مذكره فى دعوى اخلاء للتاجير من الباطن
مذكرة
بدفاع / ................... (المدعى عليه)
ضد
....................... (المدعى)
في الدعوى رقم ...... لسنة ....... والمحدد لنظرها جلسة ...........
(الطلبات)
رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
(الدفاع)
أولاً : تصريح المالك للمدعي عليه بالتأجير من الباطن :
أن الأصل في ظل القوانين الإستثنائية المنظمة للعلاقات بين المؤجر والمستأجر هو عدم جواز التأجير من الباطن إلا بإذن كتابي صريح من المالك فإذا ما صرح المالك به كان من شأن هذا التصريح تخويل المستأجر الحق في توسيع نطاق انتفاعه بالعين المؤجرة، أما حق المستأجر في التأجير في الأحوال التي نص عليها القانون فهو يختلف في أساسه ونطاقه عن الإذن له من المؤجر بالتأجير من الباطن، فبينما يستمد المستأجر حقه في التأجير خالياً أو مفروشاً من القانون وحده في حدود ما نصت عليه المادتان 39، 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك بغير حاجة إلي إذن من المالك، فإنه لا يملك التأجير من الباطن أصلاً إلا بموافقة كتابية صريحة من المؤجر، في حين تدخل المشرع في حالة الترخيص للمستأجر بالتأجير خالياً أو مفروشاً ووضع لها نظاماً محدداً بين فيه صفة المستأجر الذي يجوز له التأجير وقدر ما يؤجره مع أفراد أسرته والأشخاص والطوائف المرخص بالتأجير لهم، والمواسم التي يصح التأجير فيها ومواقيتها والمناطق التي يباح فيها ذلك، فإن القانون لم يضع علي حرية المؤجر والمستأجر قيودا في حالة التصريح بالتأجير من الباطن، مما مؤداه أنه يجوز للمؤجر في جميع الحالات إطلاق حق المستأجر في ذلك بغير قيود، ولا تعارض في قيام هذا الحق المطلق المتولد عن الإتفاق إلي جانب حقه المقيد المستمد من القانون الإستثنائي إعتبارا بأن عقد الإيجار هو عقد رضائي يخضع في قيامه وشروطه وإنقضائه لمبدأ سلطان الإرادة في حدود ما تفرضه القوانين الإستثنائية لإيجار الأماكن دون تجاوز لنطاقها إلي حين إلغائها، وأن الأصل في الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الإلتزام الناشئ عنها مخالفاًُ للنظام العام أو الآداب أو جاء علي خلاف نص آمر أو ناه في القانون، وينبني علي ذلك أنه إذا ما أطلقت يد المستأجر في التأجير من الباطن بموافقة المالك فإن هذه الموافقة تنتج أثرها ولا يحول دون نفاذها تلك القيود التي فرضها المشرع بالمادتين 39، 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 علي المستأجر الذي رخص له بالتأجير خالياً أو مفروشاً.
[الطعنين رقم 561 ، 813- لسنــة 74 ق - تاريخ الجلسة 26 / 12 / 2004]
(نقض جلسة 29/3/1992 مجموعة المكتب الفني س43 ع1 ص527)
ولما كان الثابت بالأوراق بعد تأجير المدعى عليه عين النزاع إستلام المدعى الأجرة القانونية مضاف إليها مقابل التأجير من الباطن الأمر الذي يعني موافقة المدعي التأجير من الباطن ومن ثم تضحي دعواه مقبولة لموافقته على التأجير من الباطن .
وقد قضت محكمة النقض بأن :
تمسك الطاعنتين أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن تأجير العين محل النزاع من الباطن مفروشاً يستند إلي موافقة الملاك السابقين والحاليين علي ذلك وليس علي سند من نص المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المقضي بعدم دستوريتها ودللتا علي حصول هذه الموافقة بإقرار المطعون ضده الأول في صحيفة افتتاح الدعوي بالتصريح بالتأجير مفروشاً وبإيصالات سداد أجرة تلك العين الصادرة منه وسلفه شاملة الزيادة المقررة للتأجير مفروشاًَ عن الفترة من عام ..... حتى نهاية عام ..... غير أن الحكم الإبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضي بإخلاء العين محل النزاع علي سند من الإقرار الصادر من الطاعنة الأولي بالمحضر الإداري رقم ...... قصر النيل بأنها قد إمتنعت عن التأجير المفروش بعد أن علمت بحكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بإعتبار أن ذلك إقرار ضمني منها بعدم تصريح المؤجر لها بالتأجير المفروش رغم أنه لا يدل بذاته علي ذلك بما يعيبه.
[الطعن رقم 516 - لسنــة 74 ق - تاريخ الجلسة 12 / 12 / 2004]
(الطعن رقم 660 لسنة 72 ق جلسة 24/11/2002)
وقد قضت محكمة النقض بأن :
تمسك الطاعنات بأن مورثهن كان يستأجر عين النزاع بقصد إستعمالها عيادة طبية، وبعد وفاته وإمتداد عقد الإيجار إليهن أنبن عنهن المطعون ضدهما الأخيرين- وهما طبيبان- في إدارة تلك العيادة والعمل بها لحسابهن، وأن ذلك لا يعدو أن يكون من أوجه الإنتفاع بالعين المؤجرة ولا ينطوي علي تأجير من الباطن، ودللن علي هذا الدفاع بصورتين من عقدي اتفاق مبرمين مع المطعون ضدهما المذكورين مودع أصلهما بنقابة الأطباء الفرعية المختصة، وكان الحكم المطعون فيه قد أعتبر أن الطاعنات قد تخلين عن الحق في الإنتفاع بالعين مثار النزاع وقمن بتأجيرها من الباطن إلي المطعون ضدهما الأخيرين، واتخذ من ذلك أساساً لقضائه بالإخلاء دون أن يعرض لدفاعهن المتقدم ويقول كلمته في دلالة المستندات المؤيدة له، وإذ كان هذا الدفاع جوهرياً يتغير به- إن صح- وجه الرأي في الحكم بما كان يوجب علي المحكمة أن تفصل فيه بأسباب خاصة، فإن قضاءها فيما يتعلق بهذا الوجه من دفاع الطاعنات يكون مشوباً بالقصور.
[الطعن رقم 925 - لسنــة 74 ق - تاريخ الجلسة 02 / 02 / 2005]
مفاد النص في المادة 18ج من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قد اشترط لتحقق سبب الإخلاء في هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف لازم له يكشف عن استغنائه عن حقه في الانتفاع المقرر بعقد الإيجار إما بتنازله عن هذا الحق بيعا أو هبة أو تأجيرا لهذا الحق إلى الغير من باطنه أو أن يكون ذلك باتخاذ تصرف لا تدع الظروف مجالا للشك في أنه استغنى عن هذا الحق بصفة نهائية أما ما عدا ذلك من التصرفات التي لا تعبر عن تخلي المستأجر عن الانتفاع بالعين المؤجرة على نحو نافذ ولازم مثل إشراك الغير في النشاط أو الإيواء أو الاستضافة أو إسناد الإدارة في العمل لوكيل أو عامل وغير ذلك من صور الانتفاع الأخرى بالعين المؤجرة التي قد تقتضيها الظروف الاقتصادية كالمشاركة البيعية التي أملتها ظروف خصخصة القطاع العام أو الاتفاق على عرض وتسويق منتجات الغير بالعين المؤجرة بواسطة عمال المستأجر الأصلي مما لا يكشف عن تخلي الأخير عن حقوقه المستمدة من عقد الإيجار إلى هذا الغير فكل ذلك لا يتحقق به هذا السبب من أسباب الإخلاء. لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الشركة الطاعنة تمسكت أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن الرابطة القانونية بينها وبين الشركة المطعون ضدها الثانية هي عقد عرض وتسويق وليس تنازل عن الإيجار أو تأجيرا للعين من الباطن وكان الثابت من الأوراق أن الشركة المطعون ضدها الثانية تلتزم بمقتضى عقد العرض والتسويق المؤرخ / / بأن تمد فرع الشركة الطاعنة بكميات كافية من منتجاتها من البضائع لعرضها وبيعها به بمعرفة عمال وموظفي الشركة الطاعنة ومن خلال اسمها التجاري وأن تتم المحاسبة وفقا للبند الخامس منه كل ستة أشهر طبقا للمستندات والسجلات المعمول بها لدى الشركة الطاعنة وكان ذلك لا يعدو أن يكون وجها من أوجه الانتفاع بالعين المؤجرة ولا ينطوي على تنازل عن إجارتها أو تأجيرا من الباطن. وإذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واستدل على وقوع التأجير من الباطن من النص في البندين الثاني والسابع من عقد الاتفاق على الترخيص للشركة المطعون ضدها الثانية بالاستعانة بعمالها وحقها في إضافة ديكورات بالعين على نفقتها والنص في العقد على المقابل النقدي السنوي المستحق للطاعنة كعمولة ملتفتا عن باقي عبارات وبنود الاتفاق باعتبارها وحدة متصلة ومتماسكة والتي لا تنبئ في مجموعها - لما سلف البيان - عن تخلي الشركة الطاعنة نهائيا عن حقها في الانتفاع بالعين المؤجرة بالنزول عنه أو تأجيره من الباطن فإنه يكون معيبا.
[الطعن رقم 1502 - لسنــة 71 ق - تاريخ الجلسة 18 / 04 / 2002 - مكتب فني 53 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 560]
(بناء عليه)
نصمم على الطلبات .
محام المدعى عليه
(التعليق)
السند القانوني :
المادة (14) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن :
تقدر أجرة المبنى المرخص في إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية:
(أ) صافي عائد استثمـار العقـار بواقـع 7% (سبعة في المائة) من قيمة الأرض والمباني.
(ب) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفـات الإصلاحات والصيانـة والإدارة بواقع 3% (ثلاثة في المائة) من قيمة المباني.
ومع مراعاة الإعفاءات المقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقاً لما تقدم ما يخصها مـن الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كـل ذلـك مـع عـدم الإخلال بأحكـام القوانيـن الأخـرى الخاصـة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.
ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة.
ملحوظة :
يجب لإقامة هذه الدعوى أن يكون قدر الإيجار سابق على تطبيق القانون رقم 136 لسنة 1981 .
أحكام النقض
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه وإن كان الأصل في الضريبة على العقارات المبنية وملحقاتها المقررة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها، إلا أنه في ظل العمل بقوانين إيجار الأماكن والتي أوردت قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها واعتبرتها من القواعد المتعلقة بالنظام العام، وأصبح المستأجر وحده هو الملتزم بهذه الضرائب دون المالك بإعتبارها قيمة مضافة على القيمة الإيجارية.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان المشرع في المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962، والمادة العاشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969، والمادة الرابعة عشر من القانون رقم 49 لسنة 1977 اتخذ معايير لتحديد هذه الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب احتسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، وحرصا منه على أن يكفل المالك ربحا صافيا مضافا إلى جميع التكاليف الرأسمالية حمل المستأجر ـ فضلا عن مقابل استهلاك المبني ومصاريف الصيانة والإدارة ـ الضرائب العقارية الأصلية الإضافية، وأوجب عليه أداءها إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية، ورتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة، مما مؤداه تحمل المستأجر كافة هذه الضرائب أصلية كانت أو إضافية سواء كان عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك بمقتضى القوانين المقررة لها.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذا كان المشرع بعد أن أعفى العقارات المبنية من الضريبة العقارية الأصلية المقررة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أو الضرائب الإضافية الأخرى المتعلقة بها بالحدود التي أوردها القانون 169 لسنة 1961 في مادته الأولى أوجب على المالك تخفيض قيمة الإيجار بما يعادل قيمتها، وأطلق هذا الإعفاء لتشمل فضلا عن المساكن المباني المنشأة لأغراض خلاف السكن، عاد وأصدر القانون رقم 46 لسنة 1968 بإستثناء الأماكن التي تؤجر لغير السكنى والمستعملة في أي وجه من أوجه النشاط الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو ضريبة أرباح المهن غير التجارية من هذا الإعفاء، وجعل عبء هذه الضريبة على عاتق شاغلي هذه العقارات ملاكا كانوا أو مستأجرين وألزم المستأجر بأدائها إلى مالك العقار مع الأجرة الشهرية.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
لئن كان النص في الفقرة الثانية من المادة الثالثة من القانون رقم 277 لسنة 1956 بفرض ضريبة الدفاع مؤداه أن المباني التي أنشئت بعد يناير 1944 يقع عبء ضريبة الدفاع فيها على الملاك دون المستأجرين، ثم صدر القانون 108 لسنة 1962 المعدل بالقانون رقم 131 لسنة 1964 بشأن مضاعفة سعر هذه الضريبة ونص صراحة على إلتزام المالك بها دون المستأجر. كما صدر القانون 23 لسنة 1967 بفرض ضريبة لأغراض الأمن القومي ونص في مادته الثالثة على سريان أحكام القانون 277 لسنة 1956 عليها في شأن تحديد الملتزم بها وذلك قبل إلغائهما بالقانون رقم 157 لسنة 1981 بإصدار قانون الضرائب على الدخل، بما مؤداه أن عبء هاتين الضريبتين يقع على عاتق المالك دون المستأجر، إلا أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن هذه النصوص لا تنسخ أحكام قوانين إيجار الأماكن آنفة البيان وما تعلق منها بتحديد الملتزم بعبء هذه الضرائب وذلك لإنطواء هذه القوانين على قواعد خاصة بالأماكن الخاضعة لها، بينما قوانين ضريبتى الدفاع والأمن القومي تشتمل على قواعد عامة تسرى على كافة العقارات المبنية وذلك إعمالا للقاعدة التي تقضى بعدم جواز إهدار القانون الخاص لإعمال أحكام القانون العام لما في ذلك من منافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذا كان القانون رقم 38 لسنة 1967 بشأن فرض رسم النظافة قد أجاز للمجالس المحلية كل في اختصاصه فرض رسم إجباري على العقارات المبنية بما لا يجاوز 2% من القيمة الإيجارية تخصص حصيلته لشئون النظافة العامة، وجعل الملتزم بها شاغلي هذه العقارات أيضا.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان الثابت من تقرير الخبير المنتدب وعقد الإتفاق المؤرخ / / 19 وباقي أوراق الدعوى أن العين المؤجرة أقيمت عليها المباني الموضحة بها لإستعمالها في غير أغراض السكنى (مصنع عوادم أقطان) وقد ربطت إدارة إيرادات حي العامرية على هذه المباني مبالغ تمثل الضريبة العقارية الأصلية وضريبتى الدفاع والأمن القومي فضلا عن رسوم نظافة وغيرها إنتهى الخبير إلى أن قيمتها جميعا بلغت ( ) فإن عبئها يقع على عاتق المطعون ضده بإعتباره شاغلا للعين وليس الطاعن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطاعن، على أن الأخير هو الملتزم بها فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
مذكرة
بدفاع / ................... (المدعى عليه)
ضد
....................... (المدعى)
في الدعوى رقم ...... لسنة ....... والمحدد لنظرها جلسة ...........
(الطلبات)
رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
(الدفاع)
أولاً : تصريح المالك للمدعي عليه بالتأجير من الباطن :
أن الأصل في ظل القوانين الإستثنائية المنظمة للعلاقات بين المؤجر والمستأجر هو عدم جواز التأجير من الباطن إلا بإذن كتابي صريح من المالك فإذا ما صرح المالك به كان من شأن هذا التصريح تخويل المستأجر الحق في توسيع نطاق انتفاعه بالعين المؤجرة، أما حق المستأجر في التأجير في الأحوال التي نص عليها القانون فهو يختلف في أساسه ونطاقه عن الإذن له من المؤجر بالتأجير من الباطن، فبينما يستمد المستأجر حقه في التأجير خالياً أو مفروشاً من القانون وحده في حدود ما نصت عليه المادتان 39، 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك بغير حاجة إلي إذن من المالك، فإنه لا يملك التأجير من الباطن أصلاً إلا بموافقة كتابية صريحة من المؤجر، في حين تدخل المشرع في حالة الترخيص للمستأجر بالتأجير خالياً أو مفروشاً ووضع لها نظاماً محدداً بين فيه صفة المستأجر الذي يجوز له التأجير وقدر ما يؤجره مع أفراد أسرته والأشخاص والطوائف المرخص بالتأجير لهم، والمواسم التي يصح التأجير فيها ومواقيتها والمناطق التي يباح فيها ذلك، فإن القانون لم يضع علي حرية المؤجر والمستأجر قيودا في حالة التصريح بالتأجير من الباطن، مما مؤداه أنه يجوز للمؤجر في جميع الحالات إطلاق حق المستأجر في ذلك بغير قيود، ولا تعارض في قيام هذا الحق المطلق المتولد عن الإتفاق إلي جانب حقه المقيد المستمد من القانون الإستثنائي إعتبارا بأن عقد الإيجار هو عقد رضائي يخضع في قيامه وشروطه وإنقضائه لمبدأ سلطان الإرادة في حدود ما تفرضه القوانين الإستثنائية لإيجار الأماكن دون تجاوز لنطاقها إلي حين إلغائها، وأن الأصل في الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الإلتزام الناشئ عنها مخالفاًُ للنظام العام أو الآداب أو جاء علي خلاف نص آمر أو ناه في القانون، وينبني علي ذلك أنه إذا ما أطلقت يد المستأجر في التأجير من الباطن بموافقة المالك فإن هذه الموافقة تنتج أثرها ولا يحول دون نفاذها تلك القيود التي فرضها المشرع بالمادتين 39، 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 علي المستأجر الذي رخص له بالتأجير خالياً أو مفروشاً.
[الطعنين رقم 561 ، 813- لسنــة 74 ق - تاريخ الجلسة 26 / 12 / 2004]
(نقض جلسة 29/3/1992 مجموعة المكتب الفني س43 ع1 ص527)
ولما كان الثابت بالأوراق بعد تأجير المدعى عليه عين النزاع إستلام المدعى الأجرة القانونية مضاف إليها مقابل التأجير من الباطن الأمر الذي يعني موافقة المدعي التأجير من الباطن ومن ثم تضحي دعواه مقبولة لموافقته على التأجير من الباطن .
وقد قضت محكمة النقض بأن :
تمسك الطاعنتين أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن تأجير العين محل النزاع من الباطن مفروشاً يستند إلي موافقة الملاك السابقين والحاليين علي ذلك وليس علي سند من نص المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المقضي بعدم دستوريتها ودللتا علي حصول هذه الموافقة بإقرار المطعون ضده الأول في صحيفة افتتاح الدعوي بالتصريح بالتأجير مفروشاً وبإيصالات سداد أجرة تلك العين الصادرة منه وسلفه شاملة الزيادة المقررة للتأجير مفروشاًَ عن الفترة من عام ..... حتى نهاية عام ..... غير أن الحكم الإبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضي بإخلاء العين محل النزاع علي سند من الإقرار الصادر من الطاعنة الأولي بالمحضر الإداري رقم ...... قصر النيل بأنها قد إمتنعت عن التأجير المفروش بعد أن علمت بحكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بإعتبار أن ذلك إقرار ضمني منها بعدم تصريح المؤجر لها بالتأجير المفروش رغم أنه لا يدل بذاته علي ذلك بما يعيبه.
[الطعن رقم 516 - لسنــة 74 ق - تاريخ الجلسة 12 / 12 / 2004]
(الطعن رقم 660 لسنة 72 ق جلسة 24/11/2002)
وقد قضت محكمة النقض بأن :
تمسك الطاعنات بأن مورثهن كان يستأجر عين النزاع بقصد إستعمالها عيادة طبية، وبعد وفاته وإمتداد عقد الإيجار إليهن أنبن عنهن المطعون ضدهما الأخيرين- وهما طبيبان- في إدارة تلك العيادة والعمل بها لحسابهن، وأن ذلك لا يعدو أن يكون من أوجه الإنتفاع بالعين المؤجرة ولا ينطوي علي تأجير من الباطن، ودللن علي هذا الدفاع بصورتين من عقدي اتفاق مبرمين مع المطعون ضدهما المذكورين مودع أصلهما بنقابة الأطباء الفرعية المختصة، وكان الحكم المطعون فيه قد أعتبر أن الطاعنات قد تخلين عن الحق في الإنتفاع بالعين مثار النزاع وقمن بتأجيرها من الباطن إلي المطعون ضدهما الأخيرين، واتخذ من ذلك أساساً لقضائه بالإخلاء دون أن يعرض لدفاعهن المتقدم ويقول كلمته في دلالة المستندات المؤيدة له، وإذ كان هذا الدفاع جوهرياً يتغير به- إن صح- وجه الرأي في الحكم بما كان يوجب علي المحكمة أن تفصل فيه بأسباب خاصة، فإن قضاءها فيما يتعلق بهذا الوجه من دفاع الطاعنات يكون مشوباً بالقصور.
[الطعن رقم 925 - لسنــة 74 ق - تاريخ الجلسة 02 / 02 / 2005]
مفاد النص في المادة 18ج من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قد اشترط لتحقق سبب الإخلاء في هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف لازم له يكشف عن استغنائه عن حقه في الانتفاع المقرر بعقد الإيجار إما بتنازله عن هذا الحق بيعا أو هبة أو تأجيرا لهذا الحق إلى الغير من باطنه أو أن يكون ذلك باتخاذ تصرف لا تدع الظروف مجالا للشك في أنه استغنى عن هذا الحق بصفة نهائية أما ما عدا ذلك من التصرفات التي لا تعبر عن تخلي المستأجر عن الانتفاع بالعين المؤجرة على نحو نافذ ولازم مثل إشراك الغير في النشاط أو الإيواء أو الاستضافة أو إسناد الإدارة في العمل لوكيل أو عامل وغير ذلك من صور الانتفاع الأخرى بالعين المؤجرة التي قد تقتضيها الظروف الاقتصادية كالمشاركة البيعية التي أملتها ظروف خصخصة القطاع العام أو الاتفاق على عرض وتسويق منتجات الغير بالعين المؤجرة بواسطة عمال المستأجر الأصلي مما لا يكشف عن تخلي الأخير عن حقوقه المستمدة من عقد الإيجار إلى هذا الغير فكل ذلك لا يتحقق به هذا السبب من أسباب الإخلاء. لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الشركة الطاعنة تمسكت أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن الرابطة القانونية بينها وبين الشركة المطعون ضدها الثانية هي عقد عرض وتسويق وليس تنازل عن الإيجار أو تأجيرا للعين من الباطن وكان الثابت من الأوراق أن الشركة المطعون ضدها الثانية تلتزم بمقتضى عقد العرض والتسويق المؤرخ / / بأن تمد فرع الشركة الطاعنة بكميات كافية من منتجاتها من البضائع لعرضها وبيعها به بمعرفة عمال وموظفي الشركة الطاعنة ومن خلال اسمها التجاري وأن تتم المحاسبة وفقا للبند الخامس منه كل ستة أشهر طبقا للمستندات والسجلات المعمول بها لدى الشركة الطاعنة وكان ذلك لا يعدو أن يكون وجها من أوجه الانتفاع بالعين المؤجرة ولا ينطوي على تنازل عن إجارتها أو تأجيرا من الباطن. وإذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واستدل على وقوع التأجير من الباطن من النص في البندين الثاني والسابع من عقد الاتفاق على الترخيص للشركة المطعون ضدها الثانية بالاستعانة بعمالها وحقها في إضافة ديكورات بالعين على نفقتها والنص في العقد على المقابل النقدي السنوي المستحق للطاعنة كعمولة ملتفتا عن باقي عبارات وبنود الاتفاق باعتبارها وحدة متصلة ومتماسكة والتي لا تنبئ في مجموعها - لما سلف البيان - عن تخلي الشركة الطاعنة نهائيا عن حقها في الانتفاع بالعين المؤجرة بالنزول عنه أو تأجيره من الباطن فإنه يكون معيبا.
[الطعن رقم 1502 - لسنــة 71 ق - تاريخ الجلسة 18 / 04 / 2002 - مكتب فني 53 - رقم الجزء 1 - رقم الصفحة 560]
(بناء عليه)
نصمم على الطلبات .
محام المدعى عليه
(التعليق)
السند القانوني :
المادة (14) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن :
تقدر أجرة المبنى المرخص في إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية:
(أ) صافي عائد استثمـار العقـار بواقـع 7% (سبعة في المائة) من قيمة الأرض والمباني.
(ب) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفـات الإصلاحات والصيانـة والإدارة بواقع 3% (ثلاثة في المائة) من قيمة المباني.
ومع مراعاة الإعفاءات المقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقاً لما تقدم ما يخصها مـن الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كـل ذلـك مـع عـدم الإخلال بأحكـام القوانيـن الأخـرى الخاصـة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.
ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة.
ملحوظة :
يجب لإقامة هذه الدعوى أن يكون قدر الإيجار سابق على تطبيق القانون رقم 136 لسنة 1981 .
أحكام النقض
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه وإن كان الأصل في الضريبة على العقارات المبنية وملحقاتها المقررة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها، إلا أنه في ظل العمل بقوانين إيجار الأماكن والتي أوردت قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها واعتبرتها من القواعد المتعلقة بالنظام العام، وأصبح المستأجر وحده هو الملتزم بهذه الضرائب دون المالك بإعتبارها قيمة مضافة على القيمة الإيجارية.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان المشرع في المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962، والمادة العاشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969، والمادة الرابعة عشر من القانون رقم 49 لسنة 1977 اتخذ معايير لتحديد هذه الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب احتسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، وحرصا منه على أن يكفل المالك ربحا صافيا مضافا إلى جميع التكاليف الرأسمالية حمل المستأجر ـ فضلا عن مقابل استهلاك المبني ومصاريف الصيانة والإدارة ـ الضرائب العقارية الأصلية الإضافية، وأوجب عليه أداءها إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية، ورتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة، مما مؤداه تحمل المستأجر كافة هذه الضرائب أصلية كانت أو إضافية سواء كان عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك بمقتضى القوانين المقررة لها.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذا كان المشرع بعد أن أعفى العقارات المبنية من الضريبة العقارية الأصلية المقررة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أو الضرائب الإضافية الأخرى المتعلقة بها بالحدود التي أوردها القانون 169 لسنة 1961 في مادته الأولى أوجب على المالك تخفيض قيمة الإيجار بما يعادل قيمتها، وأطلق هذا الإعفاء لتشمل فضلا عن المساكن المباني المنشأة لأغراض خلاف السكن، عاد وأصدر القانون رقم 46 لسنة 1968 بإستثناء الأماكن التي تؤجر لغير السكنى والمستعملة في أي وجه من أوجه النشاط الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو ضريبة أرباح المهن غير التجارية من هذا الإعفاء، وجعل عبء هذه الضريبة على عاتق شاغلي هذه العقارات ملاكا كانوا أو مستأجرين وألزم المستأجر بأدائها إلى مالك العقار مع الأجرة الشهرية.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
لئن كان النص في الفقرة الثانية من المادة الثالثة من القانون رقم 277 لسنة 1956 بفرض ضريبة الدفاع مؤداه أن المباني التي أنشئت بعد يناير 1944 يقع عبء ضريبة الدفاع فيها على الملاك دون المستأجرين، ثم صدر القانون 108 لسنة 1962 المعدل بالقانون رقم 131 لسنة 1964 بشأن مضاعفة سعر هذه الضريبة ونص صراحة على إلتزام المالك بها دون المستأجر. كما صدر القانون 23 لسنة 1967 بفرض ضريبة لأغراض الأمن القومي ونص في مادته الثالثة على سريان أحكام القانون 277 لسنة 1956 عليها في شأن تحديد الملتزم بها وذلك قبل إلغائهما بالقانون رقم 157 لسنة 1981 بإصدار قانون الضرائب على الدخل، بما مؤداه أن عبء هاتين الضريبتين يقع على عاتق المالك دون المستأجر، إلا أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن هذه النصوص لا تنسخ أحكام قوانين إيجار الأماكن آنفة البيان وما تعلق منها بتحديد الملتزم بعبء هذه الضرائب وذلك لإنطواء هذه القوانين على قواعد خاصة بالأماكن الخاضعة لها، بينما قوانين ضريبتى الدفاع والأمن القومي تشتمل على قواعد عامة تسرى على كافة العقارات المبنية وذلك إعمالا للقاعدة التي تقضى بعدم جواز إهدار القانون الخاص لإعمال أحكام القانون العام لما في ذلك من منافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذا كان القانون رقم 38 لسنة 1967 بشأن فرض رسم النظافة قد أجاز للمجالس المحلية كل في اختصاصه فرض رسم إجباري على العقارات المبنية بما لا يجاوز 2% من القيمة الإيجارية تخصص حصيلته لشئون النظافة العامة، وجعل الملتزم بها شاغلي هذه العقارات أيضا.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان الثابت من تقرير الخبير المنتدب وعقد الإتفاق المؤرخ / / 19 وباقي أوراق الدعوى أن العين المؤجرة أقيمت عليها المباني الموضحة بها لإستعمالها في غير أغراض السكنى (مصنع عوادم أقطان) وقد ربطت إدارة إيرادات حي العامرية على هذه المباني مبالغ تمثل الضريبة العقارية الأصلية وضريبتى الدفاع والأمن القومي فضلا عن رسوم نظافة وغيرها إنتهى الخبير إلى أن قيمتها جميعا بلغت ( ) فإن عبئها يقع على عاتق المطعون ضده بإعتباره شاغلا للعين وليس الطاعن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطاعن، على أن الأخير هو الملتزم بها فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ