التعليـق علـى القانـون رقـم 137 لسـنة 2006 بشـأن
إعطاء عقد الإيجار قوة السند التنفيذي
·
العقود
المطبق عليها القانون رقم 137 لسنة 2006 0
·
شروط
إعمال القانون رقم 137 لسنة 2006 0
·
إجراءات
الحصول على الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار 0
·
الآثار
المترتبة على توافر الشروط والمشكلات العملية التي تعترض القانون 137 لسنة 2006 0
·
الإشكالات
فى تنفيذ مضمون تلك العقود 0
·
حالات
استخدام المؤجر أو المستأجر لعقد الإيجار كسند تنفيذي 0
·
وما
الحكم فى حالة فقد عقد الإيجار المشتمل على الصيغة التنفيذية 0
الاستاذ |
كرم خالد
المحامى
بالاستئناف العالي ومجلس الدولة
المبحث الأول
نطاق تطبيق القانون رقم 4 لسنة 1996 و137/2006
(( ماهية عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني ))
عقود الإيجار المعنية بالقانون رقم 137 لسنة 2006 هي تلك العقود الخاضعة
لأحكام القانون 4 لسنة 1996 والقانون المدني وقـد عالج المشرع المصري فى المادة الأولى
من القانون رقم 4 لسنة 1996 نطاق تطبيق أحكام القانون المدني على عقود إيجـار
الأماكن التي تخضع لأحكام المادة الثانية منه وذلك اعتبارا من 31/1/2006 تاريخ
العمل بالقانون 0
فنص فى م1 ق4/96
"
............ لا تسرى أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام
الخاصة بتأجير وبيـع الأماكن وتنظيم العلاقـة بين المالك والمستأجر والقوانين
الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على
الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهي بعده لأي سبب من
الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها للقانون"0
وفى م2 ق4/96
"
............ تطبق أحكام القانون المدني فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى
المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها"0
البيان والتعليق :
عالج المشرع المصري فى المادة الأولى من القانون رقم 4 لسنة 1996 نطاق
تطبيق أحكام القانون المدني على عقود الإيجار الأماكن التي تخضع لأحكام المادة
الثانية منه، وذلك اعتبارا من تاريخ 31/1/1996 تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 4
لسنة 1996 0
وقـد
تناول النص حالات ثلاثـة هـي :
1 – الأمـاكــن التـي لـم
يسـبق تأجـيرهـا :
نص المشرع على أن جميع الأماكن المنشأة قبل العمل بأحكام القانون رقم 4/1996
اى قبل 31/1/1996 والتي لم يسبق تأجيرها لا تخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن
وتخضع لأحكام الإيجار المنصوص عليها بالقانون المدني0
والحال كذلك أيضا لجميع الأماكن التي تنشأ بعد تاريخ نفاذ القانون رقم
4/1996 وهو أمر بديهي بالتبعية0
يستوي بعد ذلك أن تكون تلك الأماكن قـد سبق شغلها بأي سند آخر غير عقد الإيجار
كما لو كان الحال بموجب عقد استغلال أو حكر ... أو إلى غير ذلك0
وبشكل عام فان جميع الأماكن أيا كان تاريخ إنشائها والتي لم يسبق تأجيرها
منذ إنشائها تخضع عند تأجيرها لأحكام الإيجار المنصوص عليها بالقانون المدنى0
2 – الأمـاكــن التـي انتهت
عـقـود إيجارهـا قبل 31/1/1996 تاريخ نفاذ القانون رقـم 4 لسنة 1996 :
نص
المشرع على أن جميع الأماكن المنشأة قبل العمل بأحكام القانون رقم 4/1996 اى قبل
31/1/1996 والتي لم يسبق تأجيرها لا تخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن وتخضع
لأحكام الإيجار المنصوص عليها بالقانون المدني0
ويقصد بتلك الأماكن جميع الأماكن التي كانت
مؤجرة بموجب عقود خاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية رقمي 49 لسنة
136،1977 لسنة 1981. (أيا كان غرض الإيجار) وانتهت عقود تلك الأماكن لأي سبب كان يستوي
فى ذلك أن يكون انتهاء العقد المبرم لشغل العين كان جبريا بموجب حكم قضائي بالفسخ أو
الإخلاء والطرد أو لانتهاء العلاقة الإيجارية بأي سبب كوفاة المستأجر دون وريث، أو
كان انتهاء العقد المبرم لشغل العين كان اختياريا بإرادة طرفيه بإنهاء التعاقد0
3 – الأمـاكــن التـي تنتهي
عـقــود إيجارهـا بعـد 31/1/1996 لأي سبب :
ويقصد
بتلك الأماكن جميع الأماكن التي كانت مؤجرة بموجب عقود إيجار خاضعة لأحكام قوانين إيجار
الأماكن الاستثنائية ، وظلت خاضعة لأحكامها حتى بعد 31/1/1996 تاريخ نفاذ القانون
رقم 4 لسنة 1996 ثم انتهت تلك العقود لأي سبب كان جبرا بموجب حكم قضائي أو
اختياريا بإرادة طرفي التعاقد0
إلا أن ذلك مشروط فى هذه الحالة بألا يكون لأحد الحق في البقاء بالعين
المؤجرة بعد انتهاء العقد لأي سبب من الأسباب المنصوص عليها فى قوانين إيجار
الأماكن 49/136 ، 77/1981 ، ومن أمثلة ذلك ما نصت عليه المادة 29/1 من القانون
49/1977 بشأن الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتعديلاتها موجب القانون 6 لسنة
1997 فى الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن0
كذلك ما نصت عليه المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن التنازل عن الإيجار
وفقا لأحكام البيع بالجدك0
حتى ولو ثبت حق البقاء فى العين فى تاريخ لاحق على 31/1/1996 كذلك الحال فى
حالات التنازل عن الإيجار بموافقة المالك0
وبشـكل عـام
يمـكن القــول:-
بأن
نطاق تطبيق أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 يشمل جميع الأماكن التي تتم تأجيرها بعد
31/1/1996 تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 4/96 مادامت كانت خالية وقت تأجيرها
ويستوي بعد ذلك أن تكون سبق شغلها بموجب عقد إيجار قبل أو بعد العمل بالقانون رقم
4 لسنة 1996 مادام قـد انتهى العمل بأحكام ذلك العقد0
·
استبعاد جميع
الأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1977
o
والقانون 136
لسنة 1981:-
ويقصد بتلك الأماكن
جميع الأماكن التي يتم شغلها بموجب عقود إيجار سابقة فى تاريخ تحريرها على تاريخ
نفاذ القانون 4 لسنة 1996 اى قبل 31/1/1996 0
فمتى كان العقد محرر
قبل 31/1/1996 فانه يخضع لأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية ،ويستبعد خضوعه لأحكام
القانون رقم 4 لسنة 1996 يستوي أن تكون عقود الإيجار المبرمة قبل 31/1/1996 مؤجرة
لأغراض السكنى أو لغير السكنى 0
ويستوي الغرض من
تأجير العين أو المكان الخاضع لأحكام لقانون رقم 4/1996 ، فلا يحول تحديد غرض
استعمال العين دون الخضوع لأحكام القانون المدني مادام كان محررا بعد 31/1/1996
سواء كان لغرض السكنى أو غير السكنى أو ارض فضاء أو زراعية ..............
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
المبحث الثانــي
شروط تطبيق وإعمال القانون رقم 137 لسنة 1996
نص القانون رقم 137 لسنة 2006 على أن :
(( يكون للمحررات المثبتة للعلاقة الإيجارية
وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد إثبات تاريخها بحضور الطرفين ))0
وقد حدد النص لإعمال أثره وإعطاء عقد الإيجار
قوة السند التنفيذي شروط ثلاثة:-
الشــرط الأول
:
أن يكون
هناك محرر مثبت للعلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها فيتعين أن تكون العلاقة الإيجارية
ثابتة بالكتابة فلا يصح أن تكون شفوية0
· كما يتعين أن يتضمن المحرر المثبت للعلاقة الإيجارية
شروط وأحكام عقد الإيجار من حيث الالتزامات الواقعة على كل طرف وحقوق كل طرف تجاه
الأخر وتاريخ انتهاء العلاقة الإيجارية والآثار المترتبة على إخلال اى من طرفي
العلاقة الإيجارية لاى التزام واقع عليه0
·
فيجب فى المحرر أن يتضمن البيانات الأساسية لعقد الإيجار من حيث وجود محل
للعقد ومدة واجرة0
· كما يتعين أن تكون الالتزامات الواردة بعقد الإيجار مما
يجوز تنفيذها جبرا وان يكون الالتزام محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء0
· بمعنى انه يتعين أن ما يتضمنه عقد الإيجار من التزامات
مما يمكن اقتضاؤه جبرا مما يجعل لها بهذه المثابة قوة تنفيذية تجبر لصاحب الحق
الثابت فيها أن ينفذ بها دون حاجة للالتجاء إلى القضاء (طعن رقم 257/36ق – جلسة
19/1/1971)0
الشــرط الثـانــي
:
أن يتم إثبات
تاريخ المحرر المثبت للعلاقة الإيجارية بالشهر العقاري وإلا تزيد مدته على تسع
سنوات0
· تنص المادة ((11)) من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة
1946 (( يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها
على تسع سنوات والمخالصات والحوالات من ......... ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا
تكون نافذة فى حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات
..............
·
كما نصت المادة 12 مكررا (( لا يقبل إثبات تاريخ المحررات الواجب شهرها
طبقا للمواد السابقة0
·
كما نصت المادة 12 من قانون رقم 68/1947 (( تقوم مكاتب التوثيق بما يأتي:-
1- ............ 2- ............. 3– وضع الصيغة
التنفيذية على صور المحررات الرسمية الواجبة التنفيذ0
7 -
.................
8 – إثبات
تاريخ المحررات0
* وقـد قـررت محكمة النقض فى الطعن رقم 4665 لسنة 61ق الصادر بجلسة
9/7/1995 (( النص فى المادة 115 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946
المعدل بالقانون رقم 25/1976 مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان واردا على عقار وكانت
مدته تزيد على 9 سنوات فانه يجب لنفاذه فى حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن
يكون مسجلا وفقا لإجراءات وقواعد التسجيل التي انتظمتها نصوص هذا القانون ومن ثم
لا يكفى لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد فى حق الغير أن يكون ثابت التاريخ بحجة أن
هذا المقصود من التسجيل أو الاهتداء بحكمة التشريع متى كانت نصوص القانون واضحة
جلية بالبحث عن قصد الشارع أو حكمة التشريع ودواعيه لا يكون له محل إنما يكون ذلك
عند غموض النص أو وجود لبس فيه مما يكون معه القاضي مضطرا فى سبيل تعرف الحكم
الصحيح إلى تقضى الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه0
* وعلى ضوء ذلك يتعين أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ وفقا لأحكام قانون
الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وقانون التوثيق رقم 68/1947 وليس وفقا لنص المادة
15 من قانون الاثبات0
* ومن ثم فانه يشترط لإثبات تاريخ عقد الإيجار أن يكون مدته لا تزيد عن تسع
سنوات وإلا امتنع الموثق عن إجراء إثبات تاريخه إعمالا للمادة 11،12 مكررا من
القانون 114/1946 0
* أما إذا زادت مدة عقد الإيجار عن تسع سنوات فان النص لن يطبق لن عقود الإيجار
التي تزيد مدتها عن تسع سنوات يتم تسجيلها ولا يجوز إثبات تاريخها كما قررت المادة
12 مكرر من ق 114/1946 ومن ثم لا يستفيد عقد الإيجار الزائد مدته عن 9 سنوات من نص
القانون رقم 137/2006 0
* ونرى أن ذلك هو قصد المشرع فى القانون رقم 137/2006 وهو حماية عقود الإيجار
محددة المدة بمدد قصيرة فأسبغ لها نص خاص يحميها من بيروقراطية إجراءات التقاضي
وبطء التقاضي. فأعطاها قوة السند التنفيذي0
* ونرى انه لا يجوز إعمال القانون 137/2006 على عقود الإيجار التي تزيد مدتها
عن 9 سنوات لان مثل تلك العقود يتعين لنفاذها فى مواجهة الغير أن يتم تسجيلها وهو
ما أكده المشرع فى قوله (( بعد إثبات تاريخها ولم يقل تسجيلها أو شهرها……………
الشــرط الثـالــث
:
أن يكون إثبات
تاريخ عقد الإيجار بمعرفة جميع أطراف العلاقة الإيجارية وفى وجودهم0
فيتعين أن يقوم بإثبات تاريخ عقد الإيجار كلا من المؤجر والمستأجر معا
وبوجودهما سويا فلا يكفى احدهما وغياب الآخر بل يتعين أن يكون الطرفين متواجدين
سويا وفقا لما قرره النص، وحكمة المشرع المصري من هذا أن وجود طرفي العلاقة
الإيجارية أمام الموثق إبان وخلال فترة إثبات تاريخ عقد الإيجار وما حواه من حقوق
والتزامات0
ليثبت ذلك صحة العقد ولا يجعل منه محلا لثمة مطعن فيما بعد من أي من طرفيه
فى مواجهة الآخر فى اى بند من بنود العقد واى التزام واقع على اى طرف من أطراف
العقد0