العقد كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية
--------------------------------------------------------
ما هو النظام القانوني للعقد كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية :
ورد النص علي العقد كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمادة 932 ، 934 من القانون المدني .
تنص المادة 932 مدني : تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية فى المنقول والعقار بالعقد ، متى رد على محل مملوك للمتصرف طبقا للمادة 204 وذلك مع مراعاة النصوص الآتية .
تنص المادة 934 مدني : 1- فى المواد العقارية لا تنتقل المكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري.
2- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أو غير ناقلة ، ويقـرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر .
وتنص المادة 204- الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني أخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق ، إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم ، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.
ووفقا للمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 الشهر العقاري فإن جميع التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ، ويجري نص المادة 9 من قانون الشهر العقاري علي الأتي " جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.
ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .
من قضاء محكمة النقض في العقد كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية :
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : حق ملكية العقار المبيع - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينتقل فيما بين المتعاقدين و لا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل ، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه ، و من ثم لا يكون لهذا المشترى أن ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنها لا تئول إليه هو إلا بتسجيل عقده و لذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقاري نصاً يقضى بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلا المحررات التى سبق شهرها ، فإذا توصل المشترى إلى تسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته و نفاذه رغماً من أن سند البائع له لم يكن قد تم شهره ، فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه الصورة اعتبار المشترى مالكاً إذ من غير الممكن أن يكون له من الحقوق أكثر مما هو للبائع له الذي لم تنتقل إليه الملكية بسبب عدم تسجيل سنده . و بالتالي فإنه لا يجدي الطاعن التمسك بأن الملكية قد انتقلت إليه بتسجيل الحكم الصادر فى دعوى صحة و نفاذ عقد البيع - الصادر له - و أن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعواه الحالية بتثبيت ملكيته للقدر المبيع له قد خالف حجية الحكم سالف الذكر ، لا يجدي الطاعن هذا القول طالما أن الملكية لم تنتقل إلى البائع له ، لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف حكماً سابقاً صدر فى نزاع بين الخصوم أنفسهم - الطعن رقم 178 لسنة 41 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1354 بتاريخ 28-10-1975
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : من المقرر أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل و أن المشترى لا يجاب إلى طلب الحكم بصحة عقده إلا إذا كان انتقال الملكية إليه ممكناً و هو فى حالة عدم تسجيل العقود الصادرة لمن باع له غير ممكن - الطعن رقم 496 لسنة 41 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1465 بتاريخ 24-11-1975
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها ، وإذا كان الحكم المطعون فيه قد انتهى صحيحاً إلى عدم تطبيق قاعدة الأثر بلا سبب لطلب الطاعن الأول - المشترى - نصيبه فى أنقاض المنزل موضوع النزاع لأنه لم يصبح مالكاً لحصته فى هذا المنزل إلا بالتسجيل الذي تم فى سنة 1958 و بعد أن استولى المطعون عليه - المشترى لذات العقارات - على أنقاض المنزل المذكور و أصبحت الأرض خالية من المباني ، لما كان ذلك فإن النعي على الحكم يكون فى غير محله - الطعن رقم 386 لسنة 42 مكتب فنى 27 ص 862 بتاريخ 6-4-1976
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى ما تنص عليه المواد 146 ، 604 ، 605 ، 606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر و فى جميع إلتزاماته نحوه غير أن إنصراف عقد الإتجار إلى الخلف الخاص يتلقى ملكية العين المؤجرة هو ما يترتب عليه من أثار و أن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى ، إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة فى المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر و بالشروط المبينة فيها لا يكون التصرف إليه - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفاً خاصاً فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً . و على ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه ، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار ، و علاقة المشترى بالبائع و علاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى و لا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذي لم يسجل عقده لهذا العقار و من ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر - الطعن رقم 601 لسنة 43 مكتب فنى 28 ص 877 بتاريخ 30-03-1977
الالتصاق كسبب لكسب الملكية العقارية : من المقرر فى ظل القانون المدني القديم و قبل صدور قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 أن الملكية فى العقار تنتقل إلى المشترى بمجرد التعاقد دون حاجة إلى التسجيل ، و أن الشرط الذي يمنع المشترى من التصرف فى العين المشتراة إلا بعد سداد ثمنها كاملاً لا ينفذ فى حق الغير الذي تلقى العين مثقلة بهذا الشرط المانع ضمن تسجيل التصرف الأصلي الذي نقل العين مثقله بالشرط فيذكر فى تسجيل التصرف الأصلي ما ورد فى التصرف من نصوص متعلقة بالشرط المانع و لا يكون الشرط المانع حجة على الغير إلا من تاريخ تسجيله - الطعن رقم 51 لسنة 41 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1578 بتاريخ 28-06-1978
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : إذا كان الحكم المطعون فيه قد إعتبر الإقرار تصرفاً مقرر للملكية و ليس منشئاً لها ، أى أنه إخبار بملكية سابقة ليس هو سندها بل دليلها فإن هذا التصرف الإقرارى يكون حجة على المقر دون حاجة إلى تسجيل وفقاً لحكم المادة العاشرة من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقارى و هو ذات حجم قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 الذى و إن كان قد سوى بين التصرفات المنشئة للملكية و غيرها من الحقوق المبينة ، و بين التصرفات المقررة لها من حيث وجوب تسجيلها ، إلا أنه فرق بين النوعين فى أثر عدم التسجيل فرتب على التصرفات الإنشائية أن الحقوق التى تقصد إلى إنشائها أو نقلها أو تغييرها أو زوالها لا تنشأ و لا تنتقل و لا تتغير و لا تزول بين المتعاقدين و لا بالنسبة لغيرهم إلا بالتسجيل ، بخلاف التصرفات المقررة لهذه الحقوق فإنه رتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون حجة على الغير ، مما مفاده جواز الاحتجاج بها بين المتعاقدين بغير جاجة إلى تسجيل و لما كان المشترى من المطعون عليهما العاشرة و الحادية عشرة يعتبر من الغير بالنسبة للإقرار العرفي الصادر منهما للبائعين للطاعن ، لأنه ثبت لهذا المشترى على العقار الذي اشتراه حق عيني مصدره تصرف قانوني يخضع للشهر و تم تسجيله بالفعل ، فإن ذلك الإقرار لا يصح أن يتعدى أثره إلى هذا المشترى ، و إذ كان الحكم المطعون فيه قد نفى صورية عقد شراء المذكور ، فإن ذلك الحكم لا يكون قد خالف القانون حين فرق بين الأثر المترتب على الإقرار العرفي فيما بين المقرين و المقر لهما من جواز الإحتجاج به بينهم حتى و لو لم يسجل . و بين أثره بالنسبة للغير فقضى بعدم تجاوز هذا الأثر إليه لأنه إقرار بملكية عقار لم يشهر عنه - الطعن رقم 651 لسنة 42 مكتب فنى 30 صفحة رقم 183 بتاريخ 11-01-1979
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : إذ كان قانون الشهر العقاري قد أوجب لنقل ملكية العقار بالبيع حصول الشهر طبقاً للقانون و كان حكم صحة التعاقد الذى يتمسك به الطاعنة لا يفيد انتقال الملكية إليها بمجرد القضاء بصحة عقد البيع و نفاذه بل يبقى انتقال الملكية متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل طبقاً للقانون - الطعن 17لسنة 47 مكتب فنى 33 صفحة رقم 1012 بتاريخ 21-11-1982
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها ، و لا يتتبع الدائن العقار فى هذه الحالة و إنما ينفذ عليه فى يد مالكه و هو المتصرف و إذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر و جرى على أن العقار المحجوز عليه ما زال على ملكية مورث البائعين لعدم تسجيل الطاعن عقد شرائه ، فإن النعي عليه بمخالفة القانون يكون على غير أساس - الطعن رقم 984 لسنة 49 مكتب فنى 33 صفحة رقم 590 بتاريخ 24-05-1982
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل - سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير - إلا بالتسجيل . و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة البائع و من ثم و عملاً بنص المادة 234 من القانون المدنى يظل العقار المبيع باقياً ضمن أموال البائع الضامنة لالتزاماته . و إذ خالف الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه هذا النظر و أقام قضاءه ببطلان الحجز العقاري و اعتباره كأن لم يكن على ما حصله من أن الثابت بعقد البيع العرفي أن المطعون ضده قد أوفى البائع له - مدين المصلحة الحاجزة - كامل ثمن العقار المحجوز عليه و إستلم هذا العقار من بائعه فيكون له حق الانتفاع به من تاريخ إبرام العقد عملاً بالمادة 458 من القانون المدنى و لو لم يكن العقد مسجلاً فيكون الحجز العقاري المتوقع على هذا العقار من المصلحة الحاجزة باطلاً لأنه غير مملوك لمدينها و من ثم يكون الحكم المطعون فيه قد خالف القانون و أخطـأ فى تطبيقه - الطعن رقم 709 لسنة 29 مكتب فنى 34 صفحة رقم 742 بتاريخ 24-03-1983
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : ورود التصحيح فى بيانات الأرض محل التصرف على حدودها فضلاً عن رقمها لا يعتبر تصويباً لخطـأ مادي بل هو تغيير للمحل يجعله بمثابة تصرف جديد يجب تسجيله لتترتب أثاره القانونية من حيث نقل الملكية و لا يحاج به الغير إلا من تاريخ تسجيله دون اعتداد بما سبق هذا التصحيح من تسجيل لسند التصرف أو تسجيل لصحيفة الدعوى المرفوعة بشأن صحته و نفاذه - الطعن رقم 1396 لسنة 52 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1165بتاريخ 12-05-1983
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المعمول به اعتبارا من أول يناير سنة 1924 - والذي عدل نصوص القانون المدنى القديم فيما يتعلق بشهر العقود - و المقابلة للمادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ، و المادة الرابعة عشرة من القانون ، أن الملكية فى العقار لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل العقد اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون و يخرج من نطاق أحكام التسجيل الواردة بهذا القانون إلا المحررات الثابتة التاريخ رسمياً قبل نفاذه فى أول يناير سنة 1924 فتبقى هذه المحررات خاضعة لأحكام القانون المدنى القديم بخصوص عدم اشتراط التسجيل فيما بين المتعاقدين و إشتراطه بالنسبة إلى الغير فقط - الطعن رقم 1116 لسنة 52 مكتب فنى 38 صفحة رقم 1220 بتاريخ 31-12-1987
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 سنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل و لا يكون للمنصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها - الطعن رقم 675 لسنة 53 مكتب فنى 38 صفحة رقم 768 بتاريخ 4-6-1987
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : المقرر - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1941 على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية الأصلية و رتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق و لا تنتقل و لا تتغير و لا تزول إلا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة للغير و إذ جاء هذا النص خلو مما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطوء فإن مفاد ذلك أن ملكية العقار تنتقل إلى المشترى بتسجيل عقد شرائه و لو نسب التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله و من ثم فإنه لا يقبل الاحتجاج على صاحب العقد المسجل الذى انتقلت إليه الملكية و لا يسوء نية المتصرف و لا بالتواطؤ - الطعن رقم 363 لسنة 54 مكتب فنى 40 صفحة رقم 835 بتاريخ 23-03-1989
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الملكية فى المواد العقارية و الحقوق العينية الأخرى لا تنتقل بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف و لا يكون للمتصرف إليه أن يقيم دعوى تثبيت الملكية استنادا إلى عقده الذى لم يسجل لعدم إستيفاء شروطها- الطعن رقم 2002 لسنة 54 مكتب فنى 40 صفحة رقم 261 بتاريخ 11-05-1989
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مفاد نص المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه و تصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل و إذ جاء نص المادة التاسعة المشار إليه أسوة بنص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المقابل له خلواً بما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطؤ فإن الملكية و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - تنتقل بالتسجيل و لو نُسبَ إلى المشترى الذى بادر بالتسجيل التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكية عيب يبطله - الطعن رقم 664 لسنة 55 مكتب فنى 40 صفحة رقم 178 بتاريخ 26-4-1989
الالتصاق كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 14 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أى حق فيها - الطعن رقم 2199 لسنة 55 مكتب فنى 40 صفحة رقم 338 جلسة 29-01-1989
الالتصاق كسبب لكسب الملكية العقارية : ما تقض به الفقرة الثالثة من المادة 430 من القانون من أن انتقال ملكية المبيع إلى المشترى فى حالة الوفاء بأقساط الثمن المؤجلة يعتبر مستنداً إلى وقت البيع إنما يشترط لأعماله عدم الإخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل ، و إذ كانت الملكية - فى المواد العقارية - و الحقوق العينية الأخرى لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أم بالنسبة للغير إلا بالتسجيل و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف و لا يكون للمتصرف إليه ما بين تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أى حق فيها و كان الثابت أن الطاعنين لم يسجلا عقد شرائهما للأرض محل النزاع إلا بتاريخ 1971/3/30 فإن الملكية لا تنتقل إليهم إلا منذ هذا التاريخ و يكون الحكم و قد التزم هذا النظر موافقاً لصحيح القانون - الطعن رقم 1196 لسنة 53 مكتب فنى 41 صفحة رقم 410 بتاريخ 01-02-1990
الالتصاق كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقار - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الملكية فى الموارد العقارية لا تنتقل - سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير - إلا بالتسجيل ، و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة ما بين تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها - الطعن رقم 413 لسنة 58 مكتب فنى 41 صفحة رقم 691 بتاريخ 06-03-1990
--------------------------------------------------------
ما هو النظام القانوني للعقد كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية :
ورد النص علي العقد كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية بالمادة 932 ، 934 من القانون المدني .
تنص المادة 932 مدني : تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية فى المنقول والعقار بالعقد ، متى رد على محل مملوك للمتصرف طبقا للمادة 204 وذلك مع مراعاة النصوص الآتية .
تنص المادة 934 مدني : 1- فى المواد العقارية لا تنتقل المكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري.
2- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أو غير ناقلة ، ويقـرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر .
وتنص المادة 204- الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني أخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق ، إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم ، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.
ووفقا للمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 الشهر العقاري فإن جميع التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ، ويجري نص المادة 9 من قانون الشهر العقاري علي الأتي " جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.
ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .
من قضاء محكمة النقض في العقد كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية :
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : حق ملكية العقار المبيع - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينتقل فيما بين المتعاقدين و لا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل ، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه ، و من ثم لا يكون لهذا المشترى أن ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنها لا تئول إليه هو إلا بتسجيل عقده و لذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقاري نصاً يقضى بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلا المحررات التى سبق شهرها ، فإذا توصل المشترى إلى تسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته و نفاذه رغماً من أن سند البائع له لم يكن قد تم شهره ، فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه الصورة اعتبار المشترى مالكاً إذ من غير الممكن أن يكون له من الحقوق أكثر مما هو للبائع له الذي لم تنتقل إليه الملكية بسبب عدم تسجيل سنده . و بالتالي فإنه لا يجدي الطاعن التمسك بأن الملكية قد انتقلت إليه بتسجيل الحكم الصادر فى دعوى صحة و نفاذ عقد البيع - الصادر له - و أن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعواه الحالية بتثبيت ملكيته للقدر المبيع له قد خالف حجية الحكم سالف الذكر ، لا يجدي الطاعن هذا القول طالما أن الملكية لم تنتقل إلى البائع له ، لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف حكماً سابقاً صدر فى نزاع بين الخصوم أنفسهم - الطعن رقم 178 لسنة 41 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1354 بتاريخ 28-10-1975
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : من المقرر أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل و أن المشترى لا يجاب إلى طلب الحكم بصحة عقده إلا إذا كان انتقال الملكية إليه ممكناً و هو فى حالة عدم تسجيل العقود الصادرة لمن باع له غير ممكن - الطعن رقم 496 لسنة 41 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1465 بتاريخ 24-11-1975
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها ، وإذا كان الحكم المطعون فيه قد انتهى صحيحاً إلى عدم تطبيق قاعدة الأثر بلا سبب لطلب الطاعن الأول - المشترى - نصيبه فى أنقاض المنزل موضوع النزاع لأنه لم يصبح مالكاً لحصته فى هذا المنزل إلا بالتسجيل الذي تم فى سنة 1958 و بعد أن استولى المطعون عليه - المشترى لذات العقارات - على أنقاض المنزل المذكور و أصبحت الأرض خالية من المباني ، لما كان ذلك فإن النعي على الحكم يكون فى غير محله - الطعن رقم 386 لسنة 42 مكتب فنى 27 ص 862 بتاريخ 6-4-1976
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى ما تنص عليه المواد 146 ، 604 ، 605 ، 606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر و فى جميع إلتزاماته نحوه غير أن إنصراف عقد الإتجار إلى الخلف الخاص يتلقى ملكية العين المؤجرة هو ما يترتب عليه من أثار و أن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى ، إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة فى المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر و بالشروط المبينة فيها لا يكون التصرف إليه - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفاً خاصاً فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً . و على ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه ، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار ، و علاقة المشترى بالبائع و علاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى و لا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذي لم يسجل عقده لهذا العقار و من ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر - الطعن رقم 601 لسنة 43 مكتب فنى 28 ص 877 بتاريخ 30-03-1977
الالتصاق كسبب لكسب الملكية العقارية : من المقرر فى ظل القانون المدني القديم و قبل صدور قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 أن الملكية فى العقار تنتقل إلى المشترى بمجرد التعاقد دون حاجة إلى التسجيل ، و أن الشرط الذي يمنع المشترى من التصرف فى العين المشتراة إلا بعد سداد ثمنها كاملاً لا ينفذ فى حق الغير الذي تلقى العين مثقلة بهذا الشرط المانع ضمن تسجيل التصرف الأصلي الذي نقل العين مثقله بالشرط فيذكر فى تسجيل التصرف الأصلي ما ورد فى التصرف من نصوص متعلقة بالشرط المانع و لا يكون الشرط المانع حجة على الغير إلا من تاريخ تسجيله - الطعن رقم 51 لسنة 41 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1578 بتاريخ 28-06-1978
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : إذا كان الحكم المطعون فيه قد إعتبر الإقرار تصرفاً مقرر للملكية و ليس منشئاً لها ، أى أنه إخبار بملكية سابقة ليس هو سندها بل دليلها فإن هذا التصرف الإقرارى يكون حجة على المقر دون حاجة إلى تسجيل وفقاً لحكم المادة العاشرة من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقارى و هو ذات حجم قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 الذى و إن كان قد سوى بين التصرفات المنشئة للملكية و غيرها من الحقوق المبينة ، و بين التصرفات المقررة لها من حيث وجوب تسجيلها ، إلا أنه فرق بين النوعين فى أثر عدم التسجيل فرتب على التصرفات الإنشائية أن الحقوق التى تقصد إلى إنشائها أو نقلها أو تغييرها أو زوالها لا تنشأ و لا تنتقل و لا تتغير و لا تزول بين المتعاقدين و لا بالنسبة لغيرهم إلا بالتسجيل ، بخلاف التصرفات المقررة لهذه الحقوق فإنه رتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون حجة على الغير ، مما مفاده جواز الاحتجاج بها بين المتعاقدين بغير جاجة إلى تسجيل و لما كان المشترى من المطعون عليهما العاشرة و الحادية عشرة يعتبر من الغير بالنسبة للإقرار العرفي الصادر منهما للبائعين للطاعن ، لأنه ثبت لهذا المشترى على العقار الذي اشتراه حق عيني مصدره تصرف قانوني يخضع للشهر و تم تسجيله بالفعل ، فإن ذلك الإقرار لا يصح أن يتعدى أثره إلى هذا المشترى ، و إذ كان الحكم المطعون فيه قد نفى صورية عقد شراء المذكور ، فإن ذلك الحكم لا يكون قد خالف القانون حين فرق بين الأثر المترتب على الإقرار العرفي فيما بين المقرين و المقر لهما من جواز الإحتجاج به بينهم حتى و لو لم يسجل . و بين أثره بالنسبة للغير فقضى بعدم تجاوز هذا الأثر إليه لأنه إقرار بملكية عقار لم يشهر عنه - الطعن رقم 651 لسنة 42 مكتب فنى 30 صفحة رقم 183 بتاريخ 11-01-1979
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : إذ كان قانون الشهر العقاري قد أوجب لنقل ملكية العقار بالبيع حصول الشهر طبقاً للقانون و كان حكم صحة التعاقد الذى يتمسك به الطاعنة لا يفيد انتقال الملكية إليها بمجرد القضاء بصحة عقد البيع و نفاذه بل يبقى انتقال الملكية متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل طبقاً للقانون - الطعن 17لسنة 47 مكتب فنى 33 صفحة رقم 1012 بتاريخ 21-11-1982
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها ، و لا يتتبع الدائن العقار فى هذه الحالة و إنما ينفذ عليه فى يد مالكه و هو المتصرف و إذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر و جرى على أن العقار المحجوز عليه ما زال على ملكية مورث البائعين لعدم تسجيل الطاعن عقد شرائه ، فإن النعي عليه بمخالفة القانون يكون على غير أساس - الطعن رقم 984 لسنة 49 مكتب فنى 33 صفحة رقم 590 بتاريخ 24-05-1982
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل - سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير - إلا بالتسجيل . و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة البائع و من ثم و عملاً بنص المادة 234 من القانون المدنى يظل العقار المبيع باقياً ضمن أموال البائع الضامنة لالتزاماته . و إذ خالف الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه هذا النظر و أقام قضاءه ببطلان الحجز العقاري و اعتباره كأن لم يكن على ما حصله من أن الثابت بعقد البيع العرفي أن المطعون ضده قد أوفى البائع له - مدين المصلحة الحاجزة - كامل ثمن العقار المحجوز عليه و إستلم هذا العقار من بائعه فيكون له حق الانتفاع به من تاريخ إبرام العقد عملاً بالمادة 458 من القانون المدنى و لو لم يكن العقد مسجلاً فيكون الحجز العقاري المتوقع على هذا العقار من المصلحة الحاجزة باطلاً لأنه غير مملوك لمدينها و من ثم يكون الحكم المطعون فيه قد خالف القانون و أخطـأ فى تطبيقه - الطعن رقم 709 لسنة 29 مكتب فنى 34 صفحة رقم 742 بتاريخ 24-03-1983
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : ورود التصحيح فى بيانات الأرض محل التصرف على حدودها فضلاً عن رقمها لا يعتبر تصويباً لخطـأ مادي بل هو تغيير للمحل يجعله بمثابة تصرف جديد يجب تسجيله لتترتب أثاره القانونية من حيث نقل الملكية و لا يحاج به الغير إلا من تاريخ تسجيله دون اعتداد بما سبق هذا التصحيح من تسجيل لسند التصرف أو تسجيل لصحيفة الدعوى المرفوعة بشأن صحته و نفاذه - الطعن رقم 1396 لسنة 52 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1165بتاريخ 12-05-1983
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المعمول به اعتبارا من أول يناير سنة 1924 - والذي عدل نصوص القانون المدنى القديم فيما يتعلق بشهر العقود - و المقابلة للمادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ، و المادة الرابعة عشرة من القانون ، أن الملكية فى العقار لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل العقد اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون و يخرج من نطاق أحكام التسجيل الواردة بهذا القانون إلا المحررات الثابتة التاريخ رسمياً قبل نفاذه فى أول يناير سنة 1924 فتبقى هذه المحررات خاضعة لأحكام القانون المدنى القديم بخصوص عدم اشتراط التسجيل فيما بين المتعاقدين و إشتراطه بالنسبة إلى الغير فقط - الطعن رقم 1116 لسنة 52 مكتب فنى 38 صفحة رقم 1220 بتاريخ 31-12-1987
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 114 سنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل و لا يكون للمنصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها - الطعن رقم 675 لسنة 53 مكتب فنى 38 صفحة رقم 768 بتاريخ 4-6-1987
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : المقرر - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1941 على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية الأصلية و رتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق و لا تنتقل و لا تتغير و لا تزول إلا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة للغير و إذ جاء هذا النص خلو مما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطوء فإن مفاد ذلك أن ملكية العقار تنتقل إلى المشترى بتسجيل عقد شرائه و لو نسب التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله و من ثم فإنه لا يقبل الاحتجاج على صاحب العقد المسجل الذى انتقلت إليه الملكية و لا يسوء نية المتصرف و لا بالتواطؤ - الطعن رقم 363 لسنة 54 مكتب فنى 40 صفحة رقم 835 بتاريخ 23-03-1989
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الملكية فى المواد العقارية و الحقوق العينية الأخرى لا تنتقل بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف و لا يكون للمتصرف إليه أن يقيم دعوى تثبيت الملكية استنادا إلى عقده الذى لم يسجل لعدم إستيفاء شروطها- الطعن رقم 2002 لسنة 54 مكتب فنى 40 صفحة رقم 261 بتاريخ 11-05-1989
العقد كسبب لكسب الملكية العقارية : مفاد نص المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه و تصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل و إذ جاء نص المادة التاسعة المشار إليه أسوة بنص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المقابل له خلواً بما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطؤ فإن الملكية و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - تنتقل بالتسجيل و لو نُسبَ إلى المشترى الذى بادر بالتسجيل التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكية عيب يبطله - الطعن رقم 664 لسنة 55 مكتب فنى 40 صفحة رقم 178 بتاريخ 26-4-1989
الالتصاق كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم 14 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أى حق فيها - الطعن رقم 2199 لسنة 55 مكتب فنى 40 صفحة رقم 338 جلسة 29-01-1989
الالتصاق كسبب لكسب الملكية العقارية : ما تقض به الفقرة الثالثة من المادة 430 من القانون من أن انتقال ملكية المبيع إلى المشترى فى حالة الوفاء بأقساط الثمن المؤجلة يعتبر مستنداً إلى وقت البيع إنما يشترط لأعماله عدم الإخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل ، و إذ كانت الملكية - فى المواد العقارية - و الحقوق العينية الأخرى لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أم بالنسبة للغير إلا بالتسجيل و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف و لا يكون للمتصرف إليه ما بين تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أى حق فيها و كان الثابت أن الطاعنين لم يسجلا عقد شرائهما للأرض محل النزاع إلا بتاريخ 1971/3/30 فإن الملكية لا تنتقل إليهم إلا منذ هذا التاريخ و يكون الحكم و قد التزم هذا النظر موافقاً لصحيح القانون - الطعن رقم 1196 لسنة 53 مكتب فنى 41 صفحة رقم 410 بتاريخ 01-02-1990
الالتصاق كسبب لكسب الملكية العقارية : مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقار - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الملكية فى الموارد العقارية لا تنتقل - سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير - إلا بالتسجيل ، و ما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، و لا يكون للمتصرف إليه فى الفترة ما بين تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أي حق فيها - الطعن رقم 413 لسنة 58 مكتب فنى 41 صفحة رقم 691 بتاريخ 06-03-1990