• نفاذ العقد في حق الغير :
فمتى يكون عقد الإيجار نافذا في حق الغير يجب أن يكون ثبات التاريخ ، وهذه هى القاعدة العامة في جميع العقود ، وإذا وقع الإيجار على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات ، فإنه لا ينفذ في حق الغير إلا إذا سجل ، وقد نصت المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري على أنه " يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات ، والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة الى الإيجارات والسندات ، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الى المخالصات والحوالة ، ويتبين من هذا النص أن عقد الإيجار ، إذا كان واقعا على عقار ، وكانت مدته تزيد على تسع سنوات ، لا يكفي لنفاذه في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ قبل تلقي الغير لحقه ، بل يجب أيضا أن يكون مسجلا ، أما إذا كانت مدة الإيجار لا تزيد على تسع سنوات فيكفي أن يكون ثابت التاريخ كما سبق القول ، وينص قانون إيجار الأماكن على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة ولو انتهت مدة الإيجار الاتفاقية إلا لأحد الأسباب التي أوردها هذا القانون ، دون أن يحدد مدة قصوى ، كما أن مفاد نص المادتين 146 ، 604 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيلتزم بما كان يلتزم به سلفه ، أيا ما كانت مدة العقد ولا يكون له الحق في طلب إخلاء المستأجر إلا لذات الأسباب المحددة قانونا ، ويكون العقد نافذا في حقه رغم أنه قبل الشراء كان من طبقة الغير دون اشتراط التسجيل لترتيب هذا الأثر في حالة تجاوز مدة الإيجار تسع سنوات ، كما نصت المادة 30 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية ، ولم يستثن المشرع عقود الإيجار التي تجاوز مدتها تسع سنوات ومن ثم تنفذ هذه العقود في حق مشتري العقار ولم لم تكن مشهرة أو ثابتة التاريخ وفقا لما تغياه المشرع من النص الاستثنائي .
وقد قضت محكمة النقض بأن " مفاد المادتين 146 ، 604 من القانون المدني مرتبطين أنه إذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقا على التصرف الذي نقل الملكية الى الخلف أو لم يكن ثابت التاريخ ولكن الخلف تمسك به أو كان على علم بوجوده عند انتقال الملكية إليه فإن أثر الإيجار ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي كافة التزاماته نحوه ، وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشيء إليه ، اعتبارا بأن المشرع صور القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من التقنين المدني عند تطبيقها تطبيقا تشريعيا على حالة انصراف أثر الإيجار الى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره ويقصد بنفاذ الإيجار في الخلف الخاص المؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات وحقوق تتصل بإسكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفا في العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها ففي هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقا للقاعدة العامة الواردة في المادة 146 مدني ، يؤيد هذا النظر أن المشروع التمهيدي للقانون المدني كان يتضمن نصا صريحا إذا كان الإيجار نافذا في حق من انتقلت إليه الملكية أو لم يكن نافذا ولكن تمسك هو به فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق والتزامات ولئن حذف هذا النص في لجنة المراجعة اكتفاء بالقواعد العامة فإن هذه القواعد تشير الى هذا الحكم الذي تضمنه النص المحذوف " (جلسة 9/6/1976 مجموعة أحكام النقض السنة 27 س1322 ، جلسة 2/1/1978 مجموعة أحكام النقض السنة 29 ص61 ، جلسة 20/3/1985 الطعن رقم 624 لسنة 54ق ، جلسة 3/2/1988 الطعن رقم 970 لسنة 50ق)
فمتى يكون عقد الإيجار نافذا في حق الغير يجب أن يكون ثبات التاريخ ، وهذه هى القاعدة العامة في جميع العقود ، وإذا وقع الإيجار على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات ، فإنه لا ينفذ في حق الغير إلا إذا سجل ، وقد نصت المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري على أنه " يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات ، والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة الى الإيجارات والسندات ، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الى المخالصات والحوالة ، ويتبين من هذا النص أن عقد الإيجار ، إذا كان واقعا على عقار ، وكانت مدته تزيد على تسع سنوات ، لا يكفي لنفاذه في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ قبل تلقي الغير لحقه ، بل يجب أيضا أن يكون مسجلا ، أما إذا كانت مدة الإيجار لا تزيد على تسع سنوات فيكفي أن يكون ثابت التاريخ كما سبق القول ، وينص قانون إيجار الأماكن على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة ولو انتهت مدة الإيجار الاتفاقية إلا لأحد الأسباب التي أوردها هذا القانون ، دون أن يحدد مدة قصوى ، كما أن مفاد نص المادتين 146 ، 604 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيلتزم بما كان يلتزم به سلفه ، أيا ما كانت مدة العقد ولا يكون له الحق في طلب إخلاء المستأجر إلا لذات الأسباب المحددة قانونا ، ويكون العقد نافذا في حقه رغم أنه قبل الشراء كان من طبقة الغير دون اشتراط التسجيل لترتيب هذا الأثر في حالة تجاوز مدة الإيجار تسع سنوات ، كما نصت المادة 30 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية ، ولم يستثن المشرع عقود الإيجار التي تجاوز مدتها تسع سنوات ومن ثم تنفذ هذه العقود في حق مشتري العقار ولم لم تكن مشهرة أو ثابتة التاريخ وفقا لما تغياه المشرع من النص الاستثنائي .
وقد قضت محكمة النقض بأن " مفاد المادتين 146 ، 604 من القانون المدني مرتبطين أنه إذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقا على التصرف الذي نقل الملكية الى الخلف أو لم يكن ثابت التاريخ ولكن الخلف تمسك به أو كان على علم بوجوده عند انتقال الملكية إليه فإن أثر الإيجار ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي كافة التزاماته نحوه ، وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشيء إليه ، اعتبارا بأن المشرع صور القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من التقنين المدني عند تطبيقها تطبيقا تشريعيا على حالة انصراف أثر الإيجار الى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره ويقصد بنفاذ الإيجار في الخلف الخاص المؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات وحقوق تتصل بإسكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفا في العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها ففي هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقا للقاعدة العامة الواردة في المادة 146 مدني ، يؤيد هذا النظر أن المشروع التمهيدي للقانون المدني كان يتضمن نصا صريحا إذا كان الإيجار نافذا في حق من انتقلت إليه الملكية أو لم يكن نافذا ولكن تمسك هو به فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق والتزامات ولئن حذف هذا النص في لجنة المراجعة اكتفاء بالقواعد العامة فإن هذه القواعد تشير الى هذا الحكم الذي تضمنه النص المحذوف " (جلسة 9/6/1976 مجموعة أحكام النقض السنة 27 س1322 ، جلسة 2/1/1978 مجموعة أحكام النقض السنة 29 ص61 ، جلسة 20/3/1985 الطعن رقم 624 لسنة 54ق ، جلسة 3/2/1988 الطعن رقم 970 لسنة 50ق)