حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون في التشريع الاردني د.محمد يوسف الزعبي

حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة


بقوة
القانون في التشريع الاردني








د.محمد
يوسف الزعبي








ABSTRACT





This paper is devoted to the effect of the legal extention of the lease
contract expressed in Article 5 of the landlord and tenent Act of 1982 on the
lease contract of the holders of real estate mentioned in that Act, does
the tenent benefit from the legal extention of this lease, dispite and
any description is not applicable, if the contract is issued from a disable or
incompetent person without his guardian approval, or in death sickness if the
nepotism exceeds on third of his estate, or from a bankrupt, or from a common
owner whose share in less than half of the property if the other partners
didn’t approve it, or from the owner whose property had been discharged if the
lease after the reservation sign was attached to the property, or from a
mortgage if the lease date was not fixed before the mortgage or from the holder
of the right of assignment, or the utility, or right of resindence or right of “musataha”
or from the waqf foundation in the case of HIKR and IJARATAIN or from volunteer
if the native didn’t approve his lease or from bankruptcy syndic. It has been revealed that legal extention can
be applied if the lease was issued from an owner under a resolutory condition
or from a common owner who owns more that half of the property or from a
discharged owner if the lease date was fixed before the reservation sign was
attached, or a holder of KOLU- ALINTIFA
or from a tenure mortgagee or from a tent who has the right to rerent, or from the
agent, or from guardian , or from a representative if the lease was issued
within the limits of his Authority including the orphan’s property.









ملخـص





يتطرق هذا البحث الى
مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار المنصوص عليه في المادة الخامسة من
قانون المالكين والمستأجرين على عقود ايجار اصحاب الحقوق العينية والشخصية، بحيث
لو قام واحد من هؤلاء بتأجير عقار مشمول بنطاق القانون المذكور فهل يستفيد المستأجر
من الامتداد القانوني لعقد ايجاره بغض النظر عن الوصف او الظرف الذي يرافق هذا
الايجار ؟ وقد تبين ان الامتداد القانوني لا تطبيق له اذا صدر الايجار من فاقدي
الاهلية، او ناقصيها اذا لم يجيزوه، او من مريض مرض الموت اذا كانت المحاباة تزيد
عن ثلث التركة، او من مفلس او من مالك على الشيوع لاقل من نصف المأجور اذا لم يجزه
الشركاء الباقون، او ممن اتخذت بحقه اجراءات نزع الملكية اذا كان الايجار بعد وضع
اشارة الحجز، او من الراهن اذا لم يكن الايجار ثابت التاريخ قبل الرهن، او من صاحب
حق التصرف، او من صاحب حق الانتفاع او من صاحب حق السكنى او حق الاستعمال، او من
صاحب حق المساطحة، او من جهة الوقف في حالة الحكر والاجارتين او من فضولي اذا لم
يجز الاصيل ايجاره، او من وكيل التفليسة .





كما تبين ان الامتداد
القانوني يطبق اذا صدر الايجار من مالك تحت شرط فاسخ، او من المالك على الشيوع اذا
كان يملك اكثر من نصف المأجور، او ممن اتخذت بحقه اجراءات نزع الملكية اذا كان عقد
الايجار ثابتا رسميا قبل وضع اشارة الحجز، او من الراهن اذا كان الايجار ثابت
التاريخ قبل الرهن، او من صاحب خلو الانتفاع، او من المرتهن حيازيا، او من الحائز،
او من المستأجر المأذون له بالتأجير، او الموعود ببيعه شقة، او من متولي الوقف، او
من الحارس القضائي او الاتفاقي، او من الولي، او من الوصي او القيم، او من النائب
اذا صدر الايجار في حدود نيابته، بما في ذلك ايجار مال اليتيم .





خطة البحث





مقدمـة


فصل تمهيدي
: معنى الامتداد القانوني لعقد
الايجار


الفصل الاول :
نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .


المبحث الاول :
ما يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .


المبحث الثاني : ما يخرج عن نطاق الامتداد القانوني لعقد
الايجار .


الفصل الثاني :
مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار بعض الاشخاص .


المبحث الاول : نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد
الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق
العينية .


المبحث الثاني : نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد
الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق الشخصية .





المقدمـة


1- تعد المسائل التي يثيرها عقد الايجار من اكثر المسائل ارتباطا بالاشخاص ولا
سيما الايجارات المتعلقة بالعقارات التي هي عبارة عن مساكن او محلات تجارية، نظرا
لاهمية المسكن والمتجر في حياة الانسان، ولهذا يتساءل المرء عن نواحي تتعلق بعقود
الايجار التي يبرمها على هذه الاماكن، وبما ان هذه المسائل كثيرة ومتشعبة
وتثير اسئلة الكثير من الناس وخاصة فيما
يتعلق بحق المستأجر بالبقاء بالعين المؤجرة بقوة القانون من عدمه، فقد اخترت ان
ابحث في نقطة قانونية تثير اهتمام الناس
باستمرار، وهي امكانية الشخص بالبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد
الاصلية بنفس الاجرة المتفق عليها دون تقيد بالمدة المنصوص عليها في العقد على
الرغم من اي اتفاق مخالف وهو ما يعبر عنه بالامتداد القانوني لعقد الايجار . الامتداد
القانوني لعقد الايجار موجود في قانون خاص هو قانون المالكين والمستأجرين في الاردن الذي صدر عام 1953 وتم الغاؤه واحلال
قانون محله عام 1982 يحمل الاسم نفسه، وبالتالي فان ما سأثيره من احكام في هذا
البحث يتعلق بما هو موجود وواقع في الاردن، وعليه فسأعتمد في مصادر هذا البحث
اساسا على احكام محكمة التمييز الاردنية في القضايا الحقوقية وعلى النصوص
القانونية المختلفة الموجودة في قوانين متعددة متعلقة بالاموال غير المنقولة في الاردن،
بالاضافة الى بعض المؤلفات العربية في عقد
الايجار وخلافه.


لكن الموضوع
الاساسي في هذا البحث ليس التحدث عن الامتداد القانوني لعقد الايجار
باعتبارها مسألة، لان هذه المسألة من المسائل التي لا تحتاج الى بحث كهذا، وانما
الموضوع الاساسي هو التحدث عن مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود
ايجار بعض الاشخاص، سواء اكانوا اصحاب حقوق عينية كالمالك وصاحب حق الانتفاع
وغيرهما من اصحاب الحقوق العينية ام كانوا اصحاب حقوق شخصية كالمستأجر والموعود
ببيعه شقه وغيرهما من اصحاب الحقوق الشخصية، لنرى ان قام واحد من هؤلاء بتأجير
عقار ما فهل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد الايجار ام لا ايا كان
الوصف او الظرف الذي يرافق هذا الايجار، وهل يمكن للمستأجر ان يتمسك به مطلقا ام
ان تمسكه به يجب ان يتم من خلال عقد صحيح استجمع اركانه وشروطه صحته، وهل يمكن له
ايضا ان يتمسك به على الرغم من زوال العقد او الحكم بفسخه او بطلانه، بمعنى هل
الامتداد القانوني مستقل عن عقد الايجار اذا انتهت مدة العقد الاصلية المنصوص
عليها فيه – لان الامتداد القانوني لا تطبيق له ولاحكامه الا ابعد انتهاء مدة
العقد الاصلية – ام انه يبقى مرتبطا بالعقد وجودا وعدما . وبناء على ذلك فسأتطرق
في هذا البحث الى معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار ونطاقه : وما يخرج عنه وما
يدخل فيه، والى مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب
الحقوق العينية واصحاب الحقوق الشخصية .


وبالاضافة الى المقدمة
والخاتمة فان البحث يقع في ثلاثة فصول اولها تمهيدي يتناول معنى الامتداد القانوني
لعقد الايجار، وثانيها يعرض نطاقه، واخرها يناقش مدى تطبيقه على عقود ايجار بعض
الاشخاص .





فصل تمهيدي


معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار





2- نصت المادة
الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين على مضمون الامتداد القانوني لعقد الايجار
بالقول :


أ‌- للمستأجر ان يستمر في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة
اجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف .


ب‌- اذا استمر
المستأجر في اشغال العقار بموجب هذا القانون بعد انتهاء مدة عقد اجارته، فان احكام
وشروط العقد تبقى سارية على المالك
والمستأجر، وذلك بالقدر الذي يمكن تطبيق تلك الاحكام والشروط عليهما .


ويتضح من هذا النص ان
المستأجر يستطيع البقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد بنفس الاجرة وبنفس
شروط العقد السابقة رغما عن المؤجر، وتعتبر هذه النصوص من النصوص الأمرة المتعلقة
بالنظام العام التي لا يجوز لاحد الطرفين الخروج على احكامها، حيث ان جميع قواعد
قانون المالكين والمستأجرين تتعلق بالنظام العام بحيث لا يعمل بأي نص قانوني او
بأي شرط يرد في العقد اذا كان مخالفا لهذه القواعد ⁽¹⁾ .


فلا يستطيع المؤجر ان
يتمسك بالاجل المتفق عليه في عقد الايجار ليقوم باخراج المستأجر من العين المؤجرة
عند حلوله، لان النص المذكور يجعل الاجل المتفق عليه في العقد يمتد تلقائيا وبقوة
القانون ⁽²⁾ بنفس الاجرة وبنفس شروط العقد المنتهي.


فلو كان العقد المتفق
عليه مدته سنة باجرة مقدارها 1200 دينار تدفع على قسطين في بداية كل فترة زمنية، فان
الامتداد القانوني يجعل هذه المدة تمتد لسنة بنفس الاجرة وتدفع على قسطين في بداية
كل وحدة زمنية، فلا يستطيع المؤجر ان يجبر المستأجر على اخلاء المأجور حتى لو كان
هناك اتفاق على هذا، لان مثل هذا الاتفاق يكون باطلا.⁽³⁾ لانه يخالف
نصا امرا، هو النص المتعلق بالامتداد القانوني الذي لم يعول القانون على اي اتفاق يخالفه حتى لو
كان هذا المؤجر بحاجة الى هذا المأجور او كانت هناك ظروف قاهرة تجعله محتاجا لهذا
المنزل، فلا يجوز بأي حال من الاحوال المطالبة بالمأجور الا من خلال القانون نفسه
الذي نص على حالات لاخلاء المأجور على سبيل الحصر وحالة الضرورة والظرف القاهر
وحدهما ليستا من هذه الحالات .


كما ان المؤجر لا
يستطيع ان يجبر المستأجر على ان يكون دفع الاجرة قسطا واحدا بدلا من قسطين او ان
يبقيه قسطين على ان يدفع في اخر الوحدة الزمنية وليس في بدايتها، فكل هذه الفرضيات
لا يستطيع المؤجر ان يجبر المستأجر عليها، على انه يمكن في الفرضيات المذكورة ان
تصبح مدة العقد شهرية او نصف سنوية او .


اكثر من ذلك او اقل او
ان تدفع الاجرة على قسطين او ثلاثة او اكثر من ذلك او اقل او ان تدفع الاجرة في
بداية الوحدة الزمنية او نهايتها، وكل ذلك برضى المستأجر، اي بالاتفاق بين المؤجر
والمستأجر، وفي مثل هذه الحالة يعد اتفاقهما تقايلا على العقد السابق، فينشأ
بينهما عقد جديد، يكون هذا العقد نفسه خاضعا للامتداد القانوني، ويخضع لذات
الاحكام التي ذكرناها .





3- واذا كان قانون المالكين والمستأجرين قد اعطى للمستأجر الحق في الاستمرار في العين
المؤجرة بعد انتهاء الاجل المتفق عليه ولم يعتد بأي اتفاق مخالف وبنفس الاجرة
المتفق عليها بشروط العقد ذاتها، فانه بالمقابل قد جعل احكام وشروط العقد ذاته
سارية على المستأجر بنفس الدرجة التي تسري على المؤجر ⁽⁴⁾ فلو كانت مدة
العقد سنة، فان الامتداد القانوني يقتضي ان يمتد العقد لمدة سنة، فلا يستطيع
المستأجر ان يخرج من العين المؤجرة قبل انتهاء مدة السنة، وان فعل ذلك فانه يكون
مخلا بالتزامه ويستطيع المؤجر بناء على ذلك ان يقاضيه على اساس اخلاله بالتزامه
ويرفع عليه دعوى يطالبه فيها بتنفيذ الالتزام على اساس قواعد المسؤولية العقدية، وبالطبع
ليس من الممكن ان نجبر المستأجر على البقاء في العين المؤجرة في مثل هذه الحالة، كل
ما في الامر ان القاضي سيحكم عليه بدفع الاجرة عن المدة المتبقية من المدة الممتدة
تلقائيا بقوة القانون .





4-
وبهذه المناسبة
فانني اشير الى ان الامتداد القانوني وجد لصالح المستأجر⁽⁵⁾ وليس
المؤجر، بمعنى ان التمسك به يكون من المستأجر فلو يتمسك به فلا يمكن اجباره عليه، صحيح
انه من النصوص الامرة، لكنه تقرر لمصلحة من له الحق في التمسك به، على انه ان تمسك
به فان العقد يصبح ملزما له بالدرجة ذاتها التي يكون المؤجر ملزما به، فاذاً في
بداية الامر يكون من حق المستأجر التمسك بالامتداد القانوني، فان لم يتمسك به
ينتهي العقد بحلول اجله، لكن اذا تمسك به فان شروط العقد واحكامه تلزمه هو ايضا، كما
لو كان العقد قد ابرم ابتداء، واهم ما يلزم المستأجر في مثل هذه الحالة هو شرط
المدة .


على انه يمكن للمستأجر ان يتفق مع المؤجر على ان
ينهيا العقد بالاتفاق خلال فترة الامتداد القانوني، وكما ذكرت لا يمكن ان يتم هذا
على الرغم من المؤجر، والا كان له الحق في المطالبة بالاجرة عن المدة المتبقية من
الوحدة الزمنية المنصوص عليها في العقد، كما انه لا يكون بطلب من المؤجر، اي لا يكون الاخلاء
بالارادة المنفردة لاي منهما، بل يكون باتفاق الطرفين، وفي مثل هذه الحالة يكون
اتفاقهما تقايلا على العقد القائم بينهما، وبناء عليه فان لجوء طرفي عقد الاجارة
الى ابرام عقد جديد على الرغم من حق المستأجر بالاستمرار بالانتفاع بالمأجور بقوة
القانون انما يعني انصراف ارادتهما الى تأسيس حق الانتفاع بالمأجور على العقد
الجديد وليس على حق الاستمرار القانوني ⁽⁶⁾. ويعتبر العقد الجديد
المتكون فيما بين المؤجر والمستأجر ملغيا للعقد السابق الذي كان بينهما وتحسب سنة
العقد اعتبارا من تاريخ العقد الجديد⁽⁷⁾.





5- كما انه يجب ان اذكر ان قانون المالكين والمستأجرين
قانون استثنائي فلا يجوز التوسع في تفسيره لانه جاء على خلاف القواعد العامة، اذا
ان الامر الذي حدا بالمشرع الى وضع هذا
القانون الاستثنائي كان حماية الساكن والتاجر لتعذر انشاء المساكن السكنية
والتجارية لغلاء اسعارها وللحيلولة دون ارهاق هذه الفئة من المواطنين بالاجور
المرتفعة بسبب الحالة الاقتصادية العالمية على اعتبار ان المسكن والمتجر هما
الاكثر التصاقا بحياة الاكثرية من المجتمع ⁽. ومع ان جميع القواعد
القانونية التي تضمنها قانون المالكين والمستأجرين من القواعد القانونية الامرة
التي لا يجوز الاتفاق على خلافها، الا ان قانون المالكين قد سنه المشرع لاجل غاية
محددة وهي حماية المستأجر من المؤجر اي حماية الطرف الضعيف من الطرف القوي، وذلك
بسبب ازمة المساكن⁽⁹⁾، والمتاجر⁽¹⁰⁾ وبالتالي فان اي مخالفة
لهذه القواعد لصالح الطرف الضعيف والتي وجدت من اجله، فان المشرع لن يرتب عليها
البطلان، كأن يتفق الطرفان على تخفيض الاجرة، او جعلها شهرية بدلا من ربع سنوية او
نصف سنوية، او جعلها تدفع في نهاية كل شهر بدلا من بدايته، ذلك ان هذه الشروط تكون في صالح المستأجر الطرف الضعيف في العقد .





6- ومن الجدير بالذكر ان قانون المالكين والمستأجرين لا
يطبق على الفترة الاولى التي ينص عليها العقد والتي تسمى بالسنة العقدية⁽¹¹⁾،
فلو كانت مدة عقد الايجار سنة، فان القانون المذكور لا يطبق على سنة العقد⁽¹²⁾
اوعلى مدة العقد الاولى⁽¹³⁾، بل الذي يطبق هو القواعد العامة في عقد
الايجار المنصوص عليها في القانون المدني⁽¹⁴⁾. فاذا ثبت ان المستأجر قد
غير في المأجور خلافا لشروط العقد فان للمؤجر ان يطلب فسخ العقد واخلاء المأجور
ولا يشترط الانذار لصحة الدعوى المقامة لهذا الخصوص ما دام ان الدعوى مقامة خلال
السنة العقدية ⁽¹⁵⁾ .


لكن اذا امتد العقد
تلقائيا بقوة القانون، فان قانون المالكين والمستأجرين هو الذي يطبق عندئذ وذلك
بصريح نص المادة الخامسة منه التي تنص على حق المستأجر في الاستمرار في اشغال المأجور
بعد انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف، فدلت كلمة بعد انتهاء
مدة إجارته العقدية على حقه بالاستفادة من
الامتداد القانوني لعقد الايجار الذي لا وجود له في القواعد العامة لعقد الايجار، بل
انه موجود في قانون المالكين والمستأجرين. وبعد ان اخذنا فكرة عن معنى الامتداد
القانوني لعقد الايجار، فان هذا البحث سيقسم الى فصلين نتكلم في الاول منهما عن
نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار، وفي الثاني عن مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على
عقود ايجار بعض الاشخاص .





الفصل الاول


نطاق الامتداد
القانوني لعقد الايجار





7- سنتناول في هذا الفصل مبحثين :
نتحدث في الاول عما يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار، ونتحدث في
الثاني عما يخرج عن نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .





المبحث الاول


ما يدخل في
نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار





8- نصت المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين على
ان احكامه تطبق على جميع العقارات المؤجرة في انحاء المملكة، وما دامت المادة
نفسها قد استثنت من احكامه مجموعة من العقارات وكذلك المنقولات، فان كل العقارات
الاخرى عدا ما استثنته المادة المذكورة يعد داخلا في نطاق الامتداد القانوني لعقد
الايجار، بمعنى ان كل العقارات في الاردن مشمولة بالامتداد القانوني لعقود الايجار
الواردة عليها باستثناء ما ذكرته المادة نفسها، وبذلك فان العقارات التي يشملها
الامتداد القانوني لعقد الايجار ما يلي :





1- العقارات
المؤجرة لاغراض الاستغلال التجاري :


9- يتحدد نطاق الامتداد القانوني
لعقد الايجار في العقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال التجاري ⁽¹⁶⁾ وهذا النوع من
العقارات يشمل الاراضي والابنية الكائنة ضمن مناطق المجالس البلدية والمحلية التي
تستغل لاغراض تجارية، وحيث ان صفة العقار تحددها نية المتعاقدين فان استئجار الارض لاقامة مصنع للطوب والبلاط
عليها يجعل هذه الارض من العقارات
التجارية التي يسري عليها قانون المالكين والمستأجرين⁽¹⁷⁾ وتستفيد
بالتالي من الامتداد القانوني لعقد الايجار .


كما ان هذا النوع يشتمل على
الارض الخلاء اذا كانت قد اجرت لاغراض تجارية ⁽¹⁸⁾ كما لو اقيم عليه مخزن لتخزين انابيب الغاز او مستودع
للسيارات او لقطع الغيار او مخازن للحبوب او لتخزين اي مواد واشياء تستغل من اجل اغراض
تجارية كالمواد الغذائية او المبيدات الحشرية
المستغلة للبيع التجاري، او اذا اقيمت مصانع او متاجر فرعية او اي نوع مشابه لما ذكرناه، فكل هذه الانواع ينطبق عليها قانون
المالكين والمستأجرين وتستفيد بالتالي من الامتداد القانوني لعقد الايجار. كما انه يعتبر من قبيل الاستغلال التجاري اذا
كان استعمال الارض المؤجرة لانشاء كسارة او معمل طوب او منشار حجر لصناعة مواد
بناء عامة، فان هذا يفيد ان نية الطرفين المتعاقدين انصرفت لتأجير الارض لاغراض
تجارية، ولهذا فانها تعتبر من العقارات التجارية التي يسري عليها قانون
المالكينوالمستأجرين⁽¹⁹⁾. وبالتالي فان مستأجر الكسارة ومعمل الطوب
ومنشار الحجر يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الايجار .


وبذلك تكون العقارات
المستغلة للنواحي التجارية مشمولة بقانون المالكين والمستأجرين وتستفيد من
الامتداد القانوني لعقد الايجار سواء اكانت هذه العقارات اراضي ام مخازن ام معامل
ام محلات تجارية شريطة ان يكون وجود هذه المحلات داخل حدود مناطق البلدية والقروية
وليس خارجها، وبغض النظر ان وجدت في ارض تمت
فيها التسوية ام لم تتم، وسواءا وجدت في ارض ملك ام وقف ام اميرية وكانت
احكام التنظيم تسمح بتواجدها في تلك المناطق .


وبشكل عام اذا كانت
الارض مؤجرة لاغراض تجارية فتعتبر من العقارات التي تسري عليها احكام قانون
المالكين والمستأجرين الذي يجيز للمستأجر ان يستمر في شغل المأجور بعد انتهاء عقد
الاجارة ⁽²⁰⁾ .





2- بيوت السكن :


10- والنوع الثاني الذي يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد
الايجار هو بيوت السكن التي يقوم اصحابها بتأجيرها للأخرين، فما يقوم به اصحاب
المنازل وبيوت السكن من ابرام عقود مع اخرين من اجل الانتفاع بمنازلهم ومساكنهم
لقاء اجر معلوم في مناطق السكن والمناطق المأهولة ينطبق عليه قانون المالكين
والمستأجرين، ولذلك فكل ما يقوم اصحاب بيوت السكن بتأجيره في مناطق امانة عمان
الكبرى والمجالس البلدية والمحلية ⁽²¹⁾ يعتبر من العقارات التي تخضع
للامتداد القانوني .


ولم تعتبر محكمة التمييز
الاردنية في قرارات لها ان قانون المالكين والمستأجرين ينطبق على العقارات الواقعة في منطقة مجلس قروي ⁽²²⁾.
وهي المناطق التي ذكرنا انه لا يوجد بها مجلس بلدي، والصحيح ان قانون المالكين
والمستأجرين يجب ان يكون شاملا لكل مناطق السكن في المملكة سواء اكانت في منطقة مجلس
بلدي ام مجلس قروي او حتى في مناطق لا يوجد
بها مجالس محلية، خاصة اذا عرفنا ان قانون المالكين والمستأجرين قد صدر من اجل
حماية المستأجر بسبب ازمة المساكن والمتاجر، والمستأجر موجود في كل المناطق
المذكورة، كما ان الازمة موجودة ايضا في كل مناطق البلديات والقرى فكان من الافضل
ان تمتد الحماية الى مستأجري المساكن اينما وجدوا سواء اكانوا موجودين في مناطق
البلديات ام مجالس القرى ام المناطق التي لا مجالس محلية فيها .


لكن يجب ان نعرف ان وجود المساكن ضمن منطقة التنظيم (23) لا يعني حتما انها
داخلة ضمن منطقة البلدية وانها مشمولة باحكام قانون المالكين والمستأجرين، ما دام
ان قانون تنظيم المدن والقرى يجيز ان تكون منطقة التنظيم شاملة لمواقع خارجة عن
مناطق البلدية (24). ذلك ان مجالس البلديات عندما ترغب بتوسيع مناطقها تقوم
بتنظيمها اولا، فالمناطق التي ينظر بادخالها في منطقة مجالس البلديات تنظم اولا
ويأخذ تنظيمها وقتا ليس قصيرا، فالمساكن التي تؤجر في مناطق التنظيم التي سيتم ضمها
لمجالس البلدية لا تكون خاضعة بموجب القرار المذكور لقانون المالكين والمستأجرين
ولا يستفيد ساكنوها من الامتداد القانوني لعقد الايجار الا من اللحظة التي تصبح
فيها منطقة التنظيم تابعة للمجلس البلدي .


واذا كانت المساكن الموجودة بمناطق التنظيم غير مشمولة بقانون المالكين والمستأجرين ولا
تستفيد من الامتداد القانوني فمن باب اولى ان المساكن التي تكون خارج مناطق المدن
والقرى ومناطق التنظيم لا تستفيد منه، فلو ان احد قام بعمل مجموعة من المساكن خارج
مناطق المدن والقرى وقام بتأجيرها فأن المستأجر في هذه الحالة لا يخضع لاحكام
قانون المالكين والمستأجرين ولا للامتداد القانوني الموجود فيه، بل يخضع للقواعد
العامة في عقد الايجار التي تنص على انتهاء العقد عند حلول الاجل المتفق عليه، ذلك
ان احكام قانون المالكين والمستأجرين لا تسري على العقارات الواقعة خارج اي منطقة
من المناطق البلدية او المجالس المحلية ⁽²⁵⁾ .





11- على ان المنزل المؤثث الذي يؤجر لغايات السكن لا يخرج عن
كونه بيت سكن بالمعنى المقصود في قانون المالكين والمستأجرين، وان مجرد كون البيت
قد تم تأجيره وهو مؤثث ولم يكن الاثاث هو المقصود بالاجارة حال العقد بل المقصود
هو البيت وهو الغرض الاول من الاجارة، فان المنزل المؤثث يخضع لاحكام قانون
المالكين والمستأجرين الذي خول المستأجر حق الاستمرار في اشغال المأجور بعد انتهاء
مدة العقد بنفس الشروط سواء اكان افصح عن رغبته في ذلك ام لا، ويعتبر اشغاله بعد
انتهاء المدة اشغالا بحكم القانون ولا يكون ملزما بدفع اجرة تزيد عن الاجرة
المعينة في العقد (26) .


وبهذا يمكن القول ان المستأجر يستفيد من تطبيق الامتداد القانوني على عقد
ايجاره سواء استأجر المنزل مؤثثا ام غير مؤثث. واذا تبين من عقد الايجار ان نية
المتعاقدين قد انصرفت الى تأجير الارض لغايات زراعية، وان ادخال البناء في المأجور
لم يكن مقصودا بذاته وانما لاستعماله تبعا للارض، فان ايجار الارض الزراعية لا
يخضع لاحكام قانون المالكين والمستأجرين، ولا
يخضع البناء لهذا القانون عملا بقاعدة تابع ولا يفرد في الحكم⁽²⁷⁾ .





3- عقارات اخرى :


12- يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار، جميع
العقارات غير ما ذكر في البندين السابقين، فبالاضافة للمحلات التجارية وبيوت السكن
فان الامتداد القانوني لعقد الايجار يشمل كل عقار في المملكة الاردنية الهاشمية
يؤجر لغاية اخرى غير التجارة او السكن كالعقارات التي تؤجر كدائرة حكومية او
كمدرسة او نقابة او جمعية او مكتبة مطالعة او العقارات التي تؤجر لممارسة مهنة من
المهن الحرة التي لا تعد مهنة تجارية كمهن الطب والمحاماة والهندسة والمحاسبة
والمهن الفكرية الاخرى، اي العقارات التي تؤجر لمزاولة مهنة حرة او للدوائر
الحكومية او النقابية او الجمعيات او البلديات (28) .


13- يمكن القول ان جميع العقارات في المملكة الاردنية
الهاشمية تمتد عقود الايجار الواردة عليها الا العقارات التي استثناها قانون
المالكين نفسه والتي سيأتي ذكرها، او غيره من القوانين (29)، وبمعنى ان الاصل هو
سريان قانون المالكين والمستأجرين على جميع العقارات في الاردن، الا ما ورد
الاستثناء عليه في القانون، فاذا اردت ان اعرف ما اذا كان عقار من العقارات مشمولا
بقانون المالكين والمستأجرين ام لا، فاني ابحث ان كان موجودا في العقارات التي
استثناها قانون المالكين من سريانه عليها ام لا، فاذا وجدته من ضمنها كان غير
مشمول بالامتداد القانوني لعقد الايجار، اما اذا لم يوجد فانه يعد مشمولا
بالامتداد القانوني لعقد الايجار ما لم يستثن بنص قانون اخر .





المبحث الثاني


ما يخرج عن
نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار





14- نصت المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين على
ان احكامه تطبق على جميع العقارات المؤجرة في انحاء المملكة باستثناء مجموعة من
هذه العقارات وردت في الفقرات أ، ب، ج، د من المادة نفسها، وهذه المجموعة
المستثناة والتي لا ينطبق عليها قانون المالكين
والمستأجرين هي المجموعة التي تخرج عن نطاق الامتداد القانوني المنصوص عليه
في المادة الخامسة منه وهي :





1- العقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال الزراعي او تربية
الحيوان :


15- وقد نصت على هذه الحالة المادة 3/أ من قانون المالكين
والمستأجرين، ويقصد بالعقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال الزراعي، الاراضي التي يتم
تأجيرها للزراعة، من اجل زراعة الحبوب ايا كان نوعها، سواء اكان التأجير لموسم
واحد ام لعدة مواسم، فمن الجائز ان يتم التأجير لسنة واحدة او لعشر سنوات او اكثر
من ذلك او اقل ففي كل هذه الحالات فان
الامتداد القانوني لا ينطبق على هذه العقود .


كما يقصد بالعقارات المؤجرة
لغايات الاستغلال الزراعي، الاراضي التي تؤجر من اجل زراعة الاشجار المثمرة او
الفواكه والخضار الموسمية، وكذلك الاراضي التي تستغل لزراعة الاعشاب الطبية او
الورود التي تباع في المناسبات او التي تستغل من اجل عمل المشاتل والاشتال
الزراعية او التي تستغل من اجل عمل اشتال الزراعة المنزلية التي توضع في قوارير من
اجل الزينة، فكل عقار يستغل من اجل اي عمل زراعي من الاعمال المذكورة، فانه لا
يتمتع بشمول الامتداد القانوني عليه .


على ان المحلات التجارية التي تبيع الورود واشتال الزراعة المنزلية في
قوارير من اجل الزينة، والتي تبيع طاقات الورد في المناسبات موجودة في المدن، لا
تقوم بعملها هذه لغايات الاستغلال الزراعي، وانما لغايات الاستغلال التجاري، وبالتالي
فان الامتداد القانوني يمتد اليها، لكن اذا تصادف واستأجر احد الاشخاص ارضا ليقيم
عليها مشروعا للاستغلال الزراعي داخل حدود تنظيم القرى والمدن ولم يكن التنظيم
يمنع ذلك، كان يستأجر ارضا ويقيم عليها " بيوتا بلاستيكية " لزراعة
الاشتال او الخضار او الفاكهة، فان عمله هذا يعتبر استغلالا زراعيا ولا يكون
مشمولا بالامتداد القانوني لعقد الايجار. وعليه فان العقارات التي تستغل زراعيا
والواقعة ضمن حدود البلدية لا يسري عليها قانون المالكين والمستأجرين ⁽³⁰⁾،
ولا يستفيد مستأجروها من الامتداد القانوني، لكن الحقيقة ان القوانين الحالية التي
تتعلق بالمدن والقرى تحظر الاسغلال الزراعي داخل المدن والقرى، فيكون بذلك الايجار
داخل المدن والقرى محظورا اصلا، لكن عقود الايجار التي تمت وكانت مددها قد انتهت
قبل الحظر كانت لا تخضع للامتداد القانوني لعقد الايجار .


وبناء على ما ذكر فان جميع الاراضي التي تؤجر
للاستغلال الزراعي سواء اكانت داخل المدن او خارجها لا تخضع لقانون المالكين
والمستأجرين وبالتالي فانها لا تكون مشمولة بالامتداد القانوني لعقد الايجار .


ولذلك فان قانون
المالكين والمستأجرين لا ينطبق على العقار الذي هو بستان واستؤجر لاغراض زراعية ⁽³¹⁾.
واي عقد ايجار واقع على ارض زراعية فان قانون المالكين والمستأجرين لا ينطبق عليه
ولا يتجدد تلقائيا عند انتهاء مدته⁽³²⁾.





16- ففي المزارعة ⁽³³⁾ يجب تحديد مدة الزراعة
بحيث تكون متفقة مع تحقيق المقصود منها، فان لم تعين انصرف العقد الى دورة زراعية
واحدة ⁽³⁴⁾ .


يستفاد من هذا النص ان للمزارعة –
وهي نوع من الاستغلال الزراعي – وقتا محددا تنتهي به، فوجوب تحديد المدة، يعني
بالضرورة ان هذه المدة غير ممتدة، ولا يوجد ما يفيد ان هذه المدة ممتدة، بل ان
المسلم فيه ان الامتداد القانوني لا ينطبق على العقارات المؤجرة للاستغلال الزراعي،
والمزارعة نوع من انواع الايجار الزراعي، لان المشرع الاردني قد اورد المزارعة في
باب بعض انواع الايجار، كما ان المادة (733) من القانون المدني نصت على ان "
ينتهي عقد المزارعة بانقضاء مدتها " مما يقطع بان المدة بعقد المزارعة تنتهي
بانتهاء المدة المتفق عليها، ولا يمكن ان تمتد الا في حالة استثنائية ولمدة قصيرة
نصت عليها المادة ذاتها، وذلك في حالة انقضاء المدة قبل ان يدرك الزرع، ففي هذه
الحالة للمزارع استبقاء الزرع الى ان يدرك، وعليه اجر مثل الارض بقدر حصته من المحصول عن المدة اللاحقة، وفي
الحالة التي يدرك فيها الزرع فان عقد المزارعة ينتهي مباشرة ولا يمتد لموسم اخر او
لفترة اخرى الا باتفاق جديد، ذلك انه لا يخضع للامتداد القانوني.


17- والامر نفسه يمكن ان يقال عن عقد المساقاة (35). فالمادة
744/1 من القانون المدني تنص على انه " اذا انقضت مدة المساقاة انتهى العقد
" مما يقطع بان انتهاء مدة المساقاة تنهي العقد، ولا تمتد هذه المدة الا في
حالة واحدة ولمدة قصيرة وهي الحالة التي نصت عليها ذات المادة حيث قالت " فان
كان على الشجر ثمر لم يبد صلاحه فللمساقي ان شاء قام على العمل حتى يدرك الثمر
بغير اجر عليه لحصة صاحب الشجر وان شاء رد العمل ".


ويلاحظ من هذه النصوص ان عقد المساقاة ينتهي
بانتهاء مدته المتفق عليها ولا يمتد الا في حالة استثنائية واحدة وهي حالة عدم
نضوج الثمر، فيمتد فقط حتى نضوجه وقطفه، وبعدها ينتهي العقد، ذلك ان هذا العقد لا
يخضع للامتداد القانوني .

1- كما ان الامتداد القانوني لعقد الايجار لا ينطبق على
العقارات المؤجرة من اجل تربية الحيوان، فلو كان عقد الايجار منصبا على مزرعة تربي
فيها الابقار او الدواجن او حظائر للماشية فلا يمكن بصريح المادة 3 / أ من قانون
المالكين والمستأجرين ان يستفيد مستأجر هذه الحظائر من الامتداد القانوني، ولا
يستفيد المستأجر منه حتى لو كانت المزرعة تشتمل على عقار يسكن فيه من اجل القيام
بالاعمال المنوطه به، فيكون سكنه هذا مرتبطا بالعمل، فيكون العمل هو الاصل والسكن
كان بسببه ويتبعه، فيكون بمثابة الفرع من الاصل، والتابع تابع ولا يفرد بالحكم (36)
.


كما ان عدم شمول
الامتداد القانوني للعقارات يشمل العقارات التي تربى فيها الحيوانات ولو كانت هذه
العقارات داخله في مناطق تنظيم المدن والقرى، ذلك ان عموم نص المادة 3 / أ من
قانون المالكين يدل على ان الامتداد القانوني لا يطبق على العقارات المؤجرة لغايات
تربية الحيوان في اي مكان في المملكة سواء اكان في مناطق التنظيم ام خارجها .


ولهذا فاذا كان عقد
الايجار لتربية الماشية وهو من اعمال الزراعة وليس للتجارة او السكن، فيبقى العقار
غير خاضع لقانون المالكين والمستأجرين سواء اكان في حدود البلدية مملوكا ام ارضا
اميرية ⁽³⁷⁾ وبالتالي لا يستفيد مستأجر ذلك العقار من الامتداد
القانوني لعقد الايجار .


كما ان زريبة
الحيوانات المؤجرة والواقعة ضمن ارض زراعية لا تخضع لاحكام قانون المالكين والمستأجرين الذي ينطبق على العقارات التجارية
وبيوت السكن⁽³⁸⁾. وبالتالي لا يستفيد مستأجر الزريبة من الامتداد
القانوني لعقد الايجار .


ويمكن ان يقول قائل ان
مناطق تنظيم المدن والقرى تحظر اصلا ان تؤجر العقارات من اجل تربية الحيوانات، فيمكن
الرد بالقول ان مثل هذه العقارات المؤجرة قد تكون قد اجرت في اوقات سابقة على
الحظر، وتنتهي مدة الايجار فيها قبل الحظر، ففي مثل هذه الحالة فان اصحاب مثل هذه
الايجارات لا يمكن ان يستفيدوا من الامتداد القانوني لعقد الايجار . وعليه يمكن
القول ان الامتداد القانوني لا يشمل من ضمن ما يشمل العقارات المؤجرة لتربية
الحيوان سواء اكانت هذه العقارات مؤجرة داخل مناطق التنظيم – على فرض ذلك – ام
كانت مؤجرة خارجها .





2-عقارات السكن التي
يقدمها الاشخاص للعاملين لديهم بحكم ارتباطهم بالعمل .


2-
وقد نصت على
هذه الحالة المادة 3 / ب من قانون المالكين والمستأجرين حيث استثنت من الامتداد
القانوني " العقارات التي يقدمها الاشخاص الطبيعيون او المعنويون للعاملين
لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى اولئك الاشخاص وبسببه سواء اكان
السكن مقدما مقابل بدل اجارة ام دونه او كان من قبيل الامتياز او الحق الناجم عن
العمل او المرتبط به، او كان جزءا من الاجر او لم يكن كذلك، ويعتبر حق اشغال
العقار المعني في اي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بانتهاء ارتباط العامل
بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على ان يعطى مهلة ثلاثين يوما لاخلاء العقار
".


ومن خلال هذا النص
يتبين لنا ان بيوت السكن التي يقدمها الاشخاص الطبيعيون كالتي يقدمها اصحاب متجر
او مصنع او التي يقدمها رب عمل للعاملين لديه ايا كان العمل والتي يقدمها الاشخاص
الاعتباريون، كالتي تقدمها المؤسسات الحكومية والشركات والجامعات للعاملين لديها
من الاجانب او المواطنين اذا كان يشترط تقديم سكن لهم، وكان تقديم هذه المساكن
بحكم ارتباطهم بالعمل لدى هؤلاء الاشخاص لا تخضع


للامتداد القانوني
سواء اكان اشغالهم لهذه المساكن مقابل اجرة يدفعونها من رواتبهم ام كان بدون مقابل
يدفعونه، وسواء اكان اشغالهم لهذه المساكن مقابل جزء من الاجر يقتطع اصلا، ام كان
الاشغال من قبيل الامتياز الذي يقدمه رب العمل لعماله او بعضهم ام كان هذا حقا لهم
بسبب العمل وارتباطهم به وكان منصوصا عليه ببند في العقد ام لم يكن كذلك، ففي كل
هذه الحالات يصبح حق الموظف او العامل في اشغاله للسكن منتهيا بقوة القانون، بمجرد
انتهاء عمله او استقالته من وظيفته او فقدانه لها، ذلك ان اشغاله للسكن كان بسبب
العمل وارتباطه به، فكانت الوظيفة بمثابة العلة من المعلول فاذا زالت العلة زال
المعلول معها شريطة ان يعطي مدة ثلاثين
يوما مهلة لاخلاء السكن .


وبهذا يكون القانون قد
اعطى هؤلاء الاشخاص مهلة قانونية بعد انتهاء عملهم او وظائفهم لمدة ثلاثين يوما من
اجل اخلاء العقار الذين يسكنون فيه، اي انه قد اعطاهم فترة اشعار لاخلاء السكن تمتد لثلاثين يوما من
تاريخ انتهاء عملهم او وظيفتهم، وبرأينا ان مدة الثلاثين يوما المعطاة يجب ان تبدأ
من اليوم التالي لانتهاء العقد او انتهاء الوظيفة او فقدانها، بعدها يجب عليه ان
يخلي العقار فاذا لم يفعل ذلك جاز اللجوء الى مأمور الاجراء ليقوم باتخاذ
الاجراءات المناسبة التي نص عليها القانون والتي تقضي باخراجه من العقار الذي يسكنه
.


ومما يجدر ذكره في هذا
المقام ان المساكن التي تقدمها بعض المؤسسات الحكومية لموظفيها كالجامعة الاردنية وجامعتي اليرموك
ومؤته وما تقدمه مؤسسة عالية والجمعية
العلمية الملكية او اي مؤسسة عامة في الاردن يمكن ان يطلب منهم اخلاؤها حتى لو بقي
الموظف على راس عمله فيها، ولا غبار على هذا الطلب من الناحية القانونية، ذلك ان
حصولهم على هذه المساكن لم يكن بموجب عقد بينهم وبين المؤسسة، ولم يكن بسبب
ارتباطهم بالعمل، وانما كان مجرد ترخيص اداري تحدده جهة الادارة ، دون ادنى
مسؤولية عليها .





3- العقارات التي
تؤجرها الحكومة ومن حكمها بموجب عقود استثمار


3-
وقد نصت على
هذه الحالة المادة 3 / ج من قانون المالكين والمستأجرين حيث استثنت من الامتداد
القانوني " العقارات او الاجزاء منها التي تملكها الحكومة او المؤسسات العامة
او البلدية او المجالس القروية او مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود
لاستثمارها مثل الفنادق وصالات العرض والبيع فيها ودور السينما والمنتزهات
والمطاعم وغيرها ".


ومن خلال هذا
النص يتبين لنا ان العقارات او الاجزاء منها التي تملكها الدولة ومن حكم الدولة
لمؤسسات العامة او امانة عمان الكبرى او البلديات او مجالس القرى اذا قامت
بتأجيرها بموجب عقود ايجار من اجل استثمارها من قبل المستأجر، كالفنادق مثلا
واماكن العرض فيها ودور السينما والمتنزهات والمطاعم لا يستفيد مستأجروها من الامتداد القانوني لعقد الايجار (39). فاذا قامت
الدولة او اي مؤسسة عامة او مجلس من مجالس البلديات او المجالس القروية بتأجير فندق يملكه، فان عقد ايجار الفندق ينتهي
بانتهاء مدته ولا يمكن ان يمتد لان الامتداد القانوني لا يشمله، وكذلك الامر لو
كان عقد الايجار منصبا على صالة من الصالات التي تعرض فيها اللوحات الفنية او
الصور التي تؤجر من اجل حفلات الزفاف او مناسبات الاحزان او اماكن العرض والبيع
فيها كالاماكن التي تعرض فيها منتجات دولة معينة او شركة او مؤسسة معينة او معارض
الكتب والسيارات ومعارض الادوات المنزلية التي تقام بشكل مؤقت من اجل التنزيلات، كل
هذه الصالات واماكن العرض اذا قامت الدولة بتأجيرها او اي مؤسسة حكومية فانها لا
تكون مشمولة بالامتداد القانوني، كما ان الامتداد القانوني لا يشمل ما تقوم به
الدولة ومن في حكمها من مؤسسات ومجالس بلدية بتأجير دور السينما والمتنزهات
والمطاعم وما شابهها .


فلو قامت الدولة بتأجير دار من دور السينما لمدة محددة او متنزه من
المتنزهات او مكان معين في هذا المتنزه او مطعم من المطاعم التي تملكها الدولة
لسنة او لسنتين او لفترة اكثر من ذلك او اقل فان عقد الايجار ينتهي بإنتهاء المدة
المحددة في العقد ولا يجوز ان يمتد له الامتداد القانوني لان قانون
المالكينوالمستأجرين قد استثنى المنشأت ذات الصفة العامة التي يملكها او يتصرف بها
مجلس بلدي او قروي كالمتنزهات والاسواق العامة من احكامه⁽⁴⁰⁾.


ويعتبر في حكم هذه الاماكن ما تقوم به الدولة من تأجير للاماكن السياحية
كماطق المياه المعدينة الحارة في الحمة الاردنية وماعين، وشواطئ خليج العقبة والازرق
والاسترحات السياحية في جرش وما شاكلها فكل هذه الاماكن ينتهي ايجارها بانتهاء
المدة المنصوص عليها في العقد ولا يمكن لمستأجريها ان يحتجوا بالامتداد القانوني
لعقد الايجار .


كما يعتبر في حكم هذه الاماكن الاكشاك ومحلات البيع التي تقدم الوجبات
الخفيفة والعصير، واماكن التسلية في المناطق التي تملكها الدولة من او من في حكمها
والتي تكون منتشرة في الحدائق العامة او المعارض او الصالات العامة، كما يعتبر في
حكم هذه الاماكن الاكشاك ومحلات البيع التي تستأجر في مناسبات محددة موسمية
كالمهرجانات او حتى التي تؤجر لمدة محددة بشكل غير موسمي فكل هذه الاماكن لا تكون
مشمولة بالامتداد القانوني، وتنتهي عقود الايجار المبرمة عليها في المدة المحددة
في العقد ولا يمكن لها ان تمتد .





4-
على انه يجب
القول ان المشرع قد استثنى العقارات او الاجزاء منها التي تملكها الحكومة او
المؤسسات العامة او البلدية او القروية من قانون المالكين والمستأجرين ومن
الامتداد القانوني اذا كانت هذه الاماكن قد تم تأجيرها من اجل الاستثمار
والاستغلال ،اما اذا كانت قد اجرت لغير غايات الاستثمار بل للاستعمال العادي وعدم
الاستغلال كان يستغلها الشخص لحاجته الخاصة فقط دون الاستثمار فانها تكون مشمولة
بالامتداد القانوني لعقد الايجار .


فالعقار العائد
للبلدية المؤجرة للانتفاع به باعتباره مخزنا عاديا لا يدخل في عداد العقارات التي
تؤجر بموجب عقود استثمار ولا يجوز بالتالي طلب اخلائه بمناسبة انتهاء مدة العقد ⁽⁴¹⁾.


لكن يجب ان نلاحظ انه
اذا كانت مثل هذه المنشآت المذكورة انفا ليست ذات صفة عامة كما لو كانت مملوكة
لاشخاص عاديين، كأن قام احد الاشخاص العاديين وليس العامين بتأخير ارض له على ان
يستغلها المستأجر لعمل متنزه عليها او شيء من هذا القبيل، فان عمله هذا يكون
استغلالا تجاريا وبالتالي فان عقد الايجار هذا يخضع لاحكام قانون المالكين
والمستأجرين ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد الايجار ⁽⁴²⁾.
والامر نفسه يمكن ان يقال على اي مقهى او فندق او صالة عرض واماكن العرض والبيع
فيها ودور السينما والمتنزهات والمطاعم وغيرها اذا كان الذي اجره شخصا عاديا وليس
عاما، فان قانون المالكين والمستأجرين يشمله ويطبق عليه بالتالي الامتداد القانوني
لعقد الايجار .


ومع ذلك اذا تبين من عبارات عقد الايجار ان نية
الطرفين قد اتجهت الى تأجير واستئجار دار السينما بما فيها من الات ومعدات وان
العقار الذي تقع فيه هذه السينما لم يكن هو المقصود بالايجار لذاته، فان دار السينما موضوع العقد لا تكون
مشمولة بقانون المالكين والمستأجرين ⁽⁴³⁾.


والفرق بين الحالة
التي نحن بصددها والحالة التي سبقتها، ان الحالة الثانية تتعلق فيما يقدمه الاشخاص
للعاملين لديهم بحكم ارتباطهم بالعمل، اي ان المستأجرين لهذه العقارات تكون مؤجرة
لهم من رب عمل وليس من شخص عام ومن اجل العمل وبسببه، اما الحالة الاولى والتي نحن
بصددها فتتعلق بالعقارات التي تؤجرها الحكومة ومن في حكمها بموجب عقود استثمار، اي
ان الاشخاص المستأجرين لها يحصلون عليها من اجل الاستغلال فقط ويستأجرونها من
الحكومة ومن في حكمها .





4- لعقارات المؤجرة
لرعايا الدول الاجنبية وهيئاتها :


5-
وقد نصت على
هذه الحالة المادة الثامنة من قانون المالكين والمستأجرين بالقول " لا تسري
احكام المادة/5 من هذا القانون فيما يتعلق بحق المستأجر في الاستمرار في اشغال
العقار بعد انتهاء اجارته على مواطني اي دولة اخرى غير المملكة الاردنية الهاشمية
او الهيئات التابعة لتلك الدولة الا اذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الاردنيين والهيئات
الاردنية مثل هذا الحق، ويقع على المستأجرعبء اثبات ذلك ".


ويستدل من هذا النص على ان الامتداد القانوني
لعقد الايجار لا يمتد ليشمل العقارات التي يستأجرها الاجانب ⁽⁴⁴⁾، سواء
اكان هؤلاء الاجانب افرادا عاديين ام هيئات قنصلية ام دبلوماسية ام سفارات .


فاذا قام شخص اجنبي باستئجار منزل للسكن او
للاستغلال التجاري – ان كان مسموحا له الاستغلال – في منطقة من المناطق المشمولة
بالامتداد القانوني للاردنيين فان هذا الاجنبي لا يستفيد من ذلك الامتداد الذي
يسمح للمستأجر بالبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة عقد الايجار بنفس الاجرة
المتفق عليها، وسواء اكان المستأجر الاجنبي سائحا ام تاجرا ام طالبا ام انه يرغب
بالاقامة والتواطن، او كان العقار منزلا من اجل الاعمال القنصلية او الثقافية او
الاقتصادية او السياحية او التجارية او العسكرية او كان منزلا للسفير او اي فرد من
افراد الهيئة الدبلوماسية او القنصلية للدولة الاجنبية فانه لا يتمتع بميزة
الامتداد القانوني لعقد الايجار .


والامر نفسه مصدق على هيئات الدول الاجنبية ولو
لم تكن هيئات دبلوماسية لا تتمتع بالحصانة الدبلوماسية فانها لا تستفيد من ميزة
الامتداد القانوني، ويستثنى من الحكم المذكور الاجانب والهيئات التابعة لدولة
اجنبية تعطي قوانينها للرعاية والهيئات الاردنية فيها ميزة الامتداد القانوني
لعقود الايجار التي يبرمها الاردنيون هناك، فاذا كانت قوانين اي دولة تعطي رعايا
الاردن وهيئاتها ميزة الامتداد القانوني على عقود الايجار التي يعقدونها هناك فان
رعايا وهيئات تلك الدولة التي تعطي هذه الميزة للاردنيين يتمتعون بميزة الامتداد
القانوني، وذلك عملا بمبدأ المعاملة بالمثل، ويقع على الاجنبي عبء اثبات ان دولته
تعطي مثل هذا الحق للرعايا وللهيئات الاردنية لديها، ذلك ان مثل هذه الاثبات يصعب
على المواطن لكنه يسهل على الاجنبي الذي هو من رعايا تلك الدولة .


وبرأيي ان الاجنبي غير
مشمول بميزة الامتداد القانوني في الاردن حتى ولو كانت تشريعات بلدة لا تتضمن
قانونا يعطي حق الامتداد القانوني لابناء بلده ورعاياها وهيئاتها، وبالتالي فلو
احتج بعدم وجود مثل هذا القانون اصلا فانه لا يكون مشمولا بميزة الامتداد القانوني
في الاردن، ذلك ان الرعايا الاردنيين هناك لن يكونوا متمتعين بميزة كهذه وعملا
بمبدأ المعاملة بالمثل فيجب ان لا يكون هو ايضا متمتعا بهذه الميزة في الاردن .


وبذلك يكون الاجنبي
غير مشمول بالامتداد القانوني في حالتين، الاولى حالة وجود قانون في بلده لا يعطي
للاردنيين ميزة الامتداد القانوني، والثانية حالة عدم وجود قانون اصلا في بلدة
يتضمن نصا للامتداد القانوني، بل ان هذه الميزة لا تشمل هيئات دولية او اقليمية
ليس لها صفة الدولة كهيئة الامم المتحدة والجامعة العربية ومجلس التعاون العربي
والهيئات المنبثقة عنها، لانها لا تشكل دولة يمكن ان تعطي هذا الحق للاردنيين الا
اذا كان احد موظفي هذه الهيئات اردنيا واستأجر بهذا الوصف او كان من رعايا الدول
التي تعطي للاردنيين مثل هذا الحق واستأجر بوصفه مواطنا لتلك الدولة وليس باسم
المنظمة التي يعمل فيها .


ويجب ان نعرف ان ما
ورد في المادة الثامنة من قانون المالكين والمستأجرين من عدم تطبيق المادة الخامسة
منه المتعلقة بحق المستأجر في الاستمرار في اشغال العقار بعد انتهاء اجارته بحق
مواطني اية دولة اخرى او الهيئات التابعة
لتلك الدولة الا اذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الاردنيين
والهيئات الاردنية مثل هذا الحق انما يطبق في دعاوى تخلية المأجور التي تقام بعد
انتهاء مدة الاجارة الاصلية او الممتدة بحكم القانون ⁽⁴⁵⁾.


ويعني هذا ان عقود
الايجار التي يبرمها الاجانب وهيئات الدول الاخرى ينطبق عليها احكام وشروط ذات
العقود التي عقدوها، ومن بين هذه الشروط والاحكام المدة، فالمدة المنصوص عليها في
العقد هي المدة التي يجب ان تطبق ولا يستطيع المستأجر الاجنبي ان يطالب بامتدادها
بقوة القانون، وفي الحالة التي تنتهي فيها هذه المدة فانه يتعين على الاجنبي سواء
اكان شخصا ام هيئة ان يقوم باخلاء المأجور او الاتفاق على مدة جديدة بعقد جديد
واجرة جديدة، الا اذا قبل المؤجر استمرار العقد بنفس شروطه السابقة .





6-
ومن الجدير
بالذكر ان المدة القصوى لاي عقد ايجار يبرمه اجنبي في الاردن على مال غير منقول
ثلاث سنوات، وقد حددت هذه المدة بموجب المادة الثانية من قانون ايجار وبيع الاموال
غير المنقولة من الاجانب حيث نصت على انه " لا يجوز لاي شخص غير اردني ان
يستأجر اموالا غير منقولة في المملكة الاردنية الهاشمية لمدة او لمجموع مدد تزيد
على ثلاث سنوات ما لم يكن قد حصل اولا على اذن من مجلس الوزراء ".


وقد نص في نفس المادة
على ان عبارة " مجموع المدد " تشمل اي تجديد للايجار نفسه او اي ايجار جديد بعد انتهاء اجل
الايجار السابق، غير ان كل ايجار يمنح بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ انتهاء
الايجار السابق لا تجمع مدته مع مدة الايجار السابق من اجل حساب مدد الثلاث سنوات
.


ومن خلال هذا النص
يتبين ان المدة القصوى لاي عقد ايجار يعقده اجنبي على عقد في الاردن دون موافقة
مجلس الوزراء ثلاث سنوات فقط، سواء اكان قد عقد ابتداء لمدة ثلاث سنوات ام عقد
لمدة سنة تتجدد تلقائيا لمدد مستقبلية ام تم تجديد ذات العقد خلال فترة سريانه، والسبب الذي جعل
المشرع يفسر عبارة " مجموع المدد " خوفا من ان يكون هناك تحايل على
القانون كأن يقوم الاطراف بالاتفاق على مدة في حدود ثلاث سنوات فقط ثم يجددونها
مددا مماثلة بنفس العقد فيكون بذلك النص قد تعطل، وتمكن الاطراف من جعل المدة اكثر
من الحد الاقصى الذي سمح به القانون .


غير ان القانون المذكور
قد اعتبر ان كل ايجار يمنح بعد بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ انتهاء الايجار
السابق لا تجمع مدته مع مدة الايجار السابق من اجل حساب مدة الثلاث سنوات، وهذا
امر منطقي فاذا استأجر الاجنبي وانتهت مدة اجارته ثم عاد بعد مرور ثلاث سنوات على
الايجار الاول واستأجر مرة ثانية عند ذات المؤجر السابق فليس من المنطقي ان نعتبر
العقد الجديد امتدادا للسابق لغايات حساب المدة كما ان القانون لا يمنع من ابرام
عقد جديد على ذات العقار لمدة بحدود ثلاث سنوات ولو لم تأخذ موافقة مجلس الوزراء
على ذلك.


غير ان مدة ثلاث
السنوات المسموح بها باعتبارها حدا اقصى في عقود ايجار العقارات للاجانب يمكن
زيادتها عن ذلك اذا حصل الاجنبي قبل استئجاره على اذن بذلك من مجلس الوزراء، فاذا
حصل على اذن مسبق لزيادة المدة عن ثلاث سنوات، فان عقد الايجار يكون صحيحا لكل هذه
المدة، واذا حصل على مدة زيادة عن ثلاث السنوات بموافقة مجلس الوزراء، فان عقد
ايجاره ينتهي عند انتهاء مدة ثلاث السنوات والمدة الزائدة التي حصل على اذن بها من
مجلس الوزراء، ولا يمكن له ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد ايجاره .


ويجب ان نعلم انه لا
يجوز للمستأجر الاجنبي وللمؤجر ان يتفقا على عقد ايجار تزيد مدته عن ثلاث سنوات ثم
يقوم الاجنبي بالحصول على موافقة مجلس الوزراء، فالموافقة يجب ان تتم قبل الاتفاق على استئجار العقار، فالعقد في مثل هذه
الحالة يكون باطلا اصلا ^(46)، لان قواعد قانون ايجار وبيع الاموال غير
المنقولة من الاجانب قواعد امرة تتعلق بالنظام العام، ولا يجوز الاتفاق على
مخالفتها، وكل مخالفة لها تعتبر باطلة ⁽⁴⁷⁾.


لذلك فان عقد ايجار
العقار لاجنبي لمدة تزيد على ثلاث سنوات قبل الحصول على اذن من مجلس الوزراء يعتبر
عقدا باطلا وغير ملزم لعاقدية ولا يترتب عليه اي اثر⁽⁴⁸⁾. والبطلان لا
تلحقه الاجازة ولا يصححه ازالة ما وقع مخالفا له، ولذلك ينبغي في مثل هذه الحالة
بعد ان يحصل الاجنبي على اذن ان يوقع العقد من جديد مع المؤجر حتى يكون عقدا صحيحا
ملزما .


ومع ذلك اذا كان عقد
الايجار في حدود ثلاث سنوات وقبل نهايتها رغب المستأجر الاجنبي في زيادة هذه المدة،
وقبل انتهائها طلب اذنا بذلك من مجلس الوزراء فوافق له، حينئذ يجوز ان تمتد المدة
ويكون العقد الالي والتمديد صحيحين⁽⁴⁹⁾ .


5- اي جزء من العقار يؤجر بهدف تقديم الخدمات للعقار او
للمنتفعين به :


7-
وقد نصت على
هذه الحالة المادة 3 / د من قانون المالكين والمستأجرين حيث استثنت من الامتداد
القانوني لعقد الايجار " اي جزء من العقار يؤجر لشخص او اشخاص بهدف تقديم
الخدمات للعقار او للمنتفعين به ".


ومن خلال هذا النص يمكن القول ان ما يقوم به اصحاب
العمارات المكونة من طوابق وشقق بتخصيص مكان في اسفل العمارة او في جانبها لبواب
العمارة الذي يقوم بمراقبة الداخل للعمارة والخارج منها، والذي يقوم بخدمة
القاطنين بها، مثل هذا التخصيص يكون بمناسبة العمل والخدمة التي يقدمها البواب
لصاحب العمارة والقاطنين فيها فسواء اكان هذا السكن بمقابل ام بدون مقابل ام كان
جزءا من الاجر فان هذا السكن مرتبط بالعمل، فاذا ما انتهى العمل فان السكن ينتهي
قطعا ولا يحق للبواب ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد الايجار .


والامر نفسه يمكن ان
يقال عن اي جزء من العقار يؤجر لشخص يقدم خدمات للمنتفعين بالعقار او للعقار ذاته،
فسواء اكان عقد الايجار للبواب على التفصيل الذي ذكرناه ام لحارس المنزل ام لعامل
الحديقة ام للسفرجي ام للطباخ او للخادم وكان هذا الايجار من اجل تقديم الخدمات
لصاحب المنزل، كأن يستأجر احد المذكورين ملحقا للمنزل او للعمارة من اجل القيام
بعمله، فاذا ما انتهى هذا العمل فان عقد الايجار المبرم بين اي واحد منهم والمؤجر
ينتهي بقوة القانون ولا يمكن للمستأجر منهم ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد
الايجار .


وما ينطبق على
المذكورين اعلاه ينطبق ايضا على اي شخص او اشخاص يقومون بتقديم الخدمات للعقار او
للمنتفعين به، كان يقوم المقاولون الذين يشرفون على بناء العقار باستئجار مكان
لوضع الادوات او لتخزين المواد او حتى لسكنهم الى ان يتم بناء العقار كاملا، فاذا
ما انتهى العقار فيجب على هؤلاء اخلاء المأجور فورا ولا يمكنهم التمسك بالامتداد
القانوني لعقد الايجار .





6- المنقولات :


8-
وتستنتج هذه
الحالة من المادة 3 من قانون المالكين والمستأجرين حين نصت على انه(تطبق احكام هذا
القانون على جميع العقارات المؤجرة في انحاء المملكة). وبموجب نص هذه المادة، فان
قانون المالكين والمستأجرين لا يطبق الا على العقارات فحسب، وعلى جميع العقارات في
انحاء الاردن باستثناء العقارات المنصوص عليها في القانون ذاته والتي ورد ذكرها
سابقا .


وعليه فان المنقولات
غير خاضعة لاحكام قانون المالكين والمستأجرين ولميزة الامتداد القانوني الموجودة
فيه، بل تخضع في ايجارها لاحكام القواعد العامة في عقد الايجار ولبنود العقد الذي
تم تأجيرها بموجبه. فلو استأجر شخص منقولا كسيارة او تلفزيون او اي منقول خلاف ما
ذكر فان العقد سينتهي حتما عند انقضاء المدة المحددة فيه، الا اذا تضمن العقد بندا
بتجديده تلقائيا اذا لم يبلغ احد الطرفين الاخر قبل انتهاء مدته برغبته في انهاء
العقد، او كان هناك اتفاق على تجديد بعد انتهاء مدته، فاذا لم يكن هناك شيء مما ذكرنا
فلا يمكن للمستاجر ان يطالب بالامتداد القانوني لعقد الايجار، لان هذه الميزه لا
تنطبق الا على العقارات فحسب، وسواء اكان المستأجر مواطنا ام اجنبيا فان عقد ايجار
المنقول لا يمكن ان يمتد بالنسبة له، والعلة التي من اجلها اوجد المشرع الامتداد
القانوني على ايجار العقار - وهي ازمة
السكن وحماية المستأجر المواطن سواء اكان استئجاره لغايات السكن ام التجارة – غير
متوافرة في المنقولات، فلا توجد ازمة على ايجار السيارات او التلفزيونات او
خلافهما، وبالتالي فان المنقولات ليست بحاجة لان يسن المشرع تشريعا من اجل حماية
مستأجريها من الازمات حيث لا وجود لمثل هذه الازمات، بالاضافة الى كثير من الاسباب
التي لا مجال لذكرها هنا والتي تجعل المشرع يمد نطاق الامتداد القانوني على
العقارات دون المنقولات .





الفصل الثاني


مدى تطبيق
الامتداد القانوني لعقد


الايجار على
عقود ايجار بعض الاشخاص





9- سينقسم هذا الفصل الى مبحثين نتحدث في الاول منهما عن
نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق العينية، ونتحدث
في الثاني عن نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب
الحقوق الشخصية .





المبحث الاول


نطاق تطبيق
الامتداد القانوني لعقد الايجار


على ايجار
اصحاب الحقوق العينية





10-
سنتحدث في هذا
المبحث عن نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق
العينية، وسنتناول فيه عقود ايجار العديد منهم
وهم : المالك، وصاحب حق التصرف، وصاحب حق الانتفاع، وصاحب حق السكنى وحق
الاستعمال، وصاحب حق المساطحة (حق القرار)، وصاحب حق الحكر، والمرتهن رهنا حيازيا،
والحائز .





اولا : كون المؤجر
مالكا ⁽⁵⁰⁾.


11-
لا شك ان
المؤجر اذا كان مالكا للعين المؤجرة وابرم عقد ايجار مع مستأجر ما، وكانت العين
المؤجرة موجود في المناطق الداخلة ضمن نطاق قانون المالكين والمستأجرين فان
المستأجر يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الايجار، لكن هناك اوصافا قد تلحق
المالك الذي يقوم بتأجير عقار له، فاذا ما لحقه هذا الوصف وابرم اتفاقا لتأجير
عقار وكانه هذا العقار في المناطق التي يشملها قانون المالكين والمستأجرين فهل
يستفيد المستأجرين من الامتداد القانوني له ام لا ؟ وهذه الاوصاف كون المالك فاقدا
للاهلية او ناقصها او مريضا مرض الموت او مالكا تحت شرط فاسخ او مفلسا او مالكا
على الشيوع، او اتخذت بحقه اجراءات البيع بالمزاد، او كان رهنا تأمينيا، هذا
وسنقوم بتناول كل هذه الاوصاف التي تلحق بالمؤجر واثر هذه الاوصاف على استفادة
المستأجر من الامتداد القانوني لعقد الايجار، اذا كان ما استأجره داخلا ضمن نطاق
قانون المالكين والمستأجرين ؟





1.
اذا كان المالك فاقدا للاهلية او ناقصها ⁽⁵¹⁾.


12-
و فاقدو الاهلية
بحسب نص المادة 44 من القانون المدني هم الصغير غير المميز والمعتوه والمجنون ⁽⁵²⁾
اما ناقصوها فهم بحسب نص المادة 45 من القانون المدني الصغير المميز والسفيه وذو
الغفلة. وسنرى اثر الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار هؤلاء الاشخاص ،هل
اذا قام هؤلاء بتأجير عقار لهم في منطقة خاضعة لقانون المالكين والمستأجرين يستفيد
مستأجر العقار من الامتداد القانوني المنصوص عليه فيه ؟.





13-
فبالنسبة للفئة
الاولى وهي فئة المجانين والمعاتييه والصغار غير المميزين، اذا قام احدهم بتأجير
عقار له، فان مثل هذا التصرف باطل، ذلك ان تصرفات فاقدي التمييز تعتبر بحسب نص
المادة 44 باطلة، لان المادة المذكورة تعتبر انه لا يكون اهلا لمباشرة حقوقه
المدنية من كان فاقد التمييز لصغير في السن اوعته او جنون، وبالتالي فاذا ابرم اي
واحد من هؤلاء تصرفا ما كعقد ايجار مثلا فان تصرفه يعد باطلا، ويستطيع كل من طرفي
العقد الباطل ان يتمسك ببطلانه، سواء المستأجر ام المؤجر ام الوصي ام القيم ام
الولي على المؤجر، بل يمكن ان يتمسك بالبطلان كل ذي مصلحة في البطلان، كابناء
المستأجر او زوجته ان توافرت لهم المصلحة التي يقدرها قاضي الموضوع، وكأبناء فاقد
التمييز او زوجته او الولي او الوصي او القيم عليه، اذا تأكد قاضي الموضوع من وجود
المصلحة، بل ان للمحكمة ان رفعت اليها قضية بهذا الخصوص ان تقضي بالبطلان من تلقاء
نفسها اذا وجدت توافر شروط البطلان .


وبالبداهة فان
المستأجر لا يستطيع ان يطالب بتطبيق العقد الباطل عليه من حيث اشغاله للعين
المؤجرة المدة المنصوص عليها فيه، فاذا ما انتهت مدة العقد الاصلية ولم يطالب احد
ببطلان العقد الا بعد انتهاء مدته الاصلية، فان المستأجر لا يستطيع بالبداهة ايضا
ان يطالب بتطبيق الامتداد القانوني عليه، ذلك ان هذه المطالبة لا بد حتى تنشأ
ويستطيع المستأجر ان يطالب بتطبيقها عليه ان تكون مستندة الى عقد ايجار صحيح
استكمل اركانه كافة وشروطه من اهلية واردة حرة سليمة غير مشوبة بأي عيب من عيوبها
كاكراه او غلط او غبن مع تغرير وانصبت على محل وسبب مشروعين، لكن فيما نحن بصدده
فقد افتقد العقد الى الاهلية والارادة فافتقد مقومات رئيسية فيه فنشأ باطلا، وما
بني على الباطل فهو باطل، وبالتالي فان المستأجر لا يمكنه باي حال من الاحوال ان
يستند الى الامتداد القانوني بعد انتهاء مدة العقد الاصلية اذا بقي شاغلا للعين
المؤجرة دون ان يطالب احد ممن له المصلحة ببطلان العقد اثناء مدته الاصلية .





14-
وبالنسبة للفئة
الثانية وهي فئة القصر والسفهاء وذوي الغفلة، فاذا قام القاصر بتأجير عقار له، -
والتأجير يعتبر من التصرفات الدائرة بين النفع والضرر – فان مثل هذا التصرف يكون
صحيحا لكنه موقوف على اجازة ولي القاصر في الحدود التي يجوز فيها له التصرف ابتداء
او اجازة القاصر بعد بلوغه سن الرشد ⁽⁵³⁾. وبالنسبة للسفيه وذوي الغفلة
فان تصرفاتهما تكون صحيحة ايضا لكنها موقوفه الحجر عنهما من المحكمة، ذلك ان
المادة 129/1 من القانون المدني تنص على ان " يسري على تصرفات المحجور للغفلة
او السفه ما يسري على تصرفات الصبي المميز من احكام ... " فاذا كان التصرف
الذي قام به السفيه او ذوي الغفلة، وعلى اجازة المحكمة او من تعينة للوصاية عليه
اذا كان التصرف قد صدر من سفيه، ذلك ان المادة 129 / 1 تحدد ان ولي السفيه المحكمة او من تعينه
للوصاية عليه وليس لابيه او جده او وصيهما حق الولاية عليه .


وبحسب ما مر معنا في
الفقرة السابقة اذا عقد الصغير المميز او السفيه او ذو الغفلة عقد ايجار بعد صدور
قرار الحجر عليهما فان هذا العقد يكون صحيحا غير نافذ اي موقوفا على اجازة الولي
او الوصي او المحكمة بحسب الاحوال، او اجازة القاصر بعد بلوغه سن الرشد او اجازة
السفيه او ذي الغفلة بعد صدور قرار من المحكمة برفع الحجر عنهما، فاذا اجازوه يصبح
نافذا في حقهم وتكون الاجازة اللاحقة كالوكالة السابقة، وان لم يجيزوه بطل العقد ⁽⁵⁴⁾.
وتطبيقا لذلك فاذا ابرم القاصر او السفيه او ذوي الغفلة تصرفا هو عقد ايجار مع اخر
فان هذا العقد يكون موقوفا ويستطيع الولي او الوصي او القيم – بحسب الاحوال – ان
يطلب ابطال العقد قبل بلوغ القاصر سن الرشد او قبل رفع الحجر عن السفيه او ذي
الغفلة، وكذلك يستطيع القاصر ان يطلب ابطال العقد بعد بلوغه سن الرشد، او السفيه
وذو الغفلة بعد رفع قرار الحجر عنهما، فاذا ما طالب اي من اصحاب هذه الفئة ابطال
العقد سواء اكان الطلب من الولي ام الوصي ام من القاصر بعد بلوغه سن الرشد، ام بعد
رفع قرار الحجر عن المحجور عليهم فانه يبطل ولا يستطيع الطرف الاخر ان يطالب ببقاء
العقد، كما انه لا يستطيع ان يطالب بسريان الامتداد القانوني على عقد الايجار اذا
كانت المطالبة بالابطال بعد انتهاء مدة العقد الاصلية، ذلك ان الامتداد القانوني
لا يطبق الا بعد انتهاء مدة العقد الاصلية، وفي مثل هذه الحالة كما قلت لا يمكنه
ان يتمسك بالامتداد القانوني، لان تطبيقه يجب ان يكون مبينا على وجود عقد صحيح
نافذ فاذا ابطل العقد لعدم اجازته من القاصر او السفيه او ذي الغفلة، فلا يكون
هناك عقد يستند اليه الامتداد، وبالتالي لا يمكن تطبيقه عملا بقاعدة(اذا سقط الاصل
سقط الفرع )⁽⁵⁵⁾.وعليه فلا يمكن للمستأجر ان يتمسك بعقد الايجار ولا
بالامتداد القانوني المنبثق عنه، مع ملاحظة انه اذا جاز القانون لناقص الاهلية ان
يطلب ابطال العقد، الا انه الزمه بالتعويض عن طلب الابطال اذا لجأ الى طرق
احتيالية لاخفاء نقص اهليته ⁽⁵⁶⁾. كأن يقدم اوراقا او مستندات مزورة
يظهر فيها انه بالغ سن الرشد، على انه اذا جاز الولي او الوصي او القيم – حسب كل حالة
– عقد الايجار قبل بلوغ القاصر سن الرشد او قبل رفع الحجر عن السفيه او ذي الغفله،
او اذا اجازه القاصر بعد بلوغه سن الرشد او السفيه او ذو الغفلة بعد قرار رفع
الحجر عنهما، فان العقد يصبح نافذا ويستطيع المستأجر ان يتمسك بعد ذلك بالامتداد
القانوني لعقد ايجاره .





2. اذا كان المالك مريضا مرض الموت :


15-
اذا كان المالك
مريضا مرض الموت واجرّ منزلا له فان هذا الايجار يعد عملا قانونيا مقصودا به
التبرع ويعد مضافا الى ما بعد الموت وتسري عليه احكام الوصية ايا ما كانت التسمية
التي اعطيت له، وعلى ورثة المؤجر ان يثبتوا بكل الطرق ان الايجار قد صدر من مورثهم
وهو في مرض الموت، ولا يحتج عليهم بعقد الايجار الا اذا كان هذا العقد ثابت
التاريخ ثبوتا رسميا، فاذا اثبت الورثة ان التصرف قد صدر من مورثهم في مرض الموت
اعتبر الايجار صادرا على سبيل التبرع ما لم يثبت المستأجر عكس ذلك، وقد توصلنا الى
هذه الاحكام من منطوق المادة 1128 من القانون المدني التي تنص على ان :


1- كل عمل قانوني
يصدر من شخص في مرض الموت ويكون مقصودا به التبرع يعتبر تصرفا مضافا الى ما بعد
الموت وتسري عليه احكام الوصية ايا ما كانت التسمية التي تعطى له .


2- وعلى ورثة
المتصرف ان يثبتوا بجميع الطرق ان التصرف قد صدر من مورثهم وهو في مرض الموت ولا
يحتج على الورثة بسند التصرف الا اذا كان ثابت التاريخ ثبوتا رسميا .


3- فاذا اثبت الورثة ان التصرف
صدر من مورثهم في مرض الموت اعتبر التصرف صادرا على سبيل التبرع ما لم يثبت من صدر
له التصرف غير ذلك او وجدت احكام خاصة تخالفه .





فاذا طبقنا هذه الاحكام على الايجار المريض مرض
الموت لاعتبر ايجاره صادرا على سبيل التبرع اذا اثبت الورثة ان هذا الايجار قد صدر
من مورثهم وهو في مرض الموت، وبالتالي فانه يأخذ حكم الوصية وهو انه لا وصية لوارث
الا اذا اجاز بقية الورثة ذلك، وكذلك عدم جواز الوصية باكثر من الثلث لغير الوارث
الا اذا اجاز ذلك الورثة .


وبناء على ذلك فاذا كان الايجار قد صدر لوارث
واخذ الايجار حكم الوصية، وبما انه لا وصية لوارث فان هذا العقد لا يكون نافذا في
حق الورثة ويمكنهم اعتباره بالنسبة لهم كان لم يكن، وبالتالي فان العقد غير موجود
بالنسبة لهم، وعليه فان الامتداد القانوني لن يكون موجودا لانه يستلزم لوجوده ان
يصادف عقدا، لكن العقد في حالتنا هذه اصبح غير موجود لعدم اجازة الورثة له، اما
اذا كان الايجار قد صدر لغير الوارث لا
تجوز بأكثر من ثلث التركه، وفي حالتنا هذه يستلزم حتى لا ينفذ الإيجار بحق الورثة
ان تكون العين المؤجرة هي كل التركة وان تكون المحاباة في الاجرة تزيد عن ثلث
التركة، وهذا لا يكون الا اذا كانت مدة الايجار طويلة كعشر سنوات او يزيد او ينقص
قليلا حتى تكون اجرة التركة كبيرة، وان تكون العين المؤجرة هي كل التركة او اهم
شيء فيها⁽⁵⁷⁾. وفي هذه الحالة، فان الايجار يكون نافذا في حق الورثة
اذا زاد المستأجر الاجرة بما يجعلها تساوي ثلثي قيمة التركة، عندها يكون الايجار
نافذا في حق الورثة لان من حق المورث ان يوصي لغير الوارث في حدود ثلث التركة، والمحاباة
في الاجرة في مثالنا لم تزد عن الحد المسموح به، وبالتالي فان المستأجر يستفيد من
الامتداد القانوني لعقد ايجاره. وفي الحالات السابق ذكرها اذا كان الايجار لوارث
واخذ حكم الوصية واجاز الورثة ذلك كان
لغير الوارث وكان المحاباة في الاجرة في حدود ثلث التركة، او كانت تزيد عن الثلث
فاجاز الورثة هذا الايجار او زاد المستأجر الاجرة بما يكفل ثلثي قيمة التركة، فان
الايجار يصبح نافذا في حق الورثة، وبالتالي فان المستأجر يستفيد من الامتداد
القانوني اذا كان العقار مشمولا بقانون المالكين والمستاجرين، ويبقى مستأجرا
للعقار كما لو صدر الايجار من شخص ليس في مرض الموت .

2. اذا كان مالكا تحت شرط فاسخ ⁽⁵⁸⁾.


1-
فيما يتعلق
بتأجير المالك تحت شرط فاسخ، لو ان شخصا تصرف لاخر تصرفا قانونيا على منزل بأن
باعة او هبه اياه، ولكن بشرط فاسخ هو عدم قيام المتصرف اليه بامر ما او بعمل ما
وكان هذا الشرط لا يخالف النظام العام او الاداب العامة، كما لو وهب الزوج زوجته
منزلا بشرط ان لا تتزوج بعد وفاته لتقوم على تربية اولاده حتى يبلغوا سن الرشد، فان
مثل هذا الشرط يكون صحيحا لانه غير مخالف للنظام العام او الاداب العامة ما دام
لفترة محدودة وهي بلوغ الاطفال سن الرشد، فاذا حدث وتزودت بعد وفاته قبل ان يبلغ
الاطفال سن الرشد، فان الشرط الفاسخ قد تحقق وهو زواج ارملته قبل بلوغ سن الرشد، ففي
هذه الحالة يترتب على تحقق الشرط الفاسخ زوال الالتزام، وبناء على هذا فان المنزل
سيؤول الى الورثة الشرعيين للزوج الميت عند وفاته، اي ان البيع سيفسخ بناء على
الشرط الفاسخ وذلك استنادا الى نص المادة 399 من القانون المدني التي تنص على انه
" يزول التصرف اذا تحقق الشرط الذي
قيده ويلتزم الدائن برد ما اخذ فاذا تعذر الرد بسببه كان ملزما بالضمان " ففي
هذا الفرض لو ان الزوجة التي ملكت المنزل تحت شرط فاسخ، قامت بتأجيره الى اخر فهل
يؤثر فسخ ملكيتها للمنزل على عقد الايجار الذي ابرمته مع المستأجر، وهل يستفيد
المستأجر من الإمتداد القانوني لعقد الايجار اذا كان تحقق الشرط في فترة الامتداد
القانوني التي تعقب انتهاء مدة العقد الاصلية ؟


في الحقيقة انه ليس للشرط اثر مستند في التشريع المدني الاردني، ويظهر
ذلك صريحا من نص المادة 400 منه حيث تنص على ان " المعلق بالشرط يجب ثبوته
عند ثبوت الشرط " وقد تأكد هذا في المذكرات الايضاحية للقانون المدني الاردني
حيث جاء فيها " ويرى بعض رجال التشريع ان للشرط الفاسخ اثر رجعيا فيزول
الالتزام بناء على ثبوته من وقت نشوء الالتزام اما فقهاء الشريعة الاسلامية فقد
ذهبوا الى انه ليس للشرط اثر رجعي"⁽⁵⁹⁾


وبناء على هذا، واذا لم يكن للشرط اثر رجعي، وحيث ان الشرط لا يكون الا
من وقت تحققه وليس من وقت نشوء الحق، فان التصرفات التي يجريها المالك تحت شرط
فاسخ تكون تصرفات ممن يملك اصدارها وبالتالي فان البيع او الهبة او الرهن او
الايجار الذي يقوم به المالك تحت شرط فاسخ تكون تصرفات صحيحة وفي ملكه لانه ليس
للشرط اثر رجعي .


وعليه فان المستأجر من الزوجة المالكة تحت شرط فاسخ يكون قد استأجر ممن
يملك حق التأجير حتى لو تحقق الشرط الفاسخ فيما بعد، اضافه الى انه يستفيد من
الامتداد القانوني لعقد ايجاره حتى لو عاد العقار لمن كان يملكه تحت شرط واقف، ولا
بد من القول انه اذا تحقق الشرط الفاسخ كان المالك ملزما برد العقار ذاته فاذا كان
قد تصرف به وتعذر عليه رده يلزم بالتعويض ⁽⁶⁰⁾. فاذا رد عين العقار
المؤجر يصبح المالك هو من كان مالكا تحت شرط واقف وهو المالك اصلا قبل انتقال
الشيء للمالك تحت شرط فاسخ او ورثته لكن عقد الايجار يبقى كما هو، باعتباره لا
يؤثر على حق المالك تحت شرط واقف وهو في نفس الوقت قد صدر ممن يملك حق اصداره عند
اصداره وهو المالك تحت شرط فاسخ، فصدور عقد الايجار كان قد تم من شخص اهل لابرامه
والاتفاق عليه، فيكون صحيحا لازما للمالك تحت شرط فاسخ وللمالك تحت شرط واقف، باعتباره
قد صدر من مالك ويلتزم به المالك الجديد .





2-
على ان بقاء
المستأجر في العين المؤجرة والمملوكة تحت شرط فاسخ لا يقتصر على مدة العقد الاصلية،
بل يمكن للمستأجر ان يتمتع بمزية استمرار العقد بنفس الشروط على الرغم من اي اتفاق
مخالف لذلك ويتمسك بالامتداد القانوني لعقد ايجاره، باعتبار ان عقد الايجار الذي
ابرمه كان صحيحا وملزما لاطرافه، والشخص الذي ابرمه كان اهلا لذلك ولو ان ملكيته
له كانت معلقة على شرط فاسخ، لان مثل هذا العقد يلزم المالك الجديد، ويعطي
للمستأجر الحق في التمسك بالامتداد القانوني باعتبار ان تمسكه به يستند الى عقد
صحيح تم ممن يملك ابرامه، وقد تأكد هذا بحكم المادة الثانية من قانون المالكين
والمستأجرين التي نصت على أن المالك " من ... واي شخص تنتقل اليه الملكية من
المالك الاصلي ". والمالك تحت شرط فاسخ اذا انتقلت اليه الملكية من المالك
الاصلي وقام بتأجير ملكه فانه يعد مالكا واهلا لما قام به ويكون ايجاره صحيحا
ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره ولو كان ملك المؤجر مهددا بخطر
الزوال .





3. اذا كان المالك مفلسا :



3-
يعتبر كل تاجر
يتوقف عن دفع ديونه التجارية في حالة افلاس ⁽⁶¹⁾، ويترتب حتما على
الحكم بشهر افلاسه ومن تاريخ صدوره تخلي المفلس لوكلاء التفليسة عن ادارة جميع
امواله بما فيها الاموال التي يمكن ان يحوزها في مدة الافلاس ⁽⁶²⁾. بالاضافة الى عدم تمكنه من القيام باي تعاقد كان
⁽⁶³⁾ باستثناء ما نص عليه قانون التجارة نفسه .


ويستنتج من النصوص
المذكورة ان يد المفلس الذي صدر حكم بافلاسه تغل عن ادارة امواله بقوة القانون ومن
تاريخ صدور حكم الافلاس، ويقوم وكيل التفليسة بادارة هذه الاموال نيابة عنه، وتبقى
يده مغلولة عن ادارة امواله ما دامت حالة الافلاس .


وغل يد المدين عن
ادارة امواله يشمل امواله كافة الحاضرة او المستقبلية التي يملكها في فترة افلاسه
سواء اكانت من المنقولات ام من العقارات ⁽⁶⁴⁾ .


وبناء على ما ذكر من
نصوص قانونية فاذا قام المفلس بتأجير عقار من عقاراته بعد الحكم بافلاسه فان تصرفه
هذا يكون باطلا، لان الايجار عمل من اعمال ادارة الاموال، والمفلس يجب ان يتخلى عن
ادارة امواله لوكيل التفليسة بقوة القانون، بحيث يفهم من نص المادة 327/1 من قانون
التجارة ان قيامه بادارة امواله ومنها تأجير منزل يعد باطلا لا يرتب اثر في حق
جماعة الدائنين .


كما ان هناك من
التصرفات والاعمال التي يجريها المفلس بعد توقفه عن الدفع وقبل الحكم بشهر افلاسه
ما يجوز ابطالها جوازا وليس وجوبا، وعلى هذه التصرفات والاعمال نصت المادة 334 من
قانون التجارة الاردني بالقول (وكل تصرف يجري ببدل بعد توقفه عن الدفع وقبل الحكم
بشهر الافلاس يجوز ابطالهما اذا كان الاشخاص الذين قبضوا من المدين او تعاقدوا معه
عالمين بتوقفه عن الدفع).


ويستخلص من نص هذه
المادة ان البطلان الجوازي له شرطان هما :


اولا : ان يتم التصرف بعد توقف المفلس عن الدفع
وقبل الحكم بشهر الافلاس، وثانيا : ان يكون الاشخاص الذين تعاقدوا معه عالمين
بتوقفه عن الدفع، وبالتالي فان اي ايجار يبرمه المفلس بعد توقفه عن الدفع وقبل الحكم
بشهر الافلاس يمكن طلب ابطاله⁽⁶⁵⁾ من قبل مجموعة الدائنين اذا كان
المستأجر يعلم بتوقف التاجر عن الدفع. من كل ما تقدم ذكره يتبين ان ادارة المفلس
لامواله كتأجيرها مثلا يجعل اجارته تارة باطلة بشكل وجوبي وتارة اخرى قابلة
للابطال، اي ان ابطالها يكون جوازيا لمجموعة الدائنين .





4- وبعد هذا هل يمكن للمستأجر من المفلس بعد الحكم بافلاسه
او في فترة توقفه عن الدفع وتوافر شروط
الفسخ وقيام الدائنين بذلك ان يتمسك بالعقد او اذا انتهت فترة الاجارة الاصلية دون
الكشف عن البطلان او تقريره في حالة القابلية للابطال ان يتمسك بالامتداد القانوني
لعقد الايجار ؟


في الحقيقة لا يمكنه ذلك، لان العقد الباطل لا يرتب اثرا وما بني على
الباطل فهو باطل، وبالتالي لا يمكنه ان يتمسك بعقد الاجارة الباطل، والامر نفسه
يمكن ان يقال في حالة البطلان الجوازي، اذا تمسكت مجموعة الدائنين بفسخ عقد
الاجارة، فلا يمكنه ان يتمسك به، ويعتبر العقد كأن لم يكن في حقهم، وبالتالي فان
المستأجر لا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد الايجار، لان من يرغب بالتمسك
به، يجب ان يتمسك به من خلال عقد ايجار صحيح استكمل اركانه وشروطه كافة، والعقد
الذي عقده المفلس لم يكن صحيحا بل باطلا اذا وقع بعد الحكم بافلاسه ويكون قابلا
للفسخ اذا وقع في فترة توقفه عن الدفع، فاذا تمسك الدائنون بالفسخ فيعد العقد
بالنسبة لهم كأن لم يكن وبالتالي فان المستأجر في هذه الحالة ايضا لا يمكنه ان
يتمسك بالامتداد القانوني الذي يجب ان يستند الى عقد موجود، وعقد الاجارة بعد
التمسك بفسخه لا يكون موجودا فلا يستند الامتداد القانوني الى عقد موجود ولا يمكن
تطبيقه بالتالي، ولا يمكن للمستأجر ان يتمسك بالامتداد القانوني حتى ولو كانت
المدة المتفق عليها في العقد الباطل قد انتهت قبل مطالبة مجموعة الدائنين بالكشف
عن بطلان العقد او تقرير فسخه، بمعنى لو كان عقد الايجار لستة اشهر وانتهت هذه
المدة بحيث اصبح تطبيق الامتداد القانوني ممكنا حيث لا يطبق الا بعد انتهاء مدة
الاجارة الاصلية، فانه لا تطبيق له باعتباره مستندا الى عقد باطل او عقد تقرر فسخه،
واذا اردنا له التطبيق لا بد وان يستند الى عقد صحيح وليس باطلا، او عقد موجود
وليس مفسوخا ⁽⁶⁶⁾ .


وفي النهاية لا بد من التذكير ان بطلان تصرفات المفلس سواء اكان البطلان
وجوبيا ام جوازيا ليس بطلانا بالمعنى الكامل للبطلان بحيث يترتب عليه زوال التصرف
واعادة الحالة الى ما كانت عليه قبل التعاقد، بل هو في الحقيقة مجرد عدم نفاذ
اتصرف في حق جماعة الدائنين وحدها مع بقائه صحيحا منتجا لاثاره بين المفلس ومن
تعاقد معه بحيث تجوز المطالبة بتنفيذه بعد انتهاء التفليسة ⁽⁶⁷⁾. وفي
هذه الحالة اذا اتنتهت التفليسة واعيد التاجر الى وضعه الطبيعي فيمكن للمستأجر ان
يطالب التاجر بتنفيذ عقد الايجار بحيث يجب عليه ان يمكنه من العين المؤجرة، فاذا
مكنه منها اصبح العقد ساري المفعول وعندها يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني، مع
حقه باسقاط الاجرة عن الفترة التي لم ينتفع فيها بالمأجور، فاذا لم يمكنه التاجر
من العين المؤجرة بعد انتهاء حالة الافلاس، يصبح من حق المستأجر مطالبة المؤجر بفسخ
العقد او التنفيذ العيني مع حقه بالمطالبة بالتعويض اذا اقتضى الامر ذلك .


4. اذا كان مالكا على الشيوع :


5-
وردت نصوص
متعددة في القانون المدني في الفرع المتعلق بالملكية الشائعة تتعلق بادارة المال
الشائع والملكية الشائعة عموما، حيث ورد في المادة 1033 ما يلي :


1. تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم
يتفق على غير ذلك .


2. فاذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد
وكيلا عنهم .





كما ورد في المادة
1034 ما يلي :


1. يكون رأي اغلبية الشركاء في ادارة المال ملزما للجميع
وتعتبر الاغلبية بقيمة الانصبة .


2. فان لم يتفق الشركاء جاز لهم ان يختاروا وان يضعوا
لادارة المال والانتفاع به نظاما يسري على الشركاء جميعا وعلى خلفائهم سواء اكان
الخلف عاما ام خاصا او ان يطلب احدهم من المحكمة ان تتخذ ما يلزم لحفظ المال وان
تعين مديرا للمال الشائع .


ويستخلص من هذه النصوص
ان ادارة المال الشائع واهمها ايجاره تكون من صلاحية الشركاء مجتمعين، وهذا امر
واضح لا خلاف فيه، فلو قام الشركاء جميعهم بابرام عقد ايجار مع اخر اجروا بموجبه
المال المملوك لهم على الشيوع، فان هذا العقد يكون ملزما لهم جميعا ولا يمكنهم
التخلي عنه، كما ان المستأجر يستطيع ان يتمسك بالامتداد القانوني، بحيث يمكنه ان
يستمر باشغال العين المؤجرة بعد انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من اي اتفاق
مخالف، واذا قام بالتأجير احد الشركاء دون ان يعترض عليه الباقون عد وكيلا عنه، بمعنى
ان قيام احد الشركاء بتأجير العقار ولو كان يملك حصة صغيرة فيه لا تتجاوز حصة اي
واحد منهم، ولم يقم الباقون بالاعتراض عليه فيما فعل، فان تأجيره يكون نافذا في حق
الباقين من الشركاء ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد إجارة .


وما قام به الشريك من
تأجير للمال الشائع يعد موقوفا على اجارة الشركاء الباقين، فان اجازوه نفذ في حقهم،
واجازتهم له قد تكون صريحة، بان يصرحوا بانهم قبلوا ما فعله شريكهم، وقد تكون
ضمنية، وذلك بعد اعتراضهم على ما قام به شريكهم من تأجير للعقار وفي هاتين
الحالتين يعد الشريك وكيلا عنهم فيما فعل، وعندها يكون عقد الايجار نافذا وملزما
لجميع الشركاء ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني، فاذا لم يجز باقي الشركاءما
قام به شريكهم فإن إيجاره يكون غير موجود بالنسبة لهم لأن إيجار الحصة الشائعة من
أحد الشركاء لا يسري على الباقين ⁽⁶⁸⁾
ويكون العقد موقوفا بحقهم، واذا لم يجيزوه فان ذلك يؤدي الى بطلانه في حقهم وذلك
من وقت صدوره، بمعنى ان عقد الايجار يكون باطلا بالنسبة لباقي الشركاء ⁽⁶⁹⁾
،وبالتالي يتعين على المستأجر ان يخلي العقار فورا، على انه لو تاخر الشركاء
الباقون في مطالبة المستأجر باخلاء المأجور وانتهت المدة الاصلية المنصوص عليها في
عقد الايجار الذي اصبح باطلا، ثم طالبوه بالاخلاء فلا يمكن للمستأجر ان يتمسك
بالامتداد القانوني، لان التمسك به يجب ان يستند الى عقد موجود، اما في حالتنا هذه
فالعقد اصبح غير موجود بسبب عدم اجازته من باقي الشركاء، حيث اصبح باطلا وبالتالي
فان المستأجر لا يستفيد من الامتداد القانوني لعقد ايجاره .


ويلاحظ من نص المادة
1033/2 ان من حق الشركاء الباقين الاعتراض على ما قام به احد الشركاء ن ولكنها لم
تحدد المدة التي يمكن لهم ان يعترضوا خلالها على ما قام به الشريك، لان سكوتهم
الطويل عن الاعتراض يعد قرينة على اجازتهم الضمنية للعقد، لكنهم قد يسكتون طويلا
ثم يعبرون عن رايهم بعدم اجازة العقد، محتجين بأن المدة التي يمكنهم خلالها
التعبير عن ارادتهم هي مدة عدم سماع الدعوى بالحق وهي خمس عشرة سنة، لكن هذا غير
صحيح لان من شأنه ان يجعل المستأجر مهددا طوال هذه المدة بابطال عقده اذا لم يجزه
الشركاء الباقون، ولذلك فان المدة اللازمة للتعبير عن ارادتهم، يجب ان تكون مدة
معقولة يحددها قاضي الموضوع، بحيث اذا كان عدم اجازتهم للعقد بعد المدة التي يرى
القاضي انها معقولة، فانه لا يعتد به ويكون العقد قد تمت اجازته اجازة ضمنية بفوات
تلك المدة التي يرى القاضي انها مدة معقولة، وعندها يستفيد المستأجر من الامتداد
القانوني لعقد ايجاره .





على انه لا بد من
التذكير انه لو قام احد الشركاء بتأجير العقار وكان يملك اكثر من نصف العقار ولو
بقليل فان تأجيره يلزم باقي الشركاء ولو كانوا عدة لان المادة 1034/1 نصت على ان
يكون رأي اغلبية الشركاء في ادارة المال ملزما للجميع، واعتبرت ان الاغلبية بقيمة
الانصبة وليس بعدد اصحابها. وفي حالتنا هذه كان الشريك الواحد يملك كثر من نصف
الحصص فكان تأجيره ملزما له ولبقية الشركاء مهما بلغ عددهم، ما دامت حصصهم تقل عن
نصف الحصص جميعا. وعندها يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لانه يستند في
ايجاره الى عقد صحيح ملزم لمن قام بتأجيره ولشركائه في العقار. وقد تأكد هذا ايضا
بحكم المادة 2 من قانون المالكين والمستأجرين التي اعتبرت المالك "من يملك حق
التصرف فيما يؤجره او الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار او الشخص الذي يخوله
القانون حق ادارة العقار".


على انه لم اذا لم
يتفق الشركاء على ادارة المال الشائع – وهذ يكون في الحالة التي لا تستطيع فئة من
الشركاء تملك اكثر من نصف الحصص ان تتفق على ادارته بشكل ما – فان من حق الشركاء
جميعا ان يختاروا مديرا منهم او من غيرهم لادارة المال الشائع، وان يضعوا ما
ارادوا لادارة المال المملوك على الشيوع والانتفاع به نظاما يسري على الشركاء
جميعا بحيث يلزمهم ولو كانت ادارته بموجب النظام الساري لا تعجب احدا منهم ولو كان
صاحب اغلبية الحصص، ما دام قد قبل بهذا النظام ابتداء، وبالتالي فاذا كان هذا
النظام ينص على ان يقوم المدير بتأجيره، وقام فعلا بذلك، فان الايجار يلزم جميع
الشركاء ولو لم يقبل به بعضهم حتى لو كانوا اصحاب اغلبية الحصص ما داموا موقعين
على النظام الساري وقابلين به، ويكون الايجار ملزما لهم جميعا ويستفيد المستأجر من
الامتداد القانوني في استئجاره لهذا العقار، على انه اذا لم يتفق الشركاء على وضع
مدير للعقار المملوك على الشيوع، فمن حق اي شريك مهما قلت حصته ان يطلب من المحكمة
ان تصدر قرارا تتخذ بموجبه ما يلزم لحفظ المال وتعيين مدير، عندها يكون من حق هذا
المدير، ان يتخذ من الاجراءات ما يلزم لادارة المال الشائع، ومنها تأجيره، الذي
يكون ملزما للجميع ولو لم يوافق عليه اصحاب اغلبية الانصبة، باعتبار ان تعيين
المدير كان من المحكمة لادارة المال الشائع. لان المادة الثانية من قانون المالكين
والمستأجرين اعتبرت المالك ايضا "الشخص الذي يخوله القانون حق ادارة
العقار" وهذا المدير تم تعيينه من المحكمة بموجب المادة 1034/2 من القانون
المدني وبالتالي فان من حقه ادارة العقار وتأجيره ويكون تأجيره للعقار ملزما
للشركاء جميعا. وسواء اكانت ادارة المالك لعقار مملوك على الشيوع باتفاق جميع
الشركاء ام عن طريق المدير الذي تم اختياره منهم ام من قبل المحكمة، ام عن طريق
النظام الذي وضعوه لهذه الغاية، فانه يسري على جميع الشركاء ويلزمهم جميعا كما
يلزم خلفاءهم من بعدهم سواء اكانوا خلفا عاما ام خلفا خاصا كالمشتري.


ويكون المستأجر – اذا
كانت ادارة المال المملوك على الشيوع ايجارا – قد استأجر ممن هو اهل للايجار ويكون
عقده ملزما للمؤجر وشركائه ولخلفهما العام والخاص ويستفيد من الامتداد القانوني
بعد انتهاء مدة ايجاره الاصلية بنفس الاجرة والشروط المنصوص عليها في العقد.





5. اذا اتخذت بحق المالك اجراءات البيع بالمزاد :


6-
تنص المادة 100
من قانون الاجراء الاردني على ما يلي : " في تسليم غير المنقول الى المشتري
وفي حل المنازعات الممكن حدوثها حيال شخص ثالث يؤخذ بعين الاعتبار الحالة التي كان
عليها ذلك المال عندما قامت دائرة الاجراء بوضع اليد عليه تمهيدا لبيعه في المزاد
فالايجار والاستئجار وسائر العقود الواقعة بعد تاريخ وضع اليد تبقى نافذة المفعول
الى اليوم الذي يتم فيه التسليم وبعد ذلك يجب تسليم ذلك المال الى مشتريه بدون
حاجة الى حكم اخر "


ويلاحظ من هذا النص
انه اذا كانت العقارات مؤجرة بموجب عقود ايجار ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا، بجيث
كان تاريخها الثابت ثبوتا رسميا سابقا على وضع اشارة الحجز على العقار تمهيدا
لبيعه، فانها تسري بحق الحاجزين والمحال عليه العقار، اما اذا كانت هذه العقارات
مؤجرة بموجب عقود ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا بعد تاريخ وضع اشارة الحجز على العقار،
فان هذه العقود تكون نافذة في حق الحاجزين والمحال عليه العقار الى اليوم الذي يتم
تسليم العقار اليه نتيجة المزاد ⁽⁷¹⁾ .


ويجب التذكير بان عقود
الايجار السابقة على اشارة الحجز على العقار، والتي لم تكن ثابتة التاريخ ثبوتا
رسميا، لا تكون ملزمة للحاجز او المحال عليه العقار الا الى اليوم الذي يتم فيه
تسليم العقار لمن رسا عليه المزاد. والسبب في ذلك ان المالك قد يقوم بتواطؤ او غش
منه بابرام عقد ايجار باجرة منخفضة وبتاريخ سابق على وضع اشارة الحجز اضرارا بالدائنين
او الحاجز او من سيرسو عليه المزاد، حتى ينفر المزايدين من الاشتراك في المزاد اذا
وجدوا ان اجرة هذا العقار منخفضة فيعطل البيع عمليا عن طريق تخفيض الأجرة تخفيضا
كبيرا فلذلك و تحاشيا من التحايل فإن عقد الإيجار الذي يسبق وضع إشارة الحجز على
العقار،لا يلزم الحاجزين ومن رسا عليه المزاد الا اذا ان ثابت التاريخ ثبوتا رسميا
وكان هذا التاريخ رسمي قبل وضع اشارة الحجز على العقار ليكون هذا الايجار حقيقيا
وليس صوريا، ولئلا يبرم العقد اضرارا بالحاجزين ومن رسا عليه المزاد .





7-
وبناء على هذا
فان عقود الايجار التي تتم على عقار وضعت على صحيفته اشارة حجز لبيعه بالمزاد
العلني لا تكون نافذة في حق الحاجزين ومن رسا عليه المزاد الا اذا كانت هذه العقود
ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا وكان تاريخها يسبق عقد الإيجار، أما إذا كانت هذه
العقود ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا و كان تاريخها ثابتا رسميا بعد وضع اشارة الحجز على صحيفة
العقار تمهيدا لبيعه بالمزاد، او كانت بتاريخ يسبق وضع اشارة الحجز على العقار لكن
هذا التاريخ ليس ثابتا ثبوتا رسميا، فانها لا تلزم الحاجزين او من رسا عليه المزاد
الا الى اليوم الذي يتم فيه تسليم العقار الى مشتريه وهو من رسا عليه المزاد، بحيث
يجب على المستأجر في الحالتين الاخيرتين ان يسلم العقار الذي يستأجره الى من رسا
عليه المزاد دون حاجة الى حكم قضائي يقضي باخلاء المأجور .


واذا طبقنا هذه
الاحكام على وضع المستأجر الذي يستأجر عقارا وضعت على صحيفته اشارة حجز تمهيدا
لبيعه بالمزاد لقلنا ان العقار الذي يكون مؤجرا بموجب عقد ايجار ثابت التاريخ
ثبوتا رسميا وكان تاريخه الثابت قبل وضع اشارة الحجز على العقار فان هذا العقد
يلزم من رسا عليه المزاد، ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره، اما
ان كان هذا العقار مؤجرا بموجب عقد ايجار ثابت التاريخ ثبوتا رسميا وكان تاريخه
الثابت بعد وضع اشارة الحجز على العقار مؤجرا بموجب عقد ايدار ثابت التاريخ ثبوتا
رسميا وكان تاريخه الثابت بعد وضع اشارة الحجز على العقار، او كان بموجب عقد يسبق
تاريخه وضع اشارة الحجز ولكن تاريخه ليس ثابتا ثبوتا رسميا، فانه لا يلزم الحاجزين
او من رسا عليه المزاد الا الى اليوم الذي رسا فيه المزاد، وعندها يجب على
المستأجر ان يخلي العقار ولا يستطيع الاحتجاج بتمسكه بالامتداد القانوني لان حكم
المادة 100 من قانون الاجراء واضح في اعتبار عقود الايجار التي تقع بعد تاريخ وضع
اشارة الحجز او قبل ذلك ولم تكن ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا نافذة المفعول الى
اليوم الذي يتم فيه تسليم العقار لمن رسا عليه المزاد، وبمفهوم المخالفة فان هذه
العقود لا تكون تكون نافذة في حق من رسا عليه المزاد بعد رسو المزاد عليه أي أنها
تعتبر غير نافذه في حقه، فاما ان يجيزها، فتنفذ
او لا يجيزها فتبطل في حقه وتعتبر كأن لم تكن من لحظة تملكه وهو رسو المزاد وتسجيل
البيع فاذا لم يجزها واصبحت باطلة في حقه، فان المستأجر لا يمكنه ان يتمسك
بالامتداد القانوني، لان التمسك به لا
يكون له اثر الا اذا استند المستأجر الى عقد موجود اصلا، لكن العقد في
حالتنا هذه قد انتهى من لحظة عدم اجازته ممن رسا عليه المزاد، ولا يستطيع المستأجر
ان يتمسك بالامتداد القانوني سواء اكانت مدة العقد الاصلية قد انتهت قبل المزاد ام
لم تنته بعد، لانه في الحالة الاولى لا يوجد عقد يستند اليه الامتداد، وفي الحالة
الثانية لا يمكن التمسك به قبل انتهاء مدة العقد الاصلية، على ان هذه المدة ستنتهي
بانتهاء العقد اذا لم يجزه من رسا عليه المزاد، وفي الحالتين لن يستطيع المستأجر
ان يتمسك بالامتداد القانوني الذي يجب ان يستند الى عقد موجود اصلا، ونحن في هاتين
الحالتين وجدنا ان العقد قد انتهى بحق من رسا عليه المزاد من لحظة عدم اجازته له .


6. اذا كان المالك راهنا رهنا تأمينيا :


40- وردت نصوص متعددة
في اماكن متفرقة بخصوص ايجار الرهن في الرهن التأميني، ففي القانون المدني جاء نص
المادة 1336 /1 قائلا " للراهن رهنا تأمينيا حق ادارة عقاره المرهون والحصول
على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم الوفاء بالدين ". ثم نصت المادة
1344 على ان :


الاجارة المنجزة
الصادرة من الراهن لا تنفذ في حق المرتهن الا اذا كانت ثابتة التاريخ قبل الرهن .


اما الاجارة المضافة
التي تبدأ بعد انتهاء الاجارة المنجزة فلا تنفذ في حق المرتهن مطلقا الا اذا سجلت
في عقد الرهن .


وفي قانون وضع الاموال
غير المنقولة تأمينا للدين نصت المادة الخامسة منه على انه " عندما يطلب وضع
عقار تأمينا لدين يجب ان تقدم وثيقة مصدقة من مرجع مختص تتضمن بيان ما اذا كان ذلك
العقار مأجورا ام لا مع بيان مدة ايجاره، فاذا كان مأجورا وكانت مدة ايجاره تزيد
على المداينة فترتب على المستأجر ان يعطي تعهدا باخلاء العقار عند حلول اجل
المداينة او ان يعطي الدائن تعهدا بان لا يطلب بيع ذلك المال الا عند انتهاء مدة
الايجارة فاذا اعطي احدهما بما ذكر ينظم سند الادانة وفق ما هو مبين في المادة
الاتية :


ويلاحظ من نص المادة 1336 / 1 ان من حق الراهن
ادارة عقاره المرهون بالاستعمال او الاستغلال، ومن اوجه استغلاله ايجاره والحصول
على عوائده وغلته حتى تاريخ نزع الملكية عنه، لكن السؤال الذي يطرح نفسه هو مدى
نفاذ الايجار في حق المرتهن خاصة اذا كان
العقار المرهون عبارة عن سكن ويفترض ان مستأجره يستفيد من الامتداد القانوني مما
يؤدي الى عزوف المشترين عن شراء العقار اذا عرض للبيع بالمزاد العلني وهذا بدوره
يؤدي الى الاضرار بالمرتهن وبذلك فان هذا الموضوع يحتاج الى تحليل للوقوف على تمتع
المستأجر بالامتداد القانوني لعقد ايجاره من عدمه في هذه الحالة. كما هو واضح من
نصوص القانون المدني في المادة 1344 فقد فرقت بين الاجارة المنجزة والاجارة
المضافة، فاذا كانت الاجارة المنجزة منعقدة قبل تسجيل رهن العقار وكانت هذه
الاجارة ثابتة التاريخ قبل الرهن فانها تلزم المرتهن وتكون نافذة في حقه، واذا
كانت الاجارة مضافة الى اجل لاحق يحل بعد انتهاء الاجارة المنجزة فلا تكون هذه
الاجارة نافذة في حق المرتهن الا اذا ادرجت في عقد الرهن نفسه، ومعنى ذلك ان
العقار الذي يتم رهنه وكان مؤجرا بعقد ايجار ثابت التاريخ قبل الرهن فانه يلزم
المرتهن ويستفيد مستأجره من الامتداد القانوني، والامر نفسه يمكن ان يقال لو ان
الايجار كان مضافا الى اجل وادرج في عقد الرهن نفسه وتم تسجيله، فانه يكون ملزما
للمرتهن باعتبار ان المرتهن قد قبل الرهن بوجود عقد ايجار مضاف الى مدة مستقبلية، ويستفيد
عندئذ المستاجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره .


اما اذا كان عقد الايجار منجزا لكنه ليس ثابت
التاريخ قبل الرهن او كان مضافا الى اجل لاحق ولم يقبل به المرتهن، فانه لا يلزمه
في الحالتين ويكون غير نافذ في حقه، ولا يستفيد عندئذ المستأجر من الامتداد
القانوني، وينبغي عليه ان يقوم باخلاء المأجور عند رسوالمزاد وذلك استنادا الى
المادة 100 من قانونن الاجراء التي تنص على ان الايجار والاستئجار وسائر العقود
الواقعة على عقار بعد تاريخ وضع اليد تبقى نافذة المفعول الى اليوم الذي يتم فيه
التسليم وبعد ذلك يجب تسليم المال الى مشتريه بدون حاجة الى حكم آخر. ويلاحظ من نص
المادة الخامسة من قانون وضع الاموال غير المنقولة تأمينا للدين، انه عندما يرغب
الدائن بوضع عقار تأمينا لدينه فيمكنه ان يطلب وثيقة مصدقة من جهة مختصة تتضمن
بيانا فيما اذا ان العقار مؤجرا ام لا، فاذا تبين انه ليس مؤجرا ابرم عقد الرهن
واذا وجده مؤجرا فمن حقه ان يعرف مدة ايجاره، فاذا وجد ان المدة الايجارية ازيد من
فترة المداينة فمن حقه ان يطلب من المؤجر ان يقدم له تعهدا موقعا من المستأجر
باخلاء المأجور عند حلول اجل المداينة وعدم قيام المدين بوفاء الدين، كما ان من حق
المدين ان يطلب من الدائن تعهدا بعدم المطالبة ببيع المأجور الا عند انتهاء مدة
الايجار، فاذا حصل التعهد من اي منهما يتم الرهن والا فلا .


لكن حقيقة الامر خلاف ذلك، فاذا كان المأجور في
المناطق الخاضعة لقانون المالكين والمستأجرين ويستفيد المستأجر عندها من الامتداد
القانوني المنصوص عليه فيه، فان المستأجر لا يلزم بان يعطي تعهدا باخلاء المأجور
عند حلول اجل المداينة اذا لم يقم الراهن بدفع الدين، وان اعطى مثل هذا التعهد
فانه لا يلزمه، لان المادة 5 / أ من قانون المالكين والمستأجرين التي تتضمن
الامتداد القانوني تنص على انه " للمستأجر ان يستمر في اشغال المأجور بعد
انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف ". ويتضح فيها ان اي
اتفاق على اخلاء المأجور لا يلزم المستأجر وبالتالي بامكانه ان يتجاهل اي اتفاق
بهذا الخصوص، ولهذا فان التعهد الذي يقدمه المستأجر باخلاء المأجور عند حلول اجل
المدانية اذا لم يقم المدين بالوفاء غير ملزم له ويستطيع تجاهله، ولهذا يجب على
المرتهن لعقار خاضع لقانون المالكين والمستأجرين ان يعرف ان لا قيمة قانونية
للتعهد الذي يقدمه المستأجر باخلاء المأجور عند حلول اجل المداينة اذا لم يقم
الراهن بدفع الدين كما يجب ملاحظة ان التعهد الذي يقدمه الدائن بعدم المطالبة ببيع
المرهون بالمزاد الا عند انتهاء مدة الاجارة ايضا غير ملزم له اذا كان العقار
المرهون من العقارات الخاضعة لقانون المالكين والمستأجرين، لان مدة الايجار في هذا
النوع من العقارات غير محدودة، وبالتالي يكون محل التعهد في مثل هذه الحالة
مستحيلا، فيبطل التعهد، ويبقى الحق كما هو ويستطيع المطالبة ببيع العقار المأجور
بوجود المستأجر فيه ولو عزف عنه المزايدون او دفعوا به سعرا منخفضا، وعلى المرتهن
ان يتحمل نتيجة ذلك وعلى المزايدين ان ارادوا التقدم للمزايدة ان يعلموا انها
يشترون عقارا مشغولا بمستأجر، وبالتالي فان مضمون القاعدة الخامسة من قانون وضع
الاموال غير المنقولة تأمينا للدين لا يعطي اثره الا على العقارات التي لا يشملها
قانون المالكين والمستأجرين اي التي لا يستفيد مستأجرها من الامتداد القانوني لعقد
ايجاره .


على انه لا بد من
القول انه اذا استأجر المستأجر العقار، وكان هذا العقار عند استئجاره مرهونا
تأمينا للدين فانه ملزم باخلائه عند حلول اجل الدين اذا لم يقم الراهن بوفاء دينه،
لان المشرع اراد ان يحفظ للدائن حقه في استيفاء دينه ببيع العقار المرهون حال حلول
اجل الدين وعدم قيام المدين بوفائه دون ان يحول الايجار بينه وبين بيعه، ولهذا فمن
حق المشتري لعقار عن طريق المزاد ان يطلب من المستأجر اخلاءه اذا كانت اجارته بعد
وجود الرهن^(72). كما ان عقد
ايجار الشقة لا يكون نافذا بمواجهة من يرسو عليه المزاد عند بيعها بالمزاد العلني،
اذا كان عقد الايجار هذا قد تم بتاريخ لاحق على تنظيم سند الادانة^(73).





ثانيا : كون المؤجر
صاحب حق التصرف :


41- لقد اعتبر القسم
الاعظم من الاراضي المفتوحة من قبل العثمانيين ملكا لبيت المال وتعرف تلك الاراضي
باسم الاراضي الاميرية، وكان التصرف بها يأخذ وجهين : الاول قانوني وهو تصرف
الدولة بحكم ملكيتها لرقبة الارض، والثاني فعلي وهو تصرف الشخص بالارض ومقتضاه
استغلالها والانتفاع بها بموجب سند التسجيل ( الطابو) الذي يجيز له ذلك (74). ويؤكد قانون الاراضي ان رقبة الارض تكون للدولة
وان ما يفوض هو " حق التصرف "، وبالتالي فان الاراضي الاميرية هي
الاراضي التي تعود رقبتها للدولة ويجري امر احالتها وتفويضها من قبل الدولة طبقا
لقانون الاراضي وقوانين الاراضي المختلفة والمتعددة التي صدرت في الاردن من بداية
الخمسينات وحتى الان، وعليه فان رقبة الاراضي الاميرية تعود للدولة وان اصحاب حق
التصرف لا يملكون فيها الا حق الاستعمال والاستغلال مجردا عن الرقبة ويسمى هذا
"حق التصرف" .


واذا احيلت الاراضي
الاميرية من الدولة فان ذلك يكون مقابل ما تستوفيه منهم من اموال ليكون لهم الحق
في التصرف بها طبقا لما رسمه القانون، وبذلك لم تعد الاراضي منحه تملك الدولة
استردادها متى شاءت ولم تعد العلاقة بين الارض الاميرية وصاحب حق التصرف غير ثابتة،
بل اصبحت ثابتة ومستقرة ويدعمها القانون ولا يمكن استردادها الا ضمن ما نص عليه
القانون نفسه، واصبح حق صاحب حق التصرف على الارض الاميرية شاملا كل انواع التصرف
عدا ما يتعلق بالرقبة حيث انها تظل ملكا للدولة⁽⁷⁵⁾ .


وقد نصت المادة 1198/1 من القانون المدني على ما
يلي "يجوز للدولة ان تبيح حق التصرف في الاراضي المملوكة لها " الاميرية
" لمن يرغب بالشروط التي يفرضها القانون " ثم تكلمت المادة 1199/1 عن
كثير من حقوق المتصرف في حق التصرف ثم جاءت الفقرة الثانية من نفس المادة واضافت
بالقول "وله ان يفرغها فراغا قطعيا وان يؤجرها وان يعيرها وان يرهن حقه في
التصرف توثيقا للدين او رهنا حيازيا " ثم اوردت لنا المادة 1202 حكما يتمثل
في ان " يسري على الشيوع في حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق الملكية من
الاحكام الا ما تعارض منها مع نص خاص او مع طبيعة حق التصرف".


والذي يهمنا من هذه
النصوص حكما هما : الاول حق صاحب التصرف بايجار الارض الاميرية التي له عليها حق
التصرف، والثاني، انه تسري على الشيوع في حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق
الملكية الا ما يتعارض مع طبيعة حق التصرف .





وبخصوص الحكم الاول، فان من حق صاحب التصرف في
الارض الاميرية ان يقوم بتأجيرها، لكن الارض الاميرية ارض تكون خارج مناطق التنظيم
اي خارج مناطق البلديات بما فيها امانة عمان الكبرى، لان قانون تحويل الاراضي من
نوع الميري الى ملك رقم 41 لسنة 1953 والذي تم العمل به بعد شهر على نشره في
الجريدة الرسمية بتاريخ 16/2/1953 وذلك استنادا الى المادة الاولى منه قد نص في
المادة 3 على ما يلي :" اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون :


1.
تحول الاراضي
الاميرية الواقعة ضمن المناطق البلدية من ميري الى ملك .


2.
اذا وسعت حدود
اية بلدية تحول الاراضي الاميرية التي ادخلت ضمن حدود المنطقة البلدية من جراء
التوسيع المذكور من ميري الى ملك اعتبار من تاريخ التوسيع المذكور .


3.
اذا احدثت
بلدية ما تحول الاراضي الاميرية الواقعة داخل منطقة البلدية من ميري الى ملك
اعتبارا من تاريخ احداث البلدية المذكورة ".





ويستفاد من هذه النصوص
ان جميع المناطق الداخلة ضمن مناطق تنظيم البلديات تكون ارضا ملكا اما المناطق
التي لا تكون من ضمن مناطق البلديات فانها قد تكون ارضا اميرية، باستثناء
الاراضي الاميرية التي يرغب صاحبها في تحويلها من ميري الى ملك بقصد وقفها على وجهه
خيرية فله في هذه الحالة ان يطلب الى مجلس الوزراء اصدار قرار تمليكه هذه الارض
تمليكا صحيحا، فاذا توافرت لدى المجلس المسوغات الشرعية يجوز له ان يقرر اجراء
التحويل، واذا لم ينفذ القرار لدى دائرة التسجيل خلال ستة اشهر من تاريخ صدور
يعتبر لاغيا⁽⁷⁶⁾ .


وباختصار فان الاراضي
الاميرية التي يجري عليها حق التصرف تكون خارج مناطق تنظيم البلديات وامانة عمان
الكبرى، باستنثاء ما ملك منها تمليكا صحيحا بقصد وقفه على جهة خيرية.


وقد قلت ان الاراضي الاميرية التي
يجري عليها حق التصرف يمكن تأجيرها وذلك استنادا الى المادة 1199 / 1 من القانون
المدني، لكن عقود الايجار المتعلقة باراض اميرية تمت التسوية فيها يجب تنظيمها
وتسجيلها في دوائر الاراضي، وكل عقد ينظم خلافا لما ذكر لا تسمع الدعوى به في
المحاكم الاردنية ⁽⁷⁷⁾ وقد
حكمت محكمة التمييز الاردنية بقرارات عديدة لها باعتبار عقود الايجار على ارض تمت
فيها التسوية باطلة اذا لم تتم في دائرة تسجيل الاراضي التي يقع العقار ضمن دائرة
اختصاصها^(78). واستثنت من احكامها العقارات التي ينطبق عليها قانون
المالكين والمستأجرين حيث انها لا تخضع لقاعدة التسجيل حتى تكون صحيحية، بل تكون
كذلك ولو لم يتم تسجيلها في تلك الدائرة^(79). بل ان محكمة التمييز
الاردنية ذهبت الى ان احكام قانون المالكين والمستأجرين لا تسري على العقارات
الواقعة خارج اي منطقة من المناطق البلدية او المجالس المحلية^(80). وبما
ان العقارات الواقعة خارج اي منطقة من المناطق البلدية او المجالس المحلية تعد في
اغلبها من الاراضي الاميرية فانها اذا اجرت لا تخضع للامتداد القانوني، بل تخضع
للقواعد العامة في عقد الايجار التي تنص على انتهاء عقد الايجار بانتهاء المدة
المحددة في العقد، كما ان وجود بناء على الارض الاميرية التي تم تأجيرها، لا يعني
خضوعه للامتداد القانوني .وبناء على ما ذكر كله فان مستأجر الارض الاميرية او
العقارات المبنية على ارض اميرية، لا يخضع في ايجاره للامتداد القانوني، بل انه
يخضع في ايجاره الى القواعد العامة في عقد الايجار والتي تنص على انتهاء عقد
الايجار بانتهاء المدة المحددة في العقد⁽⁸¹⁾ .اما بخصوص الحكم الثاني
وهو انه يسري على الشيوع في حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق الملكية الا ما
يتعارض مع حق التصرف فنقول ايضا ما قلناه بخصوص ادارة المال المملوك على الشيوع، في
حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق الملكية الا ما يتعارض مع حق التصرف، فنقول
ايضا ما قلناه بخصوص ادارة المال المملوك على الشيوع، وباختصار فان من حق اصحاب حق
التصرف مجتمعين ان يؤجروا المال الشائع الذي لهم عليه حق التصرف، كما ان قيام احد
الشركاء بتأجير المال المشترك دون اعتراض من احد الشركاء يكون نافذا ولو كانت حصته
اصغر الحصص. بحيث يكون تصرفه هذا موقوفا على اجازتهم، فاما ان يجيزوه صراحة او
ضمنا اويرفضوه فيعد كأن لم يكن في حقهم على ان يتم الرفض خلال مدة معولة، كما ان
قيام احد الشركاء في حق التصرف بتاجير المال يكون نافذا في حق الباقين ذا كانت
حصته في المال اكثرمن النصف، واذا لم يتفق الشركاء على ادارة المال الشائع فمن حقهم
ان يختاروا مديرا لادارته ويضعوا نظاما يسري عليهم، بحيث يمكن للمدير أن يؤجره
طبقا لهذا النظام ولو عارض أغلبيتهم ذلك ما دام يستمد ادارته من النظام، وما يتم
بخصوص المال الشائع سواء باتفاقهم جميعا او اغلبيتهم ممن يملكون اغلبية الحصص او
عن طريق المحكمة او المدير المعين منهم فان ادارة المال الشائع تلزم جميع الشركاء
والخلف العام والخاص لهم، على ان قيام احد الشركاء بتأجير حصته الشائعة في حق
التصرف دون حصص الباقين يكون باطلا استنادا الى القرارات المتعددة لمحكمة التمييز
الاردنية وذلك لتعذر تسليم الحصة الشائعة للمستأجر، الا اذا كان تاجير الحصة
المشتركة للشريك الاخر الوحيد فهذا ممكن لعدم تعذر تسليم الحصة في مثل هذه الحالة
.





42- واود ان اذكر في النهاية انه اذا اقتسم الشركاء المال المشاع قسمة
مهايأة زمانية وقام احدهم بتأجير كل المال الفترة الزمنية التي يشغل الارض بها، فان
الاجارة صحيحة لكن المستأجر سيتقيد باستئجاره للمال في حدود المنفعة الزمانية التي
يملكها المؤجر، فاذا تساوت مدة الايجار مع مدة المهايأة فعلية ان يخلي المأجور في
الموعد المتفق عليه ولا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني لان هذا النوع من
الاراضي الاميرية لا يشمله الامتداد القانوني، فاذا كانت مدة الايجار تزيد عن مدة
المهايأة التي يملك الشريك الانتفاع بها فان المستأجر لا يمكنه ان يتمسك بهذه
المدة، لان المدة الزائدة لا تلزم الشركاء الباقين، ويكون العقد فيما زاد عن المدة
التي لشريكهم موقوفا على اجازتهم فاما ان يجيزوه فينفذ اولا يجيزوه فيبطل فيما زاد
عن المدة التي من حق شريكهم الانتفاع بها، الا اذا كانت حصص هذا الشريك تزيد عن
النصف فيلزمهم ما قام به من ادارة المال الشائع، مع حق كل واحد منهم بالرجوع عليه
بالتعويض لاخلاله بالاتفاق الذي تم بينهم بخصوص المهايأة الزمانية .


فاذا كانت المهايأه مكانية وقام احد الشركاء
بتأجير حصته، فان هذا الايجار يكون باطلا، لان المؤجر في حقيقة الامر يؤجر جزءا من
ارض شائعة وليس كلها، ولا يعلم بعد القسمة ان كانت هذه الحصة ستؤول اليه ام الى
غيره، ولذلك فقد ذهبت محكمة التمييز الاردنية الى انه اذا استأجر شخص حصة شائعة من
ارض يملكها المؤجر مع اخرين على سبيل الشيوع وصدر بعد سنتين من عقد الاجارة حكم
بازالة الشيوع، فان صدور مثل الحكم لا يجعل من الاجارة التي عقدت باطلة في الاصل
اجارة صحيحة ⁽⁸²⁾ .





ثانيا : كون المؤجر صاحب حق الانتفاع


43- عرفت المادة 1205 من القانون
المدني حق الانتفاع بأنه " حق عيني للمنتفع باستعمال عين تخص الغير
واستغلالها ما دامت قائمة على حالها وان لم تكن رقبتها مملوكة للمنتفع ".


ويلاحظ من هذا النص ان حق الانتفاع عيني يخول صاحبه كل مزايا الحق العيني
ويمكنه من خلال استعمال واستغلال عين مملوكة رقبتها لغير المنتفع ويبقى حقه
بالانتفاع في العين ما دامت قائمة وموجودة، ولكن حق الانتفاع ينتهي بالاضافة
لاسباب الانتهاء الاخرى بانتهاء مدته او بموت المنتفع، اي الاجلين الاقرب⁽⁸³⁾
.


والسؤال المطروح، اذا قام صاحب حق الانتفاع
بتأجير العين المنتفع بها هل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني اذا كانت العين
المؤجرة من ضمن المناطق التي يشملها قانون المالكين والمستأجرين ام لا يستفيد من
ذلك على الرغم من ان صاحب حق الانتفاع الذي قام بتأجيره العين لا يملك مثل هذا
الحق، لان حق الانتفاع ينتهي حتما بالوقت المحدد بالاتفاق او بوفاة المنتفع .


في الحقيقة انه اذا
كان التأجير قد حدث من صاحب حق الانتفاع فيما ينتفع به في عقار لا يخضع لنطاق
قانون المالكين والمستأجرين وبالتالي لا ينطبق عليه الامتداد القانوني فان الايجار
يجب ان يتقيد في حدود المدة التي ينتفع بها المنتفع، بحيث اذا زادت مدة الايجار عن
مدة حق الانتفاع او لم تزد عن ذلك ولكن المنتفع مات قبل انتهاء مدة الايجار فان
مدة الايجار الزائدة عن مدة الانتفاع او بعد موت المنتفع لا تنفذ في حق مالك
الرقبة فاما ان يجيزها فتنفذ، او لا يجيزها فتبطل في حقه، لكن النقطة التي تحتاج
الى بحث ونقاش انه اذا قام صاحب حق الانتفاع بتأجير عقار وكان هذا العقار يخضع
لقانون المالكين والمستأجرين فهل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني المنصوص
عليه في المادة الخامسة منه ؟


في الواقع لا توجد
نصوص جازمة في هذا الموضوع في عقد الايجار او حق الانتفاع أو قوانين الاراضي في
الاردن، والنص الوحيد الذي يمكن الاستعانة به في هذا الموضوع هو نص المادة 1029/2
من القانون المدني الذي يعطي الحق لمالك الرقبة في ان يعترض على اي استعمال غير
مشروع او لا يتفق مع طبيعة الشيء المنتفع به وان يطلب من المحكمة انهاء حق الانتفاع ورد الشيء اليه دون اخلال بحقوق الغير،
فكلمة دون اخلال بحقوق الغير دلت على ان الغير اذا تعاقد على استئجار العين
المنتفع بها فان انتهاء الانتفاع مع المنتفع لاستعماله بشكل غير مشروع او لا يتفق
مع طبيعته لا يؤثر على حقوقه بالبقاء بالمأجور الى الوقت الذي كان متفقا عليه مع
المنتفع بحيث لا يتجاوز المدة التي كان يستحقها المنتفع على فرض عدم انهاء حق
الانتفاع معه وعلى فرض عدم موته قبل هذه المدة، لكني لا اعتقد بأن كلمة دون اخلال
بحقوق الغير تدل على انه اذا اجر المنتفع لمدة تزيد عن مدة انتفاعه او اجر لمدة
انتفاعه ومات قبل انتهاء هذه المدة، ان المستأجر سيبقى في العين المنتفع بها اكثر
من المدة المتفق عليها في حق الانتفاع، لان المنتفع لا يستطيع ان يملك اكثر مما
يملك فمدة الانتفاع التي يملكها، هي التي يستطيع ان يستغلها بالتأجير وما زاد عن
ذلك فانه يكون فضوليا فيها ولا تنفذ في حق المالك، ولكن المستأجر في هذه الحالة لا
يستند في طلب امتداد عقده – اذا طلب ذلك – الى ما يملكه المنتفع من مدة بل الى نص
القانون وهو نص المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين المتضمنة الامتداد
القانوني


ولكن في الحقيقة ان المستأجر من المنتفع لا