليل على ذلك صورة منه لم يجحدها المطعون ضده بصفته
وإيصالات سداد الأجرة له ومحضر حجز للأجرة
في / / وكان الحكم المطعون
فيه قد قضى بتأييد الحكم الابتدائي بطرد الشركة الطاعنة من شقة النزاع وتسليمها
للمطعون ضده بصفته ورفض دعوى الطاعنة
الفرعية استناداً إلى تقرير الخبير الذي ندبته محكمة أول درجة الذي لم يبحث هذه
المستندات لأنها قدمت أمام محكمة الاستئناف وطرح الحكم تلك المستندات بمقولة أنه
يسهل اصطناعها وهو ما لا يصلح رداً على دفاع الطاعن الجوهري سالف البيان بما يشوبه
بالقصور المبطل في التسبيب .
( راجع
ـ أيضاً ـ التنازل عن الإيجار )
الفـــرع
الخامـــس
حقوق
والتزامات طرفي عقد الإيجار
اولاً
: التزامـــات المؤجـــر :
(أ) الالتزام بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة .
الموجـــــــز
التأخير في الوفاء
بالأجرة سبب من أسباب الإخلاء . حيلولة المؤجر بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة . أثره . عدم استحقاقه
للأجرة وطلب الإخلاء .
( الطعن
رقم 856 لسنة 76ق ـ جلسة 14/1/2007
)
القاعــــــدة
المقرر ـ في قضاء محكمة
النقض ـ أن النص في الفقرة " ب " من المادة 18
من القانون رقم 136 سنة 1981 قد أجاز للمؤجر طلب إخلاء المكان
إذا لم يقم بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك يدل على أن
مناط الإخلاء هو عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة للمؤجر ، ويرجع في
بيانها للقانون الذي يحددها ، أما أساس الالتزام بها ومداه فتحكمه القواعد العامة
التي تقضي بأن الأجرة مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة ، فإذا لم يقم المستأجر
بسدادها وجب الحكم بالإخلاء وعلى العكس وبطريق اللزوم إذا حال المؤجر بين المستأجر
والانتفاع بالعين المؤجرة فلا تكون هناك أجرة مستحقة ولا يحق للمؤجر طلب الإخلاء .
(ب) الالتزام
بصيانة العين المؤجرة .
الموجــــــز
التزام المؤجر بصيانة
العين المؤجرة يقابله التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة . إخلال الأول بالتزامه . أثره . للمستأجر دفع دعوى إخلائه لعدم الوفاء
بالأجرة . م 567/1 ، 568 مدني .
( الطعن
رقم 4121 لسنة 75ق ـ جلسة 4/4/2007
)
القاعــــــدة
النص في المادتين 567/1 ، 568 من القانون المدني يدل ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ
على أن التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة هو التزام يقابل التزام المستأجر
بالوفاء بالأجرة فيحق للمستأجر أن يدفع الدعوى المرفوعة بطلب إخلائه لعدم الوفاء
بالأجرة لم يقم بتنفيذ ما في ذمته من التزام بصيانة العين المؤجرة .
( ج ) الالتزام بضمان
عدم التعرض .
إقامة الغير دعوى بشأن
ملكيته للعين المؤجرة . أثره . اعتباره تعرضاً
قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة حتى يدفع المؤجر التعرض .
( الطعن
رقم 13528 لسنة 75 ق ـ جلسة 27/6/2007 )
( الطعن
رقم 3370 لسنة 76 ق ـ جلسة 1/2/2007
)
ثانياً
: التزامــات المستأجـــر
لا تثريب على المستأجر
إن هو لم ينتفع بالعين فعلاً ما دام قائماً بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر .
( الطعن
رقم 2268 لسنة 67ق ـ جلسة 21/2/2007
)
( أ ) الالتزام
بالمحافظة على العين المؤجرة .
مسئولية المستأجر في
المحافظة على العين المؤجرة واستعمالها الاستعمال المألوف . التزام بتحقيق غاية وليس ببذل عناية . شمولها أفعاله الشخصية وأعمال تابعية
وكل شخص تكون له صلة به مكنته من الإضرار بالعين المؤجرة . انتفاء مسئوليته بإثباته السبب الأجنبي
. المقصود
بالتابعين . م 378 مدني قديم .
خلو التقنين المدني الحالى من حكم مماثل للمادة المذكورة
. لا
ينال من وجوب إعمال حكمها طبقاً للقواعد العامة .
( الطعن
رقم 3235 لسنة 65 ق ـ جلسة 19/10/2006
)
الموجــــــــز
قضاء الحكم المطعون فيه
برفض دعوى الطاعنة بالفسخ تأسيساً على نفيه مسئولية الشركة المستأجرة عن الأضرار
التي حدثت بالعين المؤجرة بفعل حارسها لخلو الأوراق من دليل عليها رغم تبعية
الأخير لها وثبوت اغتصابه حيازة الأرض المؤجرة وبيعها وإدانته جنائياً عن ذلك . خطأ . علة ذلك .
( الطعن
رقم 3235 لسنة 65ق ـ جلسة 19/10/2006)
القاعــــــــدة
إذا كان الحكم المطعون
فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة استناداً إلى أن التعرض الواقع على العين
المؤجرة من ( ................. ) هو تعرض قانوني تضمنه الطاعنة التي تقاعست في درئه حتى تمكن
المتعرض من الاستيلاء على الأرض المؤجرة وتقسيمها وبيعها للغير وأن الأوراق خلت من
دليل على أن خفير الشركة المستأجرة (
.............. ) هو الذي باع الأرض المؤجرة للمتعرض سوى
صورة ضوئية من عقد عرفي جحدته الشركة المطعون ضدها وأنها اطرحت تقرير الخبير فيما
انتهى إليه لاعتماده على الصورة الضوئية لعقد البيع العرفي المجحود في حين أن
الثابت من أقوال وكيل الشركة المستأجرة ( .................. ) في الشكوى رقم ............ إداري
العامرية أن خفير الشركة المطعون ضدها هو الذي كسر باب الفيلا الكائنة بالعين
المؤجرة واستولى على المنقولات التي كانت بداخلها وأقام فيها وأنه وزوجته ( .................. ) باعا مساحة خمسة آلاف متر مربع من العين المؤجرة ( .............. ) بموجب عقدى البيع
المؤرخين / /
وذلك أثناء عمل الأول ـ
خفيراً ـ لدى الشركة المستأجرة والتي فصلته من العمل بعد ذلك لسوء سلوكه فضلاً عن
أن الثابت من الحكم الجنائي الصادر في القضية رقم ...........
جنح العامرية والمؤيد بالحكم الصادر في القضية رقم .......... جنح
العامرية والمؤيد بالحكم الصادر في الاستئناف رقم ........... مستأنف غرب الإسكندرية أنه
قضى بمعاقبة المتهم ...........
حارس الشركة المستأجرة بالحبس ستة أشهر بتهمة غصب حيازة
العين المؤجرة ، وإذ نفى الحكم المطعون فيه مسئولية الشركة المطعون ضدها عن
الأضرار التي حدثت بالعين المؤجرة بفعل حارسها ........
رغم أنه تابع لها وتسأل
عن الأفعال الصادرة منه مسئولية مفترضة ما لم تثبت أن هذه الإضرار وقعت بسبب أجنبي
وأنه لم يكن في وسعها الحيلولة دون وقوعها فضلاً عن أن قضاء الحكم المطعون فيه
بإلغاء حكم أول درجة بفسخ عقد الإيجار وبرفض الدعوى يستتبع بطريق اللزوم حرمان
الطاعنة من أجرة العين المؤجرة رغم استمرار عقد الإيجار وبقائه سارياً منتجاً
لكافة آثاره ومنها استحقاق الأجرة دون أن يورد أسباباً قانونية لهذا الحرمان فإنه
يكون معيباً .
(ب) الالتـزام
بالوفـاء بالأجــرة .
الموجـــــــــز
تمسك الطاعن بصفته بأنه
لم يمتنع أو يتأخر عن الوفاء بالأجرة وبتعمد المطعون ضده عدم الحضور لمقر الشركة
لاستلام الأجرة . دفاع
جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على التأخير
في الوفاء بالأجرة رغم خلو الأوراق مما يفيد سعى المطعون ضده لطلب الأجرة أو وجود
اتفاق يعفيه من هذا السعى . قصور .
( الطعن
رقم 7571 لسنة 75 ق ـ جلسة 10/1/2007
)
القاعــــــدة
إذ كان الطاعن بصفته قد
تمسك أمام محكمة الموضوع أنه لم يمتنع أو يتأخر عن سداد الأجرة المطالب بها وأن
المطعون ضده يتعمد عدم الحضور إلى مقر الشركة لاستلام تلك الأجرة وإذ أغفل الحكم
المطعون فيه هذا الدفاع الجوهري وأقام قضاءه بالإخلاء بالتأسيس على التأخير في
سداد الأجرة رغم خلو الأوراق مما يفيد سعى المطعون ضده إلى موطن الطاعن بصفته
لطلبها أو وجود اتفاق يعفيه من ذلك فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب .
الفصـــل
السابـــع
فســخ عقــد الإيجــار .
الموجـــــــز
فسخ العقد بقوة الشرط
الفاسخ . شرطه . وجوب قيامه وعدم
العدول عن إعماله .
( الطعن
رقم 4028 لسنة 76ق ـ جلسة 6/6/2007
)
القاعــــــدة
المقرر ـ في قضاء محكمة
النقض ـ أنه إذا تضمن العقد شرطاً صريحاً فاسخاً فإنه يلزم حتى يفسخ العقد بقوته
أن يثبت قيامه وعدم العدول عن إعماله وتحقق الشرط الموجب لسريانه فإذا كان الفسخ
مرتبطاً بالتأخير في سداد القيمة الإيجارية في الموعد المحدد لها وتبين أن المؤجر
أسقط حقه في استعمال الشرط الفاسخ المنصوص عليه في عقد الإيجار المقرر لمصلحته عند
تأخر المستأجر في سدادها في موعدها بقبوله السداد بعد هذا الموعد منبئاً بذلك عن
تنازله عن إعمال الشرط الصريح الفاسخ فإنه تمسكه بهذا الشرط من بعد لا يكون
مقبولاً .
تمسك الطاعن بتنازل
المطعون ضده عن حقه في طلب فسخ عقد الإيجار استناداً إلى الشرط الصريح الفاسخ ،
بقبوله الأجرة على فترات وطلبه الإحالة للتحقيق لإثبات دفاعه . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون
أن يتناول هذا الدفاع رغم جوهريته .
خطأ وقصور .
( الطعن
رقم 4028 لسنة 76 ق ـ جلسة 6/6/2007
)
الموجـــــــز
الدعوى بفسخ عقد
الإيجار . ماهيتها . تقادمها بمضى
خمسة عشرة سنة . سريان التقادم من وقت نشأة الحق في رفعها . علة ذلك .
( الطعنان
رقما 622/1180 لسنة 76 ق ـ جلسة 11/2/2007
)
القاعـــــدة
المقرر ـ في قضاء محكمة
النقض ـ أن الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار ـ هى بطلب حق من الحقوق الشخصية التي ليست
لها مدة خاصة تتقادم بها فإن تقادمها يكون بمضى خمسة عشرة سنة من وقت نشأة الحق في
الدعوى باعتباره التاريخ الذي يتمكن فيه
الدائن من المطالبة بدينه .
الفصـــل
الثامـــن
دعــاوى الإيجــار والحيــازة
(
أ ) دعــوى استــرداد الحيــازة .
مدة السنة المشترطة لرفع دعوى استرداد الحيازة . م958/1 مدني . مدة تقادم تسرى عليها قواعد الانقطاع . رفع الحائز دعواه
أمام القضاء المستعجل طالباً رد حيازته . قاطع للمدة ولو صدر حكم القضاء
المستعجل بعدم الاختصاص . علة ذلك .
( الطعن رقم 2417 لسنة 66ق ـ جلسة 28/2/2007 )
الموجـــــــز
قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول الدعوى لرفعها بعد
السنة التالية لفقد الحيازة دون أن يفطن لانقطاع تلك المدة بالدعوى المستعجلة التي
سبق للطعان إقامتها بطلب استرداد حيازته لعين
النزاع . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 2417 لسنة 66 ق ـ جلسة 28/2/2007 )
القاعــــــدة
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بعدم قبول
الدعوى لرفعها في 10/6/1990 بعد السنة التالية لفقد الحيازة بتاريخ 21/2/1989 دون أن يفطن إلى أن الثابت
بالأوراق أن الطاعن سبق له وأن أقام الدعوى رقم ...... لسنة 1989 مستعجل القاهرة بطلب استرداد حيازته
للعين محل النزاع التي قضى فيها بعدم الاختصاص التي من شأنها قطع مدة السنة المشار
إليها فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب الذي جره إلى الخطأ في تطبيق القانون .
الفصـــل
الأول
2 نطــاق سريانهــا .
( أ ) مـن حيــث
المكــان .
التعرف على نوع العين
المؤجرة وتحديد حقوق طرفى العلاقة الإيجارية . العبرة فيه بما تضمنه عقد الإيجار . شرطه . مطابقته للحقيقة .
( الطعن
رقم 7466 لسنة 66 ق جلسة 18/1/2007
)
الفصـــل
الثانـــي
- تعلقهــا
بالنظــام العــام .
تحديد الأجرة والامتداد
القانوني وتعيين أسباب الإخلاء . تعلقها بالنظام العام .
( الطعن
رقم 8160 لسنة 65 ق ـ جلسة 27/6/2007
)
الفصـــل
الثالـــث
- مـا
يخـرج عـن نطـاق سريانهـا .
( أ ) إيجـار الأرض الفضـاء .
الموجــــــــز
إيجار الأرض الفضاء . عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن . العبرة في تحديد
طبيعة العين المؤجرة بما تضمنه العقد متى كان مطابقاً للحقيقة وانصرفت إليه إرادة
العاقدين . لا عبرة بالغرض الذي استؤجرت من أجله ولا بما يقيمه المستأجر عليها من
منشآت .
( الطعن
رقم 7405 لسنة 76 ق ـ جلسة 25/2/2007
)
القاعــــــدة
المقرر ـ في قضاء محكمة
النقض ـ أن قوانين إيجار الأماكن استنثت صراحة الأرض الفضاء من تطبيق أحكامه وأنه
وإن كانت العبرة في وصف العين المؤجرة بأنها أرض فضاء هى بما جاء بعقد الإيجار دون
غيره ولا عبرة في ذلك بالغرض الذي أجرت من أجله هذه الأرض ولا بما يقيمه عليها
المستأجر من منشآت تحقيقاً لهذا الغرض إلا أنه يشترط لذلك أن يكون ما ورد في العقد
حقيقياً انصرفت إليه إرادة المتعاقدين ، فإذا ثبت أن ما جاء بالعقد صوري قصد به
التحايل على أحكام قانون إيجار الأماكن المتعلقة بتحديد الاجرة والامتداد القانوني
لعقد الإيجار بعد انتهاء مدته ، فإنه لا يعول عليه وتكون العبرة بحقيقة الواقع أى
بطبيعة العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت إليه إرادة المتعاقدين بالفعل في ذلك
الوقت .
إيجار الأرض الفضاء . عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن . العبرة في التعرف
على طبيعة العين المؤجرة . هو بما تضمنه عقد الإيجار متى كان مطابقاً لحقيقة الواقع وانصرفت إليه إرادة
المتعاقدين . لا عبرة بالغرض الذي استؤجرت الأرض من أجله أو تسويرها أو إقامة مبان
عليها لم تكن محل اعتبار عند التعاقد .
التعرف على قصد المتعاقدين من سلطة محكمة الموضوع .
( الطعن
رقم 1485 لسنة 67 ق ـ جلسة 21/12/2006
)
الموجــــــــز
قضاء الحكم المطعون فيه
برفض دعوى الإخلاء باعتبار أن عين النزاع أرض فضاء تخضع لتشريعات إيجار الأماكن
لاستغلالها كسوق ولتسويرها معتدا بالغرض الذي استؤجرت الأرض من أجله دون أن يثبت
مخالفة هذا الوصف للواقع وإرادة المتعاقدين . خطأ .
( الطعن
رقم 1485 لسنة 67 ق ـ جلسة 21/12/2006
)
القاعــــــــدة
إذ كان الحكم المطعون
فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنين على ما ضمنه أسبابه من اعتبار العين المؤجرة
موضوع النزاع مكاناً يخضع عقد إيجارها لأحكام الامتداد القانوني المنصوص عليه في
قوانين إيجار الأماكن استناداً إلى ما ورد بصورة عقد الإيجار والخريطة المساحية
وترخيص المزاولة وشهادة الشهر العقاري من أنها تستغل " سوق " من عام 1939
وإلى ما أورده تقرير الخبير من أنها محاطة بسلك شائك ،
في حين أنه لا يعتد في اعتبارها مكاناً بالغرض الذي استؤجرت من أجله كما لا يغير
من طبيعتها ـ كأرض فضاء ـ مجرد إحاطتها بسور لم يكن محل اعتبار في التعاقد ، وأن
الثابت من أوراق الدعوى وعقد الإيجار وتقرير الخبير المنتدب فيها أن عين النزاع
أرض فضاء محاطة بسور من السلك الشائك وتستعمل " سوق " وخلت الأوراق مما يثبت أن هذا
الوصف يخالف حقيقة الواقع وإرادة المتعاقدين سيما وأن تسوير الأرض الفضاء قد يكون
مبعثه المحافظة على حدود الأرض المؤجرة بالنسبة لأملاك الغير أو الطريق العام أو
تمكين المستأجر من الانتفاع بها في الغرض المؤجرة من أجله كسوق للحبوب مما يعيب
الحكم المطعون فيه .
الفصـــل
الرابـــع
الأجرة في ظل تشريعات
إيجار الأماكن
الفـــرع
الأول
أحــوال الزيــادة فـي
الأجــرة
تعديل الأجرة بإرادة
الطرفين والالتزام بالمعنى الظاهر لعبارات العقد .
( راجع
ـ عقد الإيجار ـ نطاق عقد الإيجار )
( أ ) الزيادة في
الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال .
حق المؤجر في زيادة
الأجرة مقابل تغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى . الاتفاق على ما يجاوز النسب المحددة بنص م 19 ق 136 لسنة 1981 متى حدث
التغيير في ظل العمل به . باطل .
( الطعن
رقم 8022 سنة 65 ق ـ جلسة 24/6/2007
)
الموجــــــــز
قضاء الحكم المطعون فيه
برفض دعوى الطاعن رغم منازعته الجدية في مقدار الزيادة في أجرة عين النزاع مقابل
تغييره غرض الاستعمال إلى غير السكنى وتدليله على ذلك بالمستندات . خطأ وقصور . علة ذلك .
( الطعن
رقم 8022 لسنة 65 ق ـ جلسة 24/6/2007
)
القاعـــــــدة
إذ كان الثابت من
الأوراق أن الشقة محل النزاع سبق تأجيرها للطاعن كسكن خاص لقاء أجرة شهرية مقدارها
عشرة جنيهات وإذ وافق المطعون ضدهم على طلب الطاعن بتغيير استعمال العين المؤجرة
من سكن إلى معمل للتحاليل الطبية مقابل زيادة القيمة الإيجارية إلى مبلغ ثلاثين
جنيهاً شهرياً وقد نازع الطاعن في قيمة الأجرة القانونية للشقة محل النزاع
باعتبارها سكناً له وقدم للتدليل على ذلك كشفاً رسمياً مستخرجاً من سجلات الضرائب
العقارية بأن الأجرة الشهرية لها مبلغ خمسة جنيهات وتمسك بأن زيادة الأجرة نتيجة
تغيير استعمال العين المؤجرة إلى معمل للتحاليل الطبية تكون عشرة جنيهات وليس ثلاثين جنيهاً كما هو
وارد بعقد الإيجار المؤرخ / / وأن هذه
الزيادة باطلة بطلاناً مطلقاً لتجاوزها الأجرة القانونية غير أن الحكم المطعون فيه
التفت عن هذه المنازعة الجدية وقضى بتأييد الحكم المستأنف برفض الدعوى على سند من
أن الطاعن لم ينازع في الأجرة الواردة في هذا العقد ومن ثم يجب إعمال الأجرة
الاتفاقية الواردة فيه وقد حجبه ذلك عن حسم تاريخ إنشاء العقار الكائن به الشقة
محل النزاع وصولاً لتحديد القانون الواجب التطبيق ومقدار الأجرة القانونية للشقة
محل النزاع وقت استعمالها للسكنى توصلاً إلى تحديد قيمة الزيادة المقررة قانوناً
وفقاًَ لنص المادة 19 من القانون رقم 136
لسنة 1981
بما يعيبه .
( ب ) الزيادة والزيادة
الدورية في القيمة الإيجارية للاماكن المؤجرة لغير غرض السكنى .
الموجــــــــز
الزيادة في أجرة
الاماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . المادتان 3 ق 6 لسنة 1997 و 1 من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور . احتسابها على أساس الأجرة القانونية
وفق تاريخ إنشاء المبنى .
لا عبرة بالأجرة
الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات
المبينة إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية .
( الطعن
رقم 236 لسنة 74 ق ـ جلسة 27/6/2007
)
القاعـــــــدة
مفاد النص في المادة
الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 والمادة
الأولى من اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 أن المشرع قد
اعتد في تقدير الزيادة في الأجرة الواردة بالقانون المذكور بالأجرة القانونية
للعين المؤجرة محسوبة وفقاً للتحديد الوارد في قوانين إيجار الأماكن ، كل مكان
بحسب القانون الذي يحكمه وفقاً لتاريخ إنشائه ولم يعتد بالأجرة الواردة بعقد
الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ، ولا بالقيمة المتخذة أساساً لحساب الضريبة إذا
اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية الإلزامية بالنسبة للعقارات المنشأة قبل سريان
القانون رقم 136 لسنة 1981 الذي أباح الاتفاق على أجرة هذه الأماكن ، وقد عرفت الفقرة
السادسة من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 ـ بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 ـ المقصود
بالأجرة القانونية الحالية الواردة في المادة سالفة الذكر بأنها آخر أجرة استحقت
قبل 27/3/1997 محسوبة وفقاً لما يلي : 1ـ .......... 2ـ ...........
3ـ ...........
4ـ تحديد مالك المبنى للأجرة طبقاً لأسس القانون رقم 136 لسنة 1981 .
تحديد مقدار الزيادة في
أجرة الأماكن غير السكنية . ق 6 لسنة 1997 . العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين . شرطه . خضوع الاجرة ابتداء لقانون إيجار
الأماكن . الزيادة في أجرة الاماكن التي تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور . العبرة في تحديد
مقدارها بتاريخ هذا التدخل .
( الطعن
رقم 12810 لسنة 75 ق ـ جلسة 13/6/2007
)
الموجــــــــز
ثبوت خضوع القرية
الكائنة بها العين محل النزاع لقانون إيجار الاماكن بتاريخ 2/3/1987 بموجب قرار وزير الإسكان رقم 7 لسنة 1987 . اعتبار هذا التاريخ هو المعمول
عليه في احتساب الأجرة القانونية .
أثره .
زيادة الأجرة التعاقدية بنسبة 10% إعمالاً للمادة 3 ق 6 لسنة 1997 ثم الزيادة
الدورية بنسبة 10% حتى تاريخ العمل بق 14 لسنة 2001 . تضمين التكليف بالوفاء الزيادة في
الأجرة محددة بثمانية أمثالها .
أثره .
بطلان التكليف . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء
استناداً لهذا التكليف . خطأ .
( الطعن
رقم 12810 لسنة 75 ق ـ جلسة 13/6/2007
)
القاعـــــــدة
إذ كان الثابت بالأوراق
أن العين المؤجرة كائنة بقرية (........)
مركز (........)
والتي خضعت لأحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتاريخ 2/3/1987 بموجب
قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة رقم 7 لسنة 1987 ومن ثم فإن
هذا التاريخ هو الذي يعتد به في حساب أجرتها وتكون أجرتها التعاقدية هى الأجرة
القانونية وتزاد إعمالاً للمادة الثالثة من القانون ر قم 6 لسنة 1997 بنسبة 10% اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة
التالية لتاريخ نشر القانون ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس الموعد من
الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 14 لسنة 2001 المعدل لنسبة
الزيادة السنوية . ولما كان المطعون ضده قد ضمن إنذاره السابق على رفع الدعوى
تكليف الطاعن بسداد أجرة العين محل النزاع بمقدار ثمانين جنيهاً شهرياً باعتبار أن
الأجرة زادت بنسبة ثمانية أمثالها فإن هذا التكليف يكون قد وقع باطلاً حابط الأثر
ولا يصلح أساسً لدعوى الإخلاء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فعلاً في ذمة الطاعن . وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بال