مذكره فى دعوى اخلاء للتاخير فى سداد الاجره
مذكرة
بدفاع / ................... (المدعى)
ضــد
....................... (المدعى عليه)
في الدعوى رقم ...... لسنة ....... والمحدد لنظرها جلسة ...........
(الطلبات)
أولاً : إخلاء المدعى عليه من العين المؤجرة والمبينة بصحيفة افتتاح الدعوى وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص والمتاع سليمة من التلف بالحالة التى كانت عليها وقت التعاقد .
ثانياً : إلزام المدعى عليه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
(الدفاع)
أولاً :ثبوت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة :
الثابت بالأوراق وحافظة مستندات المدعى قيام المدعى عليه بتأجير عين النزاع من الباطن للمدعى عليه الثانى ولما كان الأمر كذلك فإنه يحق للمدعى إقامة هذه الدعوى تأسيساً على ما انتظمته المادة 18 من قانون 136 لسنة 1981 والتى تنص على أن " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :
أ-.....................
ب-......................
ت-إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجرة من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشاً أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 .
ولما كان الأمر كذلك فإنه يحق للمدعى طرد المدعى عليه من عين النزاع واستلامها خالية مما يشغلها لتأجير المدعى عليه العين المؤجرة من الباطن .
وقد قضت محكمة النقض بأن
" ثبوت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من الباطن أو تنازله عنها أو تركها للغير . أثره . وجوب القضاء بالفسخ والإخلاء . ليس للمحكمة سلطة تقديرية فى الفسخ على ذلك .
(الطعن 10639 لسنة 66 ق جلسة 24/4/2005 ، نقض جلسة 7/1/1996 مجموعة المكتب الفنى س 47 ع 1 ص 119 )
(بناء عليه)
نصمم على الطلبات .
محام المدعى
(التعليق)
السند القانوني :
المادة (14) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن :
تقدر أجرة المبنى المرخص في إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية:
(أ) صافي عائد استثمـار العقـار بواقـع 7% (سبعة في المائة) من قيمة الأرض والمباني.
(ب) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفـات الإصلاحات والصيانـة والإدارة بواقع 3% (ثلاثة في المائة) من قيمة المباني.
ومع مراعاة الإعفاءات المقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقاً لما تقدم ما يخصها مـن الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كـل ذلـك مـع عـدم الإخلال بأحكـام القوانيـن الأخـرى الخاصـة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.
ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة.
ملحوظة :
يجب لإقامة هذه الدعوى أن يكون قدر الإيجار سابق على تطبيق القانون رقم 136 لسنة 1981 .
أحكام النقض
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه وإن كان الأصل في الضريبة على العقارات المبنية وملحقاتها المقررة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها، إلا أنه في ظل العمل بقوانين إيجار الأماكن والتي أوردت قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها واعتبرتها من القواعد المتعلقة بالنظام العام، وأصبح المستأجر وحده هو الملتزم بهذه الضرائب دون المالك بإعتبارها قيمة مضافة على القيمة الإيجارية.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان المشرع في المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962، والمادة العاشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969، والمادة الرابعة عشر من القانون رقم 49 لسنة 1977 اتخذ معايير لتحديد هذه الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب احتسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، وحرصا منه على أن يكفل المالك ربحا صافيا مضافا إلى جميع التكاليف الرأسمالية حمل المستأجر ـ فضلا عن مقابل استهلاك المبني ومصاريف الصيانة والإدارة ـ الضرائب العقارية الأصلية الإضافية، وأوجب عليه أداءها إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية، ورتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة، مما مؤداه تحمل المستأجر كافة هذه الضرائب أصلية كانت أو إضافية سواء كان عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك بمقتضى القوانين المقررة لها.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذا كان المشرع بعد أن أعفى العقارات المبنية من الضريبة العقارية الأصلية المقررة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أو الضرائب الإضافية الأخرى المتعلقة بها بالحدود التي أوردها القانون 169 لسنة 1961 في مادته الأولى أوجب على المالك تخفيض قيمة الإيجار بما يعادل قيمتها، وأطلق هذا الإعفاء لتشمل فضلا عن المساكن المباني المنشأة لأغراض خلاف السكن، عاد وأصدر القانون رقم 46 لسنة 1968 بإستثناء الأماكن التي تؤجر لغير السكنى والمستعملة في أي وجه من أوجه النشاط الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو ضريبة أرباح المهن غير التجارية من هذا الإعفاء، وجعل عبء هذه الضريبة على عاتق شاغلي هذه العقارات ملاكا كانوا أو مستأجرين وألزم المستأجر بأدائها إلى مالك العقار مع الأجرة الشهرية.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
لئن كان النص في الفقرة الثانية من المادة الثالثة من القانون رقم 277 لسنة 1956 بفرض ضريبة الدفاع مؤداه أن المباني التي أنشئت بعد يناير 1944 يقع عبء ضريبة الدفاع فيها على الملاك دون المستأجرين، ثم صدر القانون 108 لسنة 1962 المعدل بالقانون رقم 131 لسنة 1964 بشأن مضاعفة سعر هذه الضريبة ونص صراحة على إلتزام المالك بها دون المستأجر. كما صدر القانون 23 لسنة 1967 بفرض ضريبة لأغراض الأمن القومي ونص في مادته الثالثة على سريان أحكام القانون 277 لسنة 1956 عليها في شأن تحديد الملتزم بها وذلك قبل إلغائهما بالقانون رقم 157 لسنة 1981 بإصدار قانون الضرائب على الدخل، بما مؤداه أن عبء هاتين الضريبتين يقع على عاتق المالك دون المستأجر، إلا أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن هذه النصوص لا تنسخ أحكام قوانين إيجار الأماكن آنفة البيان وما تعلق منها بتحديد الملتزم بعبء هذه الضرائب وذلك لإنطواء هذه القوانين على قواعد خاصة بالأماكن الخاضعة لها، بينما قوانين ضريبتى الدفاع والأمن القومي تشتمل على قواعد عامة تسرى على كافة العقارات المبنية وذلك إعمالا للقاعدة التي تقضى بعدم جواز إهدار القانون الخاص لإعمال أحكام القانون العام لما في ذلك من منافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذا كان القانون رقم 38 لسنة 1967 بشأن فرض رسم النظافة قد أجاز للمجالس المحلية كل في اختصاصه فرض رسم إجباري على العقارات المبنية بما لا يجاوز 2% من القيمة الإيجارية تخصص حصيلته لشئون النظافة العامة، وجعل الملتزم بها شاغلي هذه العقارات أيضا.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان الثابت من تقرير الخبير المنتدب وعقد الإتفاق المؤرخ / / 19 وباقي أوراق الدعوى أن العين المؤجرة أقيمت عليها المباني الموضحة بها لإستعمالها في غير أغراض السكنى (مصنع عوادم أقطان) وقد ربطت إدارة إيرادات حي العامرية على هذه المباني مبالغ تمثل الضريبة العقارية الأصلية وضريبتى الدفاع والأمن القومي فضلا عن رسوم نظافة وغيرها إنتهى الخبير إلى أن قيمتها جميعا بلغت ( ) فإن عبئها يقع على عاتق المطعون ضده بإعتباره شاغلا للعين وليس الطاعن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطاعن، على أن الأخير هو الملتزم بها فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
مذكرة
بدفاع / ................... (المدعى)
ضــد
....................... (المدعى عليه)
في الدعوى رقم ...... لسنة ....... والمحدد لنظرها جلسة ...........
(الطلبات)
أولاً : إخلاء المدعى عليه من العين المؤجرة والمبينة بصحيفة افتتاح الدعوى وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص والمتاع سليمة من التلف بالحالة التى كانت عليها وقت التعاقد .
ثانياً : إلزام المدعى عليه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
(الدفاع)
أولاً :ثبوت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة :
الثابت بالأوراق وحافظة مستندات المدعى قيام المدعى عليه بتأجير عين النزاع من الباطن للمدعى عليه الثانى ولما كان الأمر كذلك فإنه يحق للمدعى إقامة هذه الدعوى تأسيساً على ما انتظمته المادة 18 من قانون 136 لسنة 1981 والتى تنص على أن " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :
أ-.....................
ب-......................
ت-إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجرة من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشاً أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 .
ولما كان الأمر كذلك فإنه يحق للمدعى طرد المدعى عليه من عين النزاع واستلامها خالية مما يشغلها لتأجير المدعى عليه العين المؤجرة من الباطن .
وقد قضت محكمة النقض بأن
" ثبوت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من الباطن أو تنازله عنها أو تركها للغير . أثره . وجوب القضاء بالفسخ والإخلاء . ليس للمحكمة سلطة تقديرية فى الفسخ على ذلك .
(الطعن 10639 لسنة 66 ق جلسة 24/4/2005 ، نقض جلسة 7/1/1996 مجموعة المكتب الفنى س 47 ع 1 ص 119 )
(بناء عليه)
نصمم على الطلبات .
محام المدعى
(التعليق)
السند القانوني :
المادة (14) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن :
تقدر أجرة المبنى المرخص في إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية:
(أ) صافي عائد استثمـار العقـار بواقـع 7% (سبعة في المائة) من قيمة الأرض والمباني.
(ب) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفـات الإصلاحات والصيانـة والإدارة بواقع 3% (ثلاثة في المائة) من قيمة المباني.
ومع مراعاة الإعفاءات المقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقاً لما تقدم ما يخصها مـن الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كـل ذلـك مـع عـدم الإخلال بأحكـام القوانيـن الأخـرى الخاصـة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.
ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة.
ملحوظة :
يجب لإقامة هذه الدعوى أن يكون قدر الإيجار سابق على تطبيق القانون رقم 136 لسنة 1981 .
أحكام النقض
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه وإن كان الأصل في الضريبة على العقارات المبنية وملحقاتها المقررة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها، إلا أنه في ظل العمل بقوانين إيجار الأماكن والتي أوردت قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها واعتبرتها من القواعد المتعلقة بالنظام العام، وأصبح المستأجر وحده هو الملتزم بهذه الضرائب دون المالك بإعتبارها قيمة مضافة على القيمة الإيجارية.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان المشرع في المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962، والمادة العاشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969، والمادة الرابعة عشر من القانون رقم 49 لسنة 1977 اتخذ معايير لتحديد هذه الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب احتسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، وحرصا منه على أن يكفل المالك ربحا صافيا مضافا إلى جميع التكاليف الرأسمالية حمل المستأجر ـ فضلا عن مقابل استهلاك المبني ومصاريف الصيانة والإدارة ـ الضرائب العقارية الأصلية الإضافية، وأوجب عليه أداءها إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية، ورتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة، مما مؤداه تحمل المستأجر كافة هذه الضرائب أصلية كانت أو إضافية سواء كان عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك بمقتضى القوانين المقررة لها.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذا كان المشرع بعد أن أعفى العقارات المبنية من الضريبة العقارية الأصلية المقررة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أو الضرائب الإضافية الأخرى المتعلقة بها بالحدود التي أوردها القانون 169 لسنة 1961 في مادته الأولى أوجب على المالك تخفيض قيمة الإيجار بما يعادل قيمتها، وأطلق هذا الإعفاء لتشمل فضلا عن المساكن المباني المنشأة لأغراض خلاف السكن، عاد وأصدر القانون رقم 46 لسنة 1968 بإستثناء الأماكن التي تؤجر لغير السكنى والمستعملة في أي وجه من أوجه النشاط الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو ضريبة أرباح المهن غير التجارية من هذا الإعفاء، وجعل عبء هذه الضريبة على عاتق شاغلي هذه العقارات ملاكا كانوا أو مستأجرين وألزم المستأجر بأدائها إلى مالك العقار مع الأجرة الشهرية.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
لئن كان النص في الفقرة الثانية من المادة الثالثة من القانون رقم 277 لسنة 1956 بفرض ضريبة الدفاع مؤداه أن المباني التي أنشئت بعد يناير 1944 يقع عبء ضريبة الدفاع فيها على الملاك دون المستأجرين، ثم صدر القانون 108 لسنة 1962 المعدل بالقانون رقم 131 لسنة 1964 بشأن مضاعفة سعر هذه الضريبة ونص صراحة على إلتزام المالك بها دون المستأجر. كما صدر القانون 23 لسنة 1967 بفرض ضريبة لأغراض الأمن القومي ونص في مادته الثالثة على سريان أحكام القانون 277 لسنة 1956 عليها في شأن تحديد الملتزم بها وذلك قبل إلغائهما بالقانون رقم 157 لسنة 1981 بإصدار قانون الضرائب على الدخل، بما مؤداه أن عبء هاتين الضريبتين يقع على عاتق المالك دون المستأجر، إلا أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن هذه النصوص لا تنسخ أحكام قوانين إيجار الأماكن آنفة البيان وما تعلق منها بتحديد الملتزم بعبء هذه الضرائب وذلك لإنطواء هذه القوانين على قواعد خاصة بالأماكن الخاضعة لها، بينما قوانين ضريبتى الدفاع والأمن القومي تشتمل على قواعد عامة تسرى على كافة العقارات المبنية وذلك إعمالا للقاعدة التي تقضى بعدم جواز إهدار القانون الخاص لإعمال أحكام القانون العام لما في ذلك من منافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذا كان القانون رقم 38 لسنة 1967 بشأن فرض رسم النظافة قد أجاز للمجالس المحلية كل في اختصاصه فرض رسم إجباري على العقارات المبنية بما لا يجاوز 2% من القيمة الإيجارية تخصص حصيلته لشئون النظافة العامة، وجعل الملتزم بها شاغلي هذه العقارات أيضا.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
إذ كان الثابت من تقرير الخبير المنتدب وعقد الإتفاق المؤرخ / / 19 وباقي أوراق الدعوى أن العين المؤجرة أقيمت عليها المباني الموضحة بها لإستعمالها في غير أغراض السكنى (مصنع عوادم أقطان) وقد ربطت إدارة إيرادات حي العامرية على هذه المباني مبالغ تمثل الضريبة العقارية الأصلية وضريبتى الدفاع والأمن القومي فضلا عن رسوم نظافة وغيرها إنتهى الخبير إلى أن قيمتها جميعا بلغت ( ) فإن عبئها يقع على عاتق المطعون ضده بإعتباره شاغلا للعين وليس الطاعن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطاعن، على أن الأخير هو الملتزم بها فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.
[الطعن رقم 2625 - لسنــة 58 ق - تاريخ الجلسة 08 / 12 / 1999 - مكتب فني 50 - رقم الجزء 2 - رقم الصفحة 1248 - تم قبول هذا الطعن]
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ