• عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني :
تطلب المشرع شهر عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني حتى يمكن الاحتجاج به على الغير إذا زادت مدته على تسع سنوات ، أو لإجراء المفاضلة بينه وبين غيره من عقود الإيجار الصادرة من المؤجر متعلقة بذات العين المؤجرة .
(أ) التسجيل للاحتجاج على الغير بالعقد : تنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري على أنه " يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير زادت على هذه المدة " ، ومفاد ذلك أن عقد الإيجار يكون صحيحا ونافذا فيما بين المتعاقدين ولو زادت مدته على تسع سنوات دون حاجة الى تسجيله ، لكن لا ينفذ في حق الغير إذا زادت مدته على تسع سنوات فيما جاوزها إلا إذا كان مسجلا ، ومثل العقد الحكم النهائي المثبت للعلاقة الإيجارية ، ويعتبر من الغير في هذا الصدد مشترى العقار وأى مستأجر آخر للعين المؤجرة دون الخلف العام للمؤجر ، ولا يشترط أن يتم التسجيل في وقت معين فيكفي أن يتم خلال السنوات التسع وحينئذ يحاج الغير بمدة الإيجار كاملة حتى لو تم التسجيل في الشهر الأخير من هذه السنوات .
وقد قضت محكمة النقض بأن " مؤدى نصوص المواد 406/1 ، 407/1 ، 408/417 ، 446/1 من قانون المرافعات ، أن المدين يعتبر بحكم القانون حارسا على عقاره المحجوز ، إذا لم يكن مؤجرا قبل تسجيل التنبيه ، وأن الشارع – درءا لمغبة أن يعمد المدين بمناسبة التنفيذ على عقاره الى الكيد لدائنيه فيسئ إدارته وصولا الى تقليل ثمرته وتنقيص قيمته في نظر الراغبين في الشراء . ولما لاحظه من أن المستأجر من المدين أو ممثله ، قد يبادر الى إثبات تاريخ عقده قبل البيع الجبري ، فلا يملك من تؤول إليه ملكية العقار طلب عدم نفاذ الإيجار عملا بالمادة 604 من القانون المدني – جعل الأصل في الإجارة التي تسري على الدائنين الحاجزين ، وعلى من حكم إيقاع البيع عليه ، أن تكون ثابتة التاريخ رسميا قبل تسجيل التنبيه ، دون تلك الحاصلة بعده . ولئن أجاز القانون التأجير للمدين ، وجعله نافذا في حق الدائن ومن وقع عليه البيع ، متى كان من أعمال الإدارة الحسنة ، إلا أنه قصد بذلك أن يقيد حق المدين في التأجير بالقيد الذي وضعه في حالة بيعه ثمرات العقار ، إذ هو مسئول عن الأجرة بوصفه حارسا بعد أن ألحقت بالعقار ذاته من يوم تسجيل التنبيه الى يوم البيع بالمزاد . أما إذا تم إيقاع البيع بصدور حكم به ، فإن ثمرات العقار تكون من حق من وقع عليه البيع ، ولا يتعلق بها حق للدائنين لأن حقه الشخصي في تسلم العقار ينشأ من يوم صدور الحكم بإيقاع البيع لا من يوم تسجيله ، فتنقضي الحراسة التي يفترضها القانون ، ويرتفع عن المدين وصف الحارس ، ولا يكون له صفة في التصرف في ثمرات العقار ، أو تأجيره ، ولا يكون تصرفه أو تأجيره نافذا في حق من حكم بإيقاع البيع عليه باعتباره خلفا للدائنين أطراف خصومة التنفيذ ، ولما كان الواقع في الدعوى ، أن عقد الإيجار الذي يستند إليه الطاعن لم يثبت تاريخه إلا في تاريخ لاحق لتاريخ تسجيل نزع الملكية ، فإنه يكون من حق المطعون عليه الذي صدر الحكم بإيقاع البيع له ، ومن يوم صدور هذا الحكم دون اشتراط لتسجيله الادعاء بصورية عقد الإيجار الصادر ممن يمثل المدين الى الطاعن ، وأن يطلب طرد هذه الأخير من العقار الذي حكم بإيقاع بيعه عليه " (نقض مدني 4/5/1977 مجموعة محكمة النقض 28-1-1125-194 ، نقض مدني 8/12/1994 طعن 1175 لسنة 53ق)
(ب) التسجيل ووضع اليد لإجراء المفاضلة : تنص المادة (573) من القانون المدني على أنه " إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره فإنه هو الذي يفضل فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعرضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض . مفاد ذلك أن تكون المفاضلة لمن يسبق من المستأجرين في وضع يده أو تسجيل عقده بدون غش ، ويعدل تسجيل عقد الإيجار تسجيل صحيفة دعوى صحة انعقاده إذا أشر على هامش تسجيلها بالحكم الصادر فيها ، فالعبرة بالأسبقية في أحد أمرين : وضع اليد أو التسجيل ، والتسجيل واجب هنا للتفضيل ولو كانت مدة الإيجار لا نزيد على تسع سنوات وهى المدة التي يجب فيها التسجيل لنفاذ الإيجار فق حق الغير فيما جاوزها على نحو ما تقدم ، أما إثبات التاريخ فلا يغني عن التسجيل وليس له مفعول في التفضيل ، فيفضل واضع اليد أو صاحب العقد المسجل ولو كان هناك مستأجر آخر عقده ثابت التاريخ قبل وضع اليد أو التسجيل ، فإذا وضع مستأجر اليد وفي نفس اليوم سجل آخر عقده فلا يفضل أحدهما ولا يكون لهما إلا التعويض ، ويقع إثبات سبق التسجيل على وضع اليد على من يدعيه فيثبت أن وضع اليد كان لاحقا على التسجيل ، ولا يجوز اللجوء لقاضي الأمور المستعجلة في شأن تقرير الأفضلية ولو مؤقتا لمساس ذلك بأصل الحق إلا إذا كان أحد العقدين ظاهر الصورية أو واضح البطلان بقصد عرقلة حق المستأجر الآخر في الانتفاع بالعين ، وفي نطاق العقود الخاضعة للقانون المدني إعمالا للقانون رقم 4 لسنة 1996 لا يعتد بإثبات التاريخ في صدد المفاضلة ، بحيث إذا كان المستأجرين قد وضع يده على العين بينما كان المستأجر الآخر الذي لم يضع يده عليها قد أثبت تاريخ عقده في وقت سابق على وضع يد المستأجر الأول ، فإن الأفضلية تكون لمن وضع يده وليس لمن أثبت تاريخ عقده ، إذ حصر القانون المدني المفاضلة في واقعتين تتمثلان في وضع اليد وتسجيل عقد الإيجار ، ولم يعتد بالتاريخ الثابت على خلاف ما نتهجه المشرع في قانون إيجار الأماكن على نحو ما يلي ، والعبرة بإتمام إجراءات تسجيل عقد الإيجار وذلك بإثبات بيانات العقد في دفتر الشهر وهى آخر مرحلة في شهر المحررات ، ولما كان التسجيل ليس له أثر رجعي ، فإن تسجيل العقد لا يرتد الى تاريخ تقديم طلب الشهر للمأمورية المختصة ، مما مفاده أن المستأجر الذي يضع يده على العين المؤجرة قبل تسجيل عقد مستأجر آخر ، فإنه يفضل على الأخير حتى لو تم وضع اليد في مرحلة الطلبات أو مرحلة الصلاحية للشهر طالما لم يتوافر الغش في حقه ، وذلك بالتواطؤ بينه وبين المؤجر للإضرار بالمستأجر الذي سجل عقده ، باعتبار أن الغش يبطل التصرفات والإجراءات ، ولما كان الغش واقعة مادية فإنه يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات المقررة قانونا بما في ذلك البينة والقرائن ، ومتى ثبت الغش كان عقد صاحبه باطلا ولا يكون محلا للمفاضلة التي تنحصر في العقود الصحيحة ، كما يمتد البطلان لأى عقد أبرم بطريق الإكراه ولا يكون محلا للمفاضلة التي تنحصر في العقود الصحيحة ، كما يمتد البطلان لأى عقد أبرم بطريق الإكراه أو الغلط أو التدليس وفقا للقواعد المقررة في القانون المدني
وقد قضت محكمة النقض بأن " النص في المادة 573 من القانون المدني الذي بحكم واقعة النزاع يدل على أن المشرع قد نظم أسس المفاضلة بين المستأجرين بعقود صحيحة فيما تعارضت فيه حقوقهم وبات من المحتم أن يستأثر أحدهم بالشيء المؤجر ولم يبق لسواه إلا الحق في التعويض فجعل الأفضلية لمن سبق الى وضع يده دون غش ، وقامت فلسفة النص سالف بيانه على أن المستأجرين دانئنون عاديون فلا فضل لأحدهم على الآخر ولا امتياز ، فمن سبق منهم الى استيفاء دينه من المدين فقد خلص له حقه كاملا ما لم يكن المدين معسرا وأراد أن يفضل دائنا على غيره غشا ففي هذه الحالة يحرم الدائن من هذه الميزة وفقا لما نصت عليه المادة 242 من القانون المدني ، وقاس نص المادة 573 المؤجر على المدين المعسر لأن المؤجر متى سلم العين لأحد المستأجرين صار في حكم المعسر بالنسبة للباقين ، ولم يقصد المشرع بنص المادة 573 أن يحمي الحيازة في ذاتها واعتبر مجرد علم المستأجر وقت وضع يده بوجود إجارة سابقة نافيا لجسن نيته وكافيا لثبوت الغش ولا يتأثر حق من فضل عقده يسبق وضع يده بفقده الحيازة وانتقالها الى غيره لأنه اكتسب حقا والحقوق لا تسقط بفقد الحيازة ، ولو شاء المشرع بهذا الني أن يحمي الحيازة ذاتها لجعل التفضيل للحائز الأخير حسن النية وليس للمستأجر الأسبق في وضع اليد " (نقض 6/3/2000 طعن 890 س54ق)
تطلب المشرع شهر عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني حتى يمكن الاحتجاج به على الغير إذا زادت مدته على تسع سنوات ، أو لإجراء المفاضلة بينه وبين غيره من عقود الإيجار الصادرة من المؤجر متعلقة بذات العين المؤجرة .
(أ) التسجيل للاحتجاج على الغير بالعقد : تنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري على أنه " يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير زادت على هذه المدة " ، ومفاد ذلك أن عقد الإيجار يكون صحيحا ونافذا فيما بين المتعاقدين ولو زادت مدته على تسع سنوات دون حاجة الى تسجيله ، لكن لا ينفذ في حق الغير إذا زادت مدته على تسع سنوات فيما جاوزها إلا إذا كان مسجلا ، ومثل العقد الحكم النهائي المثبت للعلاقة الإيجارية ، ويعتبر من الغير في هذا الصدد مشترى العقار وأى مستأجر آخر للعين المؤجرة دون الخلف العام للمؤجر ، ولا يشترط أن يتم التسجيل في وقت معين فيكفي أن يتم خلال السنوات التسع وحينئذ يحاج الغير بمدة الإيجار كاملة حتى لو تم التسجيل في الشهر الأخير من هذه السنوات .
وقد قضت محكمة النقض بأن " مؤدى نصوص المواد 406/1 ، 407/1 ، 408/417 ، 446/1 من قانون المرافعات ، أن المدين يعتبر بحكم القانون حارسا على عقاره المحجوز ، إذا لم يكن مؤجرا قبل تسجيل التنبيه ، وأن الشارع – درءا لمغبة أن يعمد المدين بمناسبة التنفيذ على عقاره الى الكيد لدائنيه فيسئ إدارته وصولا الى تقليل ثمرته وتنقيص قيمته في نظر الراغبين في الشراء . ولما لاحظه من أن المستأجر من المدين أو ممثله ، قد يبادر الى إثبات تاريخ عقده قبل البيع الجبري ، فلا يملك من تؤول إليه ملكية العقار طلب عدم نفاذ الإيجار عملا بالمادة 604 من القانون المدني – جعل الأصل في الإجارة التي تسري على الدائنين الحاجزين ، وعلى من حكم إيقاع البيع عليه ، أن تكون ثابتة التاريخ رسميا قبل تسجيل التنبيه ، دون تلك الحاصلة بعده . ولئن أجاز القانون التأجير للمدين ، وجعله نافذا في حق الدائن ومن وقع عليه البيع ، متى كان من أعمال الإدارة الحسنة ، إلا أنه قصد بذلك أن يقيد حق المدين في التأجير بالقيد الذي وضعه في حالة بيعه ثمرات العقار ، إذ هو مسئول عن الأجرة بوصفه حارسا بعد أن ألحقت بالعقار ذاته من يوم تسجيل التنبيه الى يوم البيع بالمزاد . أما إذا تم إيقاع البيع بصدور حكم به ، فإن ثمرات العقار تكون من حق من وقع عليه البيع ، ولا يتعلق بها حق للدائنين لأن حقه الشخصي في تسلم العقار ينشأ من يوم صدور الحكم بإيقاع البيع لا من يوم تسجيله ، فتنقضي الحراسة التي يفترضها القانون ، ويرتفع عن المدين وصف الحارس ، ولا يكون له صفة في التصرف في ثمرات العقار ، أو تأجيره ، ولا يكون تصرفه أو تأجيره نافذا في حق من حكم بإيقاع البيع عليه باعتباره خلفا للدائنين أطراف خصومة التنفيذ ، ولما كان الواقع في الدعوى ، أن عقد الإيجار الذي يستند إليه الطاعن لم يثبت تاريخه إلا في تاريخ لاحق لتاريخ تسجيل نزع الملكية ، فإنه يكون من حق المطعون عليه الذي صدر الحكم بإيقاع البيع له ، ومن يوم صدور هذا الحكم دون اشتراط لتسجيله الادعاء بصورية عقد الإيجار الصادر ممن يمثل المدين الى الطاعن ، وأن يطلب طرد هذه الأخير من العقار الذي حكم بإيقاع بيعه عليه " (نقض مدني 4/5/1977 مجموعة محكمة النقض 28-1-1125-194 ، نقض مدني 8/12/1994 طعن 1175 لسنة 53ق)
(ب) التسجيل ووضع اليد لإجراء المفاضلة : تنص المادة (573) من القانون المدني على أنه " إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره فإنه هو الذي يفضل فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعرضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض . مفاد ذلك أن تكون المفاضلة لمن يسبق من المستأجرين في وضع يده أو تسجيل عقده بدون غش ، ويعدل تسجيل عقد الإيجار تسجيل صحيفة دعوى صحة انعقاده إذا أشر على هامش تسجيلها بالحكم الصادر فيها ، فالعبرة بالأسبقية في أحد أمرين : وضع اليد أو التسجيل ، والتسجيل واجب هنا للتفضيل ولو كانت مدة الإيجار لا نزيد على تسع سنوات وهى المدة التي يجب فيها التسجيل لنفاذ الإيجار فق حق الغير فيما جاوزها على نحو ما تقدم ، أما إثبات التاريخ فلا يغني عن التسجيل وليس له مفعول في التفضيل ، فيفضل واضع اليد أو صاحب العقد المسجل ولو كان هناك مستأجر آخر عقده ثابت التاريخ قبل وضع اليد أو التسجيل ، فإذا وضع مستأجر اليد وفي نفس اليوم سجل آخر عقده فلا يفضل أحدهما ولا يكون لهما إلا التعويض ، ويقع إثبات سبق التسجيل على وضع اليد على من يدعيه فيثبت أن وضع اليد كان لاحقا على التسجيل ، ولا يجوز اللجوء لقاضي الأمور المستعجلة في شأن تقرير الأفضلية ولو مؤقتا لمساس ذلك بأصل الحق إلا إذا كان أحد العقدين ظاهر الصورية أو واضح البطلان بقصد عرقلة حق المستأجر الآخر في الانتفاع بالعين ، وفي نطاق العقود الخاضعة للقانون المدني إعمالا للقانون رقم 4 لسنة 1996 لا يعتد بإثبات التاريخ في صدد المفاضلة ، بحيث إذا كان المستأجرين قد وضع يده على العين بينما كان المستأجر الآخر الذي لم يضع يده عليها قد أثبت تاريخ عقده في وقت سابق على وضع يد المستأجر الأول ، فإن الأفضلية تكون لمن وضع يده وليس لمن أثبت تاريخ عقده ، إذ حصر القانون المدني المفاضلة في واقعتين تتمثلان في وضع اليد وتسجيل عقد الإيجار ، ولم يعتد بالتاريخ الثابت على خلاف ما نتهجه المشرع في قانون إيجار الأماكن على نحو ما يلي ، والعبرة بإتمام إجراءات تسجيل عقد الإيجار وذلك بإثبات بيانات العقد في دفتر الشهر وهى آخر مرحلة في شهر المحررات ، ولما كان التسجيل ليس له أثر رجعي ، فإن تسجيل العقد لا يرتد الى تاريخ تقديم طلب الشهر للمأمورية المختصة ، مما مفاده أن المستأجر الذي يضع يده على العين المؤجرة قبل تسجيل عقد مستأجر آخر ، فإنه يفضل على الأخير حتى لو تم وضع اليد في مرحلة الطلبات أو مرحلة الصلاحية للشهر طالما لم يتوافر الغش في حقه ، وذلك بالتواطؤ بينه وبين المؤجر للإضرار بالمستأجر الذي سجل عقده ، باعتبار أن الغش يبطل التصرفات والإجراءات ، ولما كان الغش واقعة مادية فإنه يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات المقررة قانونا بما في ذلك البينة والقرائن ، ومتى ثبت الغش كان عقد صاحبه باطلا ولا يكون محلا للمفاضلة التي تنحصر في العقود الصحيحة ، كما يمتد البطلان لأى عقد أبرم بطريق الإكراه ولا يكون محلا للمفاضلة التي تنحصر في العقود الصحيحة ، كما يمتد البطلان لأى عقد أبرم بطريق الإكراه أو الغلط أو التدليس وفقا للقواعد المقررة في القانون المدني
وقد قضت محكمة النقض بأن " النص في المادة 573 من القانون المدني الذي بحكم واقعة النزاع يدل على أن المشرع قد نظم أسس المفاضلة بين المستأجرين بعقود صحيحة فيما تعارضت فيه حقوقهم وبات من المحتم أن يستأثر أحدهم بالشيء المؤجر ولم يبق لسواه إلا الحق في التعويض فجعل الأفضلية لمن سبق الى وضع يده دون غش ، وقامت فلسفة النص سالف بيانه على أن المستأجرين دانئنون عاديون فلا فضل لأحدهم على الآخر ولا امتياز ، فمن سبق منهم الى استيفاء دينه من المدين فقد خلص له حقه كاملا ما لم يكن المدين معسرا وأراد أن يفضل دائنا على غيره غشا ففي هذه الحالة يحرم الدائن من هذه الميزة وفقا لما نصت عليه المادة 242 من القانون المدني ، وقاس نص المادة 573 المؤجر على المدين المعسر لأن المؤجر متى سلم العين لأحد المستأجرين صار في حكم المعسر بالنسبة للباقين ، ولم يقصد المشرع بنص المادة 573 أن يحمي الحيازة في ذاتها واعتبر مجرد علم المستأجر وقت وضع يده بوجود إجارة سابقة نافيا لجسن نيته وكافيا لثبوت الغش ولا يتأثر حق من فضل عقده يسبق وضع يده بفقده الحيازة وانتقالها الى غيره لأنه اكتسب حقا والحقوق لا تسقط بفقد الحيازة ، ولو شاء المشرع بهذا الني أن يحمي الحيازة ذاتها لجعل التفضيل للحائز الأخير حسن النية وليس للمستأجر الأسبق في وضع اليد " (نقض 6/3/2000 طعن 890 س54ق)