الحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية
-------------------------------------------------------
ما هو النظام القانوني للحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية :
ورد النص علي الحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمواد من 968 إلي 975 من القانون المدني ؛ وكسب الملكية عن طريق الحيازة ، هو أحد أهم الآثار التي تترتب علي الحيازة ، فالحيازة تؤدي عن طريق التقادم المكسب إلي كسب الملكية ، وجوهر التقادم المكسب - بسبب الحيازة - هو توافر قصد أو نية التملك لدي الشخص الحائز ، بمعني أنه تلزم الحيازة ويلزم معها توافر قصد معين هو اكتساب حق عيني على هذا العقار ، ولذا فان الحيازة مهما طالت مدتها لا تؤدي بذاتها وبشكل تلقائي إلى كسب الملكية بالتقادم وإنما يتحتم أن تقترن بقصد أو بنية التملك ، وفي قضاء دقيق لمحكمة النقض قضي : وضع اليد لا ينهض بمفرد سببا للتملك ولا يصلح أساسا للتقادم المكسب إلا إذا كان مقرونا بنية التملك ومستمرا وهادئا غير غامض .(1)
لذا لا كسب للملكية بالتقادم لانتفاء نية التملك لدي الحائز(2) ، وفي ذلك قضي متى كانت محكمة الموضوع قد أوضحت فى أسباب حكمها أنه لم تكن لمدعي الحيازة ولا لمورثه حيازة مقترنة بنية التملك مستندة فيما استندت إليه إلى أن المورث كان يستأجر أرض النزاع فان هذا ما يعتبر ردا ضمنيا على ما يتمسك به مدعى الحيازة من تملكه تلك الأرض بالتقادم الطويل وبالتقادم القصير مع السبب الصحيح وحسن النية .
تنص المادة 968 مدني : من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له ، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به ، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة .
تنص المادة 969 مدني : 1- إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح ، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.
2- ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقى الحق .
3- والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذي يراد كسبه بالتقادم ، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون .
تنص المادة 970 مدني : فى جميع الأحوال لا تكسب حقوق الإرث بالتقادم إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاث وثلاثين سنة .
ولا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة وكذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة وشركات القطاع العام غير التابعة لأيهما والأوقاف الخيرية أو كسب أي حق عيني على هذه الأموال بالتقادم.
ولا يجوز التعدي على الأموال المشار إليها بالفقرة السابقة وفى حالة حصول التعدي يكون للوزير المختص حق أزالته إداريا .
تنص المادة 971 مدني : إذا ثبت قيام الحيازة فى وقت سابق معين وكانت قائمة حالا ، فإن ذلك يكون قرينة على قيامها فى المدة ما بين الزمنين ما لم يقم الدليل على العكس .
تنص المادة 972 مدني : 1- ليس لأحد أن يكسب بالتقادم على خلاف سنده . فلا يستطيع أحد أن يغير بنفسه لنفسه سبب حيازته ولا الأصل الذى تقوم عليه هذه الحيازة .
3- ولكن يستطيع أن يكسب بالتقادم إذا تغيرت صفة حيازته أما بفعل الغير وأما بفعل منه يعتبر معارضة لحق المالك ولكن فى هذه الحالة لا يبدأ سريان التقادم إلا ن تاريخ هذا التغيير .
تنص المادة 973 مدني : تسرى قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقوف التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقف التقادم وانقطاعه والتمسك به أمام القضاء والتنازل عنه والاتفاق على تعديل المدة ، وذلك بالقدر الذى لا تتعارض فيه هذه القواعد مع طبيعة التقادم المكسب ، ومع مراعاة الأحكام الآتية .
تنص المادة 974 مدني : أيا كانت مدة التقادم المكسب فإنه يقف متى وجد سبب الوقف .
تنص المادة 975 : 1- ينقطع التقادم المكسب إذا تخلى الحائز عن الحيازة أو فقدها ولو بفعل الغير .
2- غير أن التقادم لا ينقطع بفقد الحيازة إذا استردها الحائز خلال سنة أو رفع دعوى باستردادها فى هذا الميعاد .(3)
___________________________
(1) الطعن رقم 469 سنة 56 ق جلسة 12/4/1989
(2) الطعن رقم 128 سنه 64 ق جلسة 24/6/1998
(3) الموسوعة الشاملة في التقادم المدني والإداري والجنائية - ط 2 - مركز محمود للإصدارات القانونية .
-------------------------------------------------------
ما هو النظام القانوني للحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية :
ورد النص علي الحيازة كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمواد من 968 إلي 975 من القانون المدني ؛ وكسب الملكية عن طريق الحيازة ، هو أحد أهم الآثار التي تترتب علي الحيازة ، فالحيازة تؤدي عن طريق التقادم المكسب إلي كسب الملكية ، وجوهر التقادم المكسب - بسبب الحيازة - هو توافر قصد أو نية التملك لدي الشخص الحائز ، بمعني أنه تلزم الحيازة ويلزم معها توافر قصد معين هو اكتساب حق عيني على هذا العقار ، ولذا فان الحيازة مهما طالت مدتها لا تؤدي بذاتها وبشكل تلقائي إلى كسب الملكية بالتقادم وإنما يتحتم أن تقترن بقصد أو بنية التملك ، وفي قضاء دقيق لمحكمة النقض قضي : وضع اليد لا ينهض بمفرد سببا للتملك ولا يصلح أساسا للتقادم المكسب إلا إذا كان مقرونا بنية التملك ومستمرا وهادئا غير غامض .(1)
لذا لا كسب للملكية بالتقادم لانتفاء نية التملك لدي الحائز(2) ، وفي ذلك قضي متى كانت محكمة الموضوع قد أوضحت فى أسباب حكمها أنه لم تكن لمدعي الحيازة ولا لمورثه حيازة مقترنة بنية التملك مستندة فيما استندت إليه إلى أن المورث كان يستأجر أرض النزاع فان هذا ما يعتبر ردا ضمنيا على ما يتمسك به مدعى الحيازة من تملكه تلك الأرض بالتقادم الطويل وبالتقادم القصير مع السبب الصحيح وحسن النية .
تنص المادة 968 مدني : من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له ، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به ، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة .
تنص المادة 969 مدني : 1- إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح ، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.
2- ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقى الحق .
3- والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق الذي يراد كسبه بالتقادم ، ويجب أن يكون مسجلا طبقا للقانون .
تنص المادة 970 مدني : فى جميع الأحوال لا تكسب حقوق الإرث بالتقادم إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاث وثلاثين سنة .
ولا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة وكذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة وشركات القطاع العام غير التابعة لأيهما والأوقاف الخيرية أو كسب أي حق عيني على هذه الأموال بالتقادم.
ولا يجوز التعدي على الأموال المشار إليها بالفقرة السابقة وفى حالة حصول التعدي يكون للوزير المختص حق أزالته إداريا .
تنص المادة 971 مدني : إذا ثبت قيام الحيازة فى وقت سابق معين وكانت قائمة حالا ، فإن ذلك يكون قرينة على قيامها فى المدة ما بين الزمنين ما لم يقم الدليل على العكس .
تنص المادة 972 مدني : 1- ليس لأحد أن يكسب بالتقادم على خلاف سنده . فلا يستطيع أحد أن يغير بنفسه لنفسه سبب حيازته ولا الأصل الذى تقوم عليه هذه الحيازة .
3- ولكن يستطيع أن يكسب بالتقادم إذا تغيرت صفة حيازته أما بفعل الغير وأما بفعل منه يعتبر معارضة لحق المالك ولكن فى هذه الحالة لا يبدأ سريان التقادم إلا ن تاريخ هذا التغيير .
تنص المادة 973 مدني : تسرى قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقوف التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقف التقادم وانقطاعه والتمسك به أمام القضاء والتنازل عنه والاتفاق على تعديل المدة ، وذلك بالقدر الذى لا تتعارض فيه هذه القواعد مع طبيعة التقادم المكسب ، ومع مراعاة الأحكام الآتية .
تنص المادة 974 مدني : أيا كانت مدة التقادم المكسب فإنه يقف متى وجد سبب الوقف .
تنص المادة 975 : 1- ينقطع التقادم المكسب إذا تخلى الحائز عن الحيازة أو فقدها ولو بفعل الغير .
2- غير أن التقادم لا ينقطع بفقد الحيازة إذا استردها الحائز خلال سنة أو رفع دعوى باستردادها فى هذا الميعاد .(3)
___________________________
(1) الطعن رقم 469 سنة 56 ق جلسة 12/4/1989
(2) الطعن رقم 128 سنه 64 ق جلسة 24/6/1998
(3) الموسوعة الشاملة في التقادم المدني والإداري والجنائية - ط 2 - مركز محمود للإصدارات القانونية .