شرح قوانين الايجار
تعريف الايجار
إن عقد الإيجار من العقود المهمة والتي
نتداولها في حياتنا اليومية كثيراً ونتبادل فيها الأدوار فتارة نكون مستأجرين
وأخرى مؤجرين وبصور شتى، ومن هذه العقود عقد إيجار العقار، فهذه العقود أولتها
التشريعات أهمية خاصة لأنها تتعلق إما بمحل عمل المستأجر أو محل سكناه وكلاهما من
الأمور التي لا يستغني عنها أي فرد،
عقد الإيجار في
الشريعة الإسلامية
إن الشريعة الإسلامية في أحكامها تنقسم
إلى نوعين عبادية ومعاملات، و العبادية التي تنظم أحكام العبادة من صلاة وزكاة
وسواها من الأمور التي تتعلق بتوثيق صلة العبد بخالقه، أما المعاملات فهي الأحكام
التي تنظم العلاقات بين الأفراد، ومنها عقود الإيجار لذلك فان عقد الإيجار في
الشريعة الإسلامية لا يختلف كثيراً عما قررته القوانين النافذة، والسبب في ذلك إن
الشريعة الإسلامية كانت المصدر الأساس لمجمل الأحكام القانونية التي تضمنتها
القوانين النافذة، وسأتناول الموضوع على وفق ما يلي :ـ
تعريف عقد
الإيجار
إن تعريف عقد الإيجار يتطلب معرفة اصل مفردة
الإجارة في اللغة وإنها تماثل التعريف الاصطلاحي للعقد ، فالإجارة مشتقة من الأجر
وهو العوض ، ومنه سمي الثواب أجرا . وفي الشرع : عقد على المنافع بعوض ، فلا
يصح استئجار الشجر من أجل الانتفاع بالثمر ، لان الشجر ليس منفعة ، ولا استئجار
النقدين ، ولا الطعام للأكل ، ولا المكيل والموزون لأنه لا ينتفع بها إلا باستهلاك
أعيانها . وكذلك لا يصح استئجار بقرة أو شاة أو ناقة لحلب لبنها لان الإجارة تملك
المنافع ، وفي هذه الحال تملك اللبن وهو عين . والعقد يرد على المنفعة لا على
العين والمنفعة قد تكون منفعة عين ، كسكنى الدار ، أو ركوب السيارة ، كما إن
الإجارة (هي بيع منفعة معلومة بأجر معلوم بمعنى إن الإجارة شرعا تمليك منفعة بعوض
فخرج البيع والهبة والعارية والنكاح فإنه استباحة المنافع بعوض لا تمليكها ) ،
وقيل الأجر الجزاء على العمل كالإجارة ولما كان أصل هذه المادة الثواب على الأعمال
وهي منافع، لذا خصصت الإجارة ببيع المنافع على قاعدة العرف في تخصيص كل نوع تحت
جنس باسم ليحصل التعارف عند الخطاب ويرى بعض الفقهاء إن (الإجارة هي المعاوضة على
منافع الأعيان ، سواء كانت المنفعة عملا - كالإجارة على الخياطة - أم غير ذلك ،
كإجارة المساكن والملابس والدواب والمعامل وغيرها) .
أركان عقد
الإيجار
أركان عقد الإيجار في فقه الشريعة الإسلامية
كما يلي :ـ الركن الأول : العاقدان ويعتبر فيهما العقل والبلوغ كسائر
التصرفات . الركن الثاني : الصيغة ، وهي أن يقول : أكريتك هذه الدار ،
أو أجرتها مدة كذا بكذا ، فيقول : على الاتصال ( قبلت ، أو ) استأجرت ، أو
اكتريت . ولو أضاف إلى المنفعة فقال : أجرتك أو أكريتك منافع هذه الدار الركن
الثالث : الأجرة . فالإجارة قسمان . واردة على العين كمن استأجر دابة بعينها
ليركبها أو يحمل عليها ، أو شخصا بعينه لخياطة ثوب . أو بناء الحائط وواردة على
الذمة ، كمن أستأجر دابة موصوفة للركوب أو الحمل ، أو قال : ألزمت ذمتك خياطة
هذا الثوب ، أو بناء الحائط ، فقبل . وفي قوله : استأجرتك لكذا ، أو لتفعل
كذا ، وجهان . أصحهما : أن الحاصل به إجارة عين ، للاضافة إلى المخاطب ، كما
لو قال : استأجرت هذه الدابة . والثاني : إجارة ذمة ، وعلى هذا إنما
تكون إجارة عين إذا زاد فقال : استأجرت عينك أو نفسك لكذا ، أو لتعمل بنفسك
كذا . وإجارة العقار لا تكون إلا إجارة عين ، لانه لا يثبت في الذمة ، ولهذا لا
يجوز السلم في أرض ولا دار . وفيها تفصيلات متعددة كما يلي :ـ
1.إذا وردت
الاجارة على العين ، لم يجب تسليم الاجرة في المجلس ، كما لا يشترط تسليم الثمن في
البيع . ثم إن كانت في الذمة ، فهي كالثمن في الذمة في جواز الاستبدال ، وفي أنه
إذا شرط فيها التأجيل أو التنجيم ، كانت مؤجلة أو منجمة . وإن شرط التعجيل ، كانت
معجلة ، وإن أطلق ، فمعجلة ، وملكها المكري بنفس العقد ، استحق استيفاءها إذا سلم
العين إلى المستأجر . واستدل الاصحاب بأن المنافع موجودة أو ملحقة بالموجود ،
ولهذا صح العقد عليها ، وجاز أن تكون الاجرة دينا ، وإلا ، لكان بيع دين بدين .
2. يشترط العلم بقدر الاجرة ووصفها إذا كانت
في الذمة كالثمن في الذمة ، فلو قال : اعمل كذا لارضيك أو أعطيك شيئا ، وما
أشبهه ، فسد العقد ، وإذا عمل ، استحق أجرة المثل . ولو استأجره بنفقته أو كسوته ،
فسد . ولو استأجره بقدر من الحنطة أو الشعير ، وضبطه ضبط السلم ، جاز . ولو
استأجره بأرطال خبز ، بني على جواز السلم في الخبز . ولو آجر الدار بعمارتها ، أو
الدابة بعلفها ، أو الارض بخراجها ومؤنتها أو بدراهم معلومة على أن يعمرها ، ولا
يحسب ما أنفق من الاجرة ، لم يصح . ولو أجرها بدراهم معلومة على أن يصرفها إلى
العمارة ، لم يصح ، لان الاجرة ، الدراهم مع الصرف إلى العمارة ، وذلك عمل مجهول .
ثم إذا صرفها في العمارة ، رجع بها . ولو أطلق العقد ، ثم أذن له في الصرف إلى
العمارة ، وتبرع به المستأجر ، جاز . فإن اختلفا في قدر ما أنفق ، فقولان في أن
القول قول من ؟ ولو أعطاه ثوبا وقال : إن خطته اليوم فلك درهم ، أو غدا فنصف
، فسد العقد ووجبت أجرة المثل متى خاطه . ولو قال : إن خطته روميا فلك درهم ،
أو فارسيا فنصف ، فسد ، والرومي بغرزتين ، والفارسي بغرزة .
3. إذا أجلا الاجرة فحلت وقد تغير النقد ،
اعتبر نقد يوم العقد . وفي الجعالة الاعتبار بيوم اللفظ على الاصح ، وقيل :
بوقت تمام العمل ، لان الاستحقاق يثبت بتمام العمل .
4. إذا كانت الاجرة في الذمة . فلو كانت معينة
، ملكت في الحال كالمبيع ، واعتبرت فيها الشرائط المعتبرة في المبيع ، حتى لو جعل
الاجرة جلد شاة مذبوحة قبل السلخ ، لم يجز ، لانه لا يعرف صفته في الرقة والثخانة
وغيرهما . وهل تغني رؤية الاجرة ، عن معرفة قدرها ؟ فيه طريقان . أحدهما :
على قولي رأس مال السلم . والثاني : القطع بالجواز ، وهو المذهب .
5. أما الاجارة الواردة على الذمة ، فلا يجوز
فيها تأجيل الاجرة ، ولا الاستبدال عنها ، ولا الحوالة بها ولا عليها ، ولا
الابراء ، بل يجب التسليم في المجلس كرأس مال السلم ، لانه سلم في المنافع ، فإن
كانت الاججرة مشاهدة غير معلومة القدر ، فعلى القولين في رأس مال السلم . هذا إذا
تعاقدا بلفظ السلم ، بأن قال : أسلمت إليك هذا الدينار في دابة تحملني إلى
موضع كذا ، فإن عقدا بلفظ الاجارة ، بأن قال : استأجرت منك دابة صفتها
كذالتحملني إلى موضع كذا ، فوجهان بنوهما على أن الاعتبار باللفظ ، أم بالمعنى ؟
أصحهما عند العراقيين ، وأبي علي ، والبغوي : أنه كما لو عقدا بلفظ السلم ،
ورجح بعضهم الآخر .
6. يجوز أن تكون الاجرة منفعة ، سواء اتفق
الجنس ، كما إذا أجر دارا بمنفعة دار ، أو اختلف ، بأن أجرها بمنفعة عبد . ولا ربا
في المنافع أصلا ، حتى لو أجر دارا بمنفعة دارين ، أو أجر حلي ذهب بذهب ، جاز ،
ولا يشترط القبض في المجلس . فصل لا يجوز أن يجعل الاجرة شيئا يحصل بعمل الاجنبي ،
كما لو استأجر السلاخ ينسج الشاة بجلدها ، أو الطحان ليطحن الحنطة بثلث دقيقها ،
أو بصاع منه ، أو بالنخالة ، أو المرضعة بجزء من الرقيق المرتضع بعد الفطام ، أو
قاطف الثمار بجزء منها بعد القطاف ، أو لينسخ الثوب بنصفه ، فكل هذا فاسد ،
وللاجير أجرة مثله . ولو استأجر المرضع بجزء من الرقيق في الحال ، أو قاطف الثمار
بجزء منها على رؤوس الشجر ، أو كان الرقيق لرجل وامرأة ، فاستأجرها لترضعه بجزء منه
، أو بغيره ، جاز على الصحيح ، كما لو ساقى شريكه وشرط له زيادة من الثمر ، يجوز
وإن كان يقع عمله في مشترك . وقيل : لا يجوز ، ونقله الامام والغزالي عن
الاصحاب ، لان عمل الاجير ينبغي أن يقع في خاص ملك المستأجر ، وهو ضعيف . قال
البغوي : لو استأجر شريكه في الحنطة ليطحنها أو الدابة ليتعهدها بدراهم ، جاز
. ولو قال : استأجرتك بربع هذه الحنطة أو بصاع منها لتطحن الباقي ، قال
المتولي والبغوي : يجوز ، ثم يتقاسمان قبل الطحن ، فيأخذ الاجرة ، ويطحن
الباقي . قال المتولي : وإن شاء طحن الكل والدقيق مشترك بينهما . ومثال هذه المسائل
، ما إذا استأجره لحمل الشاة المذكاة إلى موضع كذا بجلدها ، ففاسد أيضا . أما لو
استأجره لحمل الميتة بجلدها ، فباطل ، لانه نجس . الركن الرابع : المنفعة ،
ولها خمسة شروط . الشرط الأول : أن تكون متقومة وفيه مسائل . أحدها :
استئجار تفاحة للشم باطل ، لأنها لا تقصد له ، فلم يصح كشراء حبة حنطة . فإن كثر
التفاح ، فالوجه : الصحة ، لأنهم نصوا على جواز استئجار المسك والرياحين للشم
، ومن التفاح ما هو أطيب من كثير من الرياحين . الثانية : استئجار الدراهم
والدنانير ، إن أطلقه ، فباطل الشرط الثاني : أن لا يتضمن استيفاء عين قصدا ،
ومقصودة أن الإجارة عقد تراد به المنافع دون الأعيان ، هذا هو الأصل ، إلا أنه قد
تستحق بها الأعيان تابعه لضرورة أو حاجة ماسة ، فتلحق تلك الأعيان حينئذ بالمنافع
، الشرط الثالث : أن تكون المنفعة مقدورا على تسليمها ، فاستئجار الآبق ،
والمغصوب ، والأخرس للتعليم ، والأعمى لحفظ المتاع ، إجارة عين ، ومن لا يحسن
القرآن لتعليمه ، الشرط الرابع : حصول المنفعة للمستأجر الشرط الخامس :
كون المنفعة معلومة العين والقدر والصفة ، فلا يجوز أن يقول : أجرتك أحدهم .
ثم إن لم يكن للعين المعينة إلا منفعة ، فالإجارة محمولة عليها ، وإن كان لها
منافع ، وجب البيان . ومما تقدم نرى أن الشريعة الإسلامية لم تشترط أي تأبيد أو
التزام للمالك تجاه المستأجر بتمديد العقد لمدة تزيد على ما ذكر في العقد وما اتفق
عليه عملا بالقاعدة الفقهية العقد شريعة المتعاقدين والناس ملزمين بما الزموا به
أنفسهم .
الي ان صدرت القوانين الاستثنائيه للايجارات و سوف
نقوم بشرح الايجارات في ظل القوانين الخاصه إيجار الأماكن الأستثنائية أرقام 121
لسنة 1947و 52 لسنة 1969 و 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981
القانون 4 , 5 لسنه 1996
الايجارات في ظل القانون المدني و القانون رقم 6 لسنة 1997 و تعديلاته .
و الان نترككم مع الموسوعه
مجموعة قوانين
إيجار وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المالك
والمستأجر
طبقاُ للأحدث التعديلات
القانون رقم 49 لسنة
1977
في شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
باسم
الشعب
رئيس الجمهورية
قرر
مجلس الشعب القانون الآتي نصه ، وقد أصدرناه :
الباب الأول
في إيجار الأماكن
الفصل الأول
أحكام عامة
مادة 1
فيما عدا الأراضي الفضاء
تسري أحكام هذا الباب علي الأماكن وأجزاء الاماكن علي اختلاف انواعها المعدة
للسكني او لغير ذلك من الاغراض سواء كانت مفروشة او غير مفروشة مؤجرة من المالك او
من غيره وذلك في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون
رقم 52 لسنة 1975 باصدار قانون نظام الحكم المحلي ( الادارة المحلية رقم 43 لسنة
1979 حاليا ) والقوانين المعدلة له .
ويجوز بقرار من وزير الاسكان والتعمير مد
نطاق سريان احكامه كلها او بعضها علي القرار بناء علي اقتراح المجلس المحلي المشار
اليه ولا يكون لهذا القرار اثر علي الاجرة المتعاقد عليها قبل صدوره .
تطبيق
قوانين ايجار
الاماكن استثنت صراحه الارض الفضاء من تطبيق احكامه ، وانه ولئن كانت العبرة فى
وصف العين المؤجرة بانها ارض فضاء هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمه – بما جاء
بعقد الايجار دون غيره ولا عبرة فى ذلك بالعرض الذى اجرت من اجله هذه الارض ولا
بما يقيمه عليها المستأجرين من منشات تحقيقا لهذا الغرض ، الاانه يشترط لذلك ان
يكون ما ورد فى العقد حقيقا انصرفت اليه ارادة المتعاقدين ، فاذا ثبت ان ما جاء
بالعقد صورى قصد به التحايل على احكام قانون ايجار الاماكن التعلقه بتحديد الاجرة
والامتداد القانونى لعقد الايجار بعد انتهاء مدته ، فانه لا يعول عليه وتكون
العبرة بحقيقه الواقع اى بطبيعه العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت اليه ارادة
المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت .
الطعن رقم
43 لسنه 68 ق جلسه 30/1/1999
" عبارة
الأماكن وأجزاء الأماكن التي أستهدف المشرع أن يبسط الحماية القانونية الخاصة
عليها بموجب الأحكام التي حوتها نصوص تشريعات إيجار الأماكن الأستثنائية تحقيقاً
لهدفه المنشود منها يقصد بها – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – كل حيز مغلق
بحيث يكون حرزاً ، ..."
( طعن 1581 لسنة 57 ق جلسة
25/11/1993 مشار إليه بموسوعة الأيجارات م/ محمد عزمي البكري ج1 ص 19 ط001 )
" تشريعات
إيجار الأماكن سريانها على الأماكن وأجزاء الأماكن ، المقصود بالمكان كل حيز مغلق
بحيث يكون حرزاً .."
( طعن 2587 لسنة 59 ق جلسة
1/12/1993 مشار إليه بموسوعة الأيجارات م/ محمد عزمي البكري ج1 ص 19 ط001 )
" المقرر - فى قضاء هذه المحكمة -
أن النص فى المادة الأولى من القوانين أرقام 121 لسنه 1947 ، 52 لسنه 1969 ، 49
لسنه 1977 يدل وإن إختلفت صياغتها - على أن تشريعات إيجار الأماكن لا تسرى إلا على
الأماكن وأجزاء الأماكن التى توجد بشأنها علاقة إيجارية تستند إلى عقد صحيح ولما
كانت هذه التشريعات هى من القوانين الإستثنائية التى تسرى فى نطاق الأغراض التى
وضعت لها فيجب تفسيرها فى أضيق الحدود دون ما توسع فى التفسير أو القياس ويكون
التصرف على الحكم الصحيح من النص بتقصى الغرض الذى رمى إليه والقصد الذى أملاه،
وكانت قد نشأت فى ظل استحكام أزمة المساكن فى أعقاب الحرب العالمية الثانية
وصعوبة الحصول على مسكن مما حدا بالمشرع للتدخل لوضع قيود وضوابط معينه فى تأجير
الأماكن خروجا على الأصل العام بقصد منع إستغلال المؤجرين للمستأجرين ، فإن مؤدى
ذلك عدم تطبيق تلك التشريعات إلا على الأماكن وأجزاء الأماكن التى هدف المشرع
حماية المستأجرين لها والتى يقصد بها فى هذا النطاق كل حيز مغلق بحيث يكون حرزا
وهو وصف لا يتوافر بالنسبة لمسطح حائط فى عقار بإعتبار إنه على هذا النحو غير مغلق
ومبسوط للكافة ومن ثم فإنه لا يخضع لأحكام التشريع الإستثنائى بشأن إيجار الأماكن
لإنعدام العلة التى توخاها المشرع وقررها بتلك النصوص هذا فضلا عن أن طبيعة الحائط
الذى يؤجر تتأبى مع الكثير من القواعد الإستثنائية التى تضمنها هذه القوانين ولا
تتسق مع ما أوردته من أحكام من أبرزها ما ورد بالقانون رقم 46 لسنه 1962 ومن بعده
القانون رقم 52 لسنه 1969 ثم القانون رقم 49 لسنه 1977 من قواعد بشأن تقدير القيمة
الإيجارية للأماكن وجعلها تقوم على العنصرين هما نسبة محددة من كل قيمة الأرض
وتكاليف البناء بما يقابل صافى إستثمار العقار ومقابل رأس المال ومصروفات الإصلاح
والصيانة موزعة على وحدات العقار، وأيضا ما نصت عليه المادتان 33،36 من القانون
رقم 49 لسنه 1977 فى شأن إلتزام شاغلى الأماكن المؤجرة بقيمة إستهلاك المياه
وكيفية إحتسابها وتوزيعها على وحدات العقار وغرف الخدمات والمنافع المشتركة وغيرها
من الأماكن التى تمارس فيها أنشطة غير سكنية وما نصت علية المادتان 40، 44 فى شأن
الحالات التى تجوز فيها للمستأجر أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو خاليا.
[ الطعن رقم 502 -
لسنـــة 60ق - تاريخ الجلسة 15 / 06 / 1994 - مكتب فني 45 ]
مادة 2
لا تسري احكام هذا الباب
علي :
( أ ) المساكن الملحقة
بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التي تشغل بسبب العمل
( ب ) المساكن التي تشغل
بتصاريح اشغال مؤقتة لمواجهه حالات الطواريء والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات
وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الاسكان والتعمير .
مادة 3
يحظر علي المرخص لهم في اقامة مبان او اجزاء
منها من المستوي الفاخر ، الاستفادة من النظم او الميزات الخاصة بتوزيع او صرف او
تيسير الحصول علي مواد البناء يتولي ملاك هذه المباني بمعرفتهم وعلي نفقتهم
استيراد ما يلزم لها من مواد البناء او شرائها من المواد المستوردة او من المواد
المنتجة محليا بالاسعار العالمية بعد الوفاء باحتياجات المستويات الأخري من
الاسكان .
مادة 4
تسري احكام هذا الباب علي
الاماكن التي ينشئها ، اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون مستأجرو الاراضي
الفضاء علي هذه الاراضي بترخيص كتابي من مالكها متي توافرت الشروط الآتية :
( أ ) ان يكون الترخيص
تاليا العمل بهذا القانون .
( ب ) ان تكون المباني
شاغلة لنسبة مقدارها خمسون في المائة ( 50% ) علي الاقل من الحد المسموح بالانتفاع
به مسطحا وارتفاعا وفقا لأحكام قانون توجيه وتنظيم اعمال البناء
( جـ ) الا يقل مسطح
المباني المخصصة للسكني عن ثلاثة ارباع مجموع مسطحات المباني .
واذا انتهي عقد ايجار
الاراضي الفضاء لاي سبب من الاسباب استمر من انشأ الاماكن المقامة عليها او من
استأجرها منه بحسب الاحوال شاغلا لهذه الاماكن بالاجرة المحددة قانونا .
مادة 5
تختص المحاكم العادية دون
غيرها بالفصل في المنازعات التي تنشأ عن تطبيق احكام هذا القانون .
مادة 6
يعد في حكم المستأجر في
تطبيق احكام هذا الباب مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة الي ما يشغله من هذا
العقار .
وتعتبر الاماكن الصادر في
شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة الي الجهات التي تم الاستيلاء لصالحها .
تطبيق
ذلك
أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة الموضوع سلطة فهم الواقع في
الدعوى وتقدير الأدلة فيها ـ والمستندات ـ ولها في حدود سلطتها الموضوعية أن تأخذ
بالنتيجة التي انتهي إليها الخبير للأسباب التي أوردها في تقديره وأنها غير مكلفة
بأن تتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وترد استقلال علي كل وجه أو قول مادام في
قيام الحقيقة التي أوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج , وأن
محكمة الموضوع غير ملزمة بإجابة الطاعن إلى طلب إعادة المأمورية إلى خبير ـ حسابي
ـ متى اقتنعت بكفاية الأبحاث التي أجرها وبسلامة الأسس التي بنى عليها رأيه . ومن
المقرر أن مؤدى الفقرة الثانية من المادة الثالثة من القانون رقم 52 لسنة 1969 في
شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين المقابلة للمادة 7 من
القانون رقم 121 لسنة 1947 والمادة 6/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن قرار
الاستيلاء الصادر من شخص معنوي عام يخوله القانون هذا الحق لأغراض تتعلق بالمصلحة
العامة كاستيلاء وزارة التربية والتعليم على الدور اللازمة للمدارس يقوم مقام عقد
الإيجار . ويكون الاستيلاء بأمر إداري من الجهة المختصة والنظر في صحة الأمر وطلب
إلغائه لمخالفته للقانون هو من اختصاص القضاء الإداري شأن كل أمر إداري , ولكن بعد
صدور أمر الاستيلاء صحيحا و وضع اليد على العقار المستولى عليه قد استنفذ أغراضه
وأصبحت العلاقة بعد ذلك بين الجهة المستولية ومالك العقار المستولي عيه علاقة
تأجيرية تخضع للتشريعات الاستثنائية ويكون النظر في المنازعات المتعلقة بها من
اختصاص المحكمة المختصة طبقا لهذه التشريعات .
( الطعن رقم 5057 لسنة 64 ق
جلسة 26/6/2004 )
مادة 7
للعامل المنقول الي بلد من
عامل آخر في ذات جهه العمل حق الاولوية علي غيره في استئجار السكن الذي كان يشغله
هذا العامل اذا قام باعلان المؤجر في مدي اسبوعين علي الأكثر من تاريخ الاخلاء
برغبته في ذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول علي ان يعزز ذلك عن طريق الجهه
التي يعمل بها المتبادلان وبحظر علي المالك التعاقد قبل انقضاء هذه المادة .
وعلي العامل المنقول الي
بلد آخر ان يخلي المسكن الذي كان يشغله بمجرد حصوله علي مسكن في البلد المنقول
اليه . الا اذا قامت ضرورة ملجئة تمنع من اخلاء مسكنه .
دستوريه –
أولا :- بعدم
دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.
ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان
والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات
السكنية.
المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 19قضائية جلسه 4 أكتوبر 1997
وبها تخرج
اللائحة عن الحدود التى ضبطتهابها المادة 144 من الدستور
إن قضاء هذه
المحكمة قد جرى على أنه متى عهدالقانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ
أحكامه، كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دونغيرها؛ وكان قانون بيع وتأجير
الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليهامجيزا بموجبها تبادل الوحدات
السكنية- فى البلد الواحد- بين مستأجر وآخر، ومتسلبامن تحديد القيود والضوابط التى
يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية،تاركا إحداثها- لا تفصيلها-
للائحة تنفيذية يصدرها وزير الإسكان محددا بها أحوالهذا التبادل، والشروط التى يتم
على ضوئها، والأوضاع الإجرائية التى يلتزمها، وكذلكضماناته؛وكان ذلك مؤداه أنه فيما
خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرربالفقرة المطعون عليها، فإن أسس
هذا التبادل، والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها،ظل بيد السلطة التنفيذية تتولاه
من خلال لائحة تصدرها، فلا تكون أحكامها تنفيذالقانون قائم، بل تشريعا مبتدءا
يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية،وهما من الحقوق التى كفلها
الدستور
الأصل فىالروابط الإيجارية، إن الإرادة هى التى تنشئها، فإذا جردها المشرع من
كل دور فىمجال تكوين هذه الروابط وتحديد
آثارها، كان تنظيمها آمرا منافيا لطبيعتها
إنقضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة،مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها
أجزاءها، ولا أنينتقص من أصلها أو يعدل من
طبيعتها أو يزيلها، ولا أن يقيد من مباشرة الحقوقالمتفرعة عنها فى غير ضرورة
تقتضيها وظيفتها الاجتماعية؛وكان ضمان وظيفتها هذه،يفترض ألا ترهق القيود التى
يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها، ولا أن يكون منشأنها حرمان أصحابها من تقرير صور
الانتفاع بها؛ وكان صون الملكية وإعاقتها لايجتمعان، فإن هدمها من خلال قيود
ترهقها ، ينحل عصفا بها، منافيا للحق فيها
إن قضاء هذه
المحكمة قد جرى كذلك، على أن الملكية لا تعتبر حقا مطلقا، وليس لها منالحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها • ومن ثم جاز تحميلها
ببعض القيود التىيقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية
التى لا يجوز أن يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية منثمارها أو منتجاتها أو
ملحقاتها؛وكان الدستور قد كفل للملكية حرمتها ولم يجز المساسبها إلا استثناء. وكان تنظيمها لدعم وظيفتها الاجتماعية لا يجوز إلا
بقانون يوازنبه المشرع حقوق أصحابها بما يراه
من المصالح أولى بالاعتبار؛ وكانت الفقرة المطعونعليها التى تضمنها قانون الإسكان،
لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلدالواحد، على أن تحدد اللائحة
التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروطإنفاذه، فإن التنظيم الوارد بها
لحق الملكية، يكون متضمنا فرض قيود عليها تنال منمحتواها
إن مانص عليهالدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعى،
يعنى وحدةالجماعة فى بنيانها، وتداخل
مصالحها لا تصادمها، وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتهاببعض عند تزاحمها، واتصال أفرادها
وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا، فلا يتفرقونبددا أو يتناحرون طمعا، أو
يتنابذون بغيا، وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها، لايملكون التنصل منها أو التخلى
عنها، وليس لفريق منهم بالتالى أن يتقدم على غيرهانتهازا، ولا أن ينال من الحقوق
قدرا منها يكون به- عدوانا- أكثر علوا. بل يتعين أنتتضافر جهودهم لتكون لهم الفرص
ذاتها التى تقيم لمجتمعاتهم بنيانها الحق، وتتهيأمعها تلك الحماية التى ينبغى أن
يلوذ بها ضعفاؤهم، ليجدوا فى كنفها الأمنوالاستقرار
المحكمة
بعد الاطلاع على
الأوراق، والمداولة
حيث إن الوقائع-
حسبما يبين منصحيفة الدعوى وسائر الأوراق-
تتحصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى عليهالخامس، كانا يقيمان فى وحدة
سكنية بعقار للمدعى بدائرة قسم مصر القديمة؛ وقد أبرمامع المدعى عليه الثالث المقيم
بالدور الأرضى بالزمالك بالعقار المملوك للمدعى عليهممن السادس إلى الأخير، عقدا
تبادلا بمقتضاه مسكنيهما المؤجرين، على سند من مقتضياتالحالة الصحية للمدعى عليها
الرابعة، وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالثلازدياد عدد أفراد. وقد أخطر
المتبادلان ملاك العقارين بصور من عقد التبادل،وبمستنداتهما التى تؤكد حقهما فى
إجرائه، وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذيةللقانون رقم 49 لسنة 1977. وبعد
مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الإخطار دون رد منالملاك بقبول التبادل، أقام
المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلىجنوب القاهرة. وأثناء نظرها دفع
المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرةالثالثة من المادة 7 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيمالعلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية الدفع، وصرحت بالطعنبعدم الدستورية، فقد أقام المدعى
الدعوى الماثلة. وحيث إن الفقرة الثالثة من المادة7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجروالمستأجر، تنص على مايأتى :
"000 وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بينمستأجر وآخر وذلك فى البلاد وبين الأحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد
والشروطوالإجراءات والضمانات التى يحددها
قرار وزير الإسكان والتعمير، وعملا باللائحةالتنفيذية لهذا القانون الصادر
بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978،فإن تبادل الوحدات السكنية
بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها، يتم فىالأحوال التى حددتها، وهى: أولا-
.............. ثانيا- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من
المستأجرين راغبى التبادل أو كليهما الانتقال منمسكنه إلى آخر أكثر ملاءمة لظروفه
الصحية التى لايجوز اثباتها إلا بتقرير قاطع منطبيبين متخصصين، متضمنا بيانا
دقيقا بها، واقتضائها من تغيير المسكن بسببها. ثالثا-أن يقع تغيير فى الأوضاع
الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من المستأجرين أو كليهما،ويندرج تحتها تغير حجم الأسرة، وما يقتضيه من ضيق أو اتساع مسكنها. ................ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم
المحافظاتوغيرها من البلاد التى تسرى فيها
أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977،سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو
بين عقار وآخر داخل البلدة الواحدة. وتشترط المادة 4من اللائحة التنفيذية للقانون
لإجراء التبادل- وقبل البدء فيه- وفاء كل منالمستأجرين الراغبين في التبادل،
بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة. وفيماعدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة
الصحية المبينة فى البند ( ثانيا ) يشترط لجوازالتبادل، انقضاء سنة كاملة على
الأقل على إقامة كل مممستأجر فى مسكنه قبل البدء فىإجراءات التبادل. ويبقى
المستأجران ضامنين متضامنين- كل منهما قبل الآخر وفى مواجهةالمؤجر- إيفاء التزاماتهما المالية الناشئة عن عقد الإيجار، وذلك لمدة
سنتين منتاريخ إتمام التبادل. وعملا
بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية، يحرر المستأجران راغباالتبادل خمس نسخ من النموذج الخاص
بذلك والمرفق بهذه اللائحة. ويخطران مالكىالعقارين المراد التبادل فيهما
بنسخة من هذا النموذج، على أن تكون موقعا عليهامنهما، ومرفق بها مستنداتهما التى
تؤكد صحة بياناتها. وعلى كل من الملاك- وخلالثلاثين يوما من تاريخ إخطاره
برغبة المستأجرين- إبلاغهما بكتاب موصى عليه مصحوببعلم الوصول برأيه فى طلباتهم.
ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله، بمثابة رفضللتنازل. وتقضى المادتان 6و7 من
هذه اللائحة، بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبىالتبادل عن عقد الإيجار الخاص به
إلى المستأجر الآخر، وذلك بعد رضاء الملاك أو صدورحكم من القضاء بالتبادل. ويقوم
الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام العقد اللازملإثبات التبادل. وحيث إن الفقرة
الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977،كان قد تضمنها مشروع قانون عرض
على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977،إلا أن لجنة الشئون الدستورية
والتشريعية لهذا المجلس ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا علىانحيازها لمصلحة مستأجرى الأعيان
إضرارا بأصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديدالأجرة، وفرض عليهم امتداد
الإجارة بعد انتهاء مدتها، وعَرَّضهم كذلك لقيود صارمةنظم بها الروابط الإيجارية فى
عديد من جوانبها. ولم يبق لهم بعدئذ إلا حق اختيارمستأجر العين التى يملكونها، فإذا
أسقط المشرع عنهم هذا الحق، نالتهم مضار كثيرةيندرج تحتها أن يتحول المستأجرون
إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونهاويفاجئون بها من يملكون الأماكن
التى يشغلونها. بيد أن المجلس رفض إقرار ما انتهتإليه لجنة الشئون الدستورية
والتشريعية، وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار إليهابنصها الوارد بمشروع الحكومة، ثم
أقرها. وحيث إن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة منالمادة 7 من القانون رقم 49 لسنة
1977، مخالفتها للمواد 2 و 7 و 33 و 34 منالدستور، وذلك من عدة أوجه حاصلها
أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعةالإسلامية فى أصولها الكلية،
ويتضمن إسقاطا للملكية عن أصحابها بما فرضه المشرع منقيود عليها، وتحويرا للإجارة عن
طبيعتها الشخصية من خلال أغيار يبادلون الوحدةالسكنية التى كانوا يشغلونها،
بوحدة أخرى كان مستأجر آخر مقيما بها، فلا يكون إنفاذالتبادل فيما بين هاتين الوحدتين،
إلا اقحاما عليهما لأشخاص لا تربطهم بصاحبها صلةمنطقية. هذا فضلا عن أن هذا
التبادل لايتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغمالية باهظة يدفعها أحد
المتبادلين لثانيهما، ولا يحصل المؤجر على شئ منها. وحيث إنالمصلحة الشخصية المباشرة- وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية- مناطها
ارتباطها بصلةمنطقية بالمصلحة التى يقوم بها
النزاع الموضوعى؛ وكان المدعى وإن قصر الدفع بعدمالدستورية الذى أبداه أمام محكمة
الموضوع، على حكم الفقرة الثالثة من المادة 7 منالقانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجروالمستأجر، إلا أن الخصومة
الدستورية الماثلة، لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروطوالأوضاع التى نظم وزير الإسكان
التبادل من خلالها، وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرةالمطعون عليها، كلا لا يتجزأ.
وحيث إن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة منالمادة 7 من القانون رقم 49 لسنة
1979- وفى إطار ربطها باللائحة التنفيذية لهذاالقانون- أن تبادل الوحدات السكنية
فيما بين مستأجرين يرغبان فيه، ليس عملا رضائيا،بل يقع فى الأحوال التى حددتها
اللائحة التنفيذية، وبالشروط التى عينتها، ووفقالأوضاع الإجرائية التى حددتها.
ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادلالوحدات السكنية، يحيط بالأحوال
والشروط والأوضاع التى يتم فيها، فلا يحول دوننفاذه اعتراض أصحابها عليه، كلما
توافرت الواقعة التى اعتبرها المشرع مصدرا للحقفيه. وهو مايعنى أن الحق فى
التبادل، لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التىتستنهضها إرادة مستأجرين توافقا
على إجراء التبادل، وأرادا أن يتماه وفقا لأحكامها،فلا يدور إلا معها. وحيث إن
المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصداراللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين
بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء منتنفيذها. وله أن يفوض غيره فى
إصدارها. ويجوز أن يعين القانون من يصدر القراراتاللازمة لتنفيذه. وحيث إن من
المقرر، أنه لايجوز للسلطة التشريعية- فى ممارستهالاختصاصاتها فى مجال إقرار
القوانين- أن تتخلى بنفسها عنها، إهمالا من جانبها لنصالمادة 86 من الدستور التى تعهد
إليها أصلا بالمهام التشريعية، ولاتخول السلطةالتنفيذية مباشرتها إلا استثناء،
وفى الحدود الضيقة التى بينتها نصوص الدستور حصرا،ويندرج تحتها إصدار اللوائح
اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها،توليها ابتداء تنظيم مسائل خلا
القانون من بيان الإطار العام الذى يحكمها، فلاتفصل اللائحة عندئذ أحكاما أوردها
المشرع إجمالا، ولكنها تشرع ابتداء من خلالنصوص جديدة لا يمكن إسنادها إلى
القانون، وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتهابها المادة 144 من الدستور. وحيث
إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهدالقانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ
أحكامه، كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دونغيرها؛ وكان قانون بيع وتأجير
الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليهامجيزا بموجبها تبادل الوحدات
السكنية- فى البلد الواحد- بين مستأجر وآخر، ومتسلبامن تحديد القيود والضوابط التى
يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية،تاركا إحداثها- لا تفصيلها-
للائحة تنفيذية يصدرها وزير الإسكان محددا بها أحوالهذا التبادل، والشروط التى يتم
على ضوئها، والأوضاع الإجرائية التى يلتزمها، وكذلكضماناته؛وكان ذلك مؤداه أنه فيما
خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرربالفقرة المطعون عليها، فإن أسس
هذا التبادل، والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها،ظل بيد السلطة التنفيذية تتولاه
من خلال لائحة تصدرها، فلا تكون أحكامها تنفيذالقانون قائم، بل تشريعا مبتدءا
يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية،وهما من الحقوق التى كفلها
الدستور. وحيث إن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوقكونها من الخصائص الجوهرية للحرية
الشخصية، إنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فىالملكية؛ وذلك بالنظر إلى الحقوق
التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها، أيا كانالمدين بأدائها. وحيث إن السلطة
التشريعية، وإن ساغ لها استثناء أن تتناول أنواعامن العقود لتحيط بعض جوانبها
بتنظيم آمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة؛ إلا أن هذهالسلطة ذاتها لايسعها أن تهدم
الدائرة التى تباشر فيها الإرادة حركتها، فلا يكونلسلطانها بعد هدمها من أثر، ذلك
أن الإرادة وإن لم يكن دورها كاملا فى تكوين العقودوتحديد الآثار التى ترتبها، إلا
أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فىنطاقها، لايجوز اغتيالها بتمامها،
وإلا كان ذلك إنهاءً لوجودها، ومحوا كاملا للحريةالشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها
تعبيرا عنها، ممثلا فى إرادة الاختيار استقلالاعن الأخرين، بما يصون لهذه الحرية
مقوماتها، ويؤكد فعاليتها. وحيث إن الأصل فىالروابط الإيجارية، إن الإرادة هى
التى تنشئها، فإذا جردها المشرع من كل دور فىمجال تكوين هذه الروابط وتحديد
آثارها، كان تنظيمها آمرا منافيا لطبيعتها. ومنالبدهى، أن القيود التى فرضها
المشرع على الإجارة، اقتضتها أزمة الإسكان وحدةضغوطها، وضرورة التدخل لمواجهتها
بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاصلموضوعها؛ وقد أصابها هذا التنظيم
الخاص فى كثير من جوانبها، مقيدا عمل الإرادة فىمجالها، وعلى الأخص فى مجال تحديد
الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون، إلا أنالإجارة تظل- حتى مع وجود هذا
التنظيم الخاص- تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقدالتى أهدرتها النصوص المطعون فيها
من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شأنالأعيان التى تعلق بها، فلا تكون
الإجارة عقدا يقوم على التراضى، بل إملاء يناقضأسسها ويقوضها. وحيث إنقضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة،مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها
أجزاءها، ولا أنينتقص من أصلها أو يعدل من
طبيعتها أو يزيلها، ولا أن يقيد من مباشرة الحقوقالمتفرعة عنها فى غير ضرورة
تقتضيها وظيفتها الاجتماعية؛وكان ضمان وظيفتها هذه،يفترض ألا ترهق القيود التى
يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها، ولا أن يكون منشأنها حرمان أصحابها من تقرير صور
الانتفاع بها؛ وكان صون الملكية وإعاقتها لايجتمعان، فإن هدمها من خلال قيود
ترهقها ، ينحل عصفا بها، منافيا للحق فيها. وحيثإن قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك،
على أن الملكية لا تعتبر حقا مطلقا، وليس لها منالحماية ما يجاوز الانتفاع
المشروع بعناصرها • ومن ثم جاز تحميلها ببعض القيود التىيقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية
التى لا يجوز أن يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية منثمارها أو منتجاتها أو
ملحقاتها؛وكان الدستور قد كفل للملكية حرمتها ولم يجز المساسبها إلا استثناء. وكان تنظيمها لدعم وظيفتها الاجتماعية لا يجوز إلا
بقانون يوازنبه المشرع حقوق أصحابها بما يراه
من المصالح أولى بالاعتبار؛ وكانت الفقرة المطعونعليها التى تضمنها قانون الإسكان،
لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلدالواحد، على أن تحدد اللائحة
التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروطإنفاذه، فإن التنظيم الوارد بها
لحق الملكية، يكون متضمنا فرض قيود عليها تنال منمحتواها، وعلى الأخص من خلال
الآثار التى ترتبها فى مجال استعمالها. وحيث إنالتبادل المقرر بالنصوص المطعون
عليها، ليس إلا تنازلا رخص
تعريف الايجار
إن عقد الإيجار من العقود المهمة والتي
نتداولها في حياتنا اليومية كثيراً ونتبادل فيها الأدوار فتارة نكون مستأجرين
وأخرى مؤجرين وبصور شتى، ومن هذه العقود عقد إيجار العقار، فهذه العقود أولتها
التشريعات أهمية خاصة لأنها تتعلق إما بمحل عمل المستأجر أو محل سكناه وكلاهما من
الأمور التي لا يستغني عنها أي فرد،
عقد الإيجار في
الشريعة الإسلامية
إن الشريعة الإسلامية في أحكامها تنقسم
إلى نوعين عبادية ومعاملات، و العبادية التي تنظم أحكام العبادة من صلاة وزكاة
وسواها من الأمور التي تتعلق بتوثيق صلة العبد بخالقه، أما المعاملات فهي الأحكام
التي تنظم العلاقات بين الأفراد، ومنها عقود الإيجار لذلك فان عقد الإيجار في
الشريعة الإسلامية لا يختلف كثيراً عما قررته القوانين النافذة، والسبب في ذلك إن
الشريعة الإسلامية كانت المصدر الأساس لمجمل الأحكام القانونية التي تضمنتها
القوانين النافذة، وسأتناول الموضوع على وفق ما يلي :ـ
تعريف عقد
الإيجار
إن تعريف عقد الإيجار يتطلب معرفة اصل مفردة
الإجارة في اللغة وإنها تماثل التعريف الاصطلاحي للعقد ، فالإجارة مشتقة من الأجر
وهو العوض ، ومنه سمي الثواب أجرا . وفي الشرع : عقد على المنافع بعوض ، فلا
يصح استئجار الشجر من أجل الانتفاع بالثمر ، لان الشجر ليس منفعة ، ولا استئجار
النقدين ، ولا الطعام للأكل ، ولا المكيل والموزون لأنه لا ينتفع بها إلا باستهلاك
أعيانها . وكذلك لا يصح استئجار بقرة أو شاة أو ناقة لحلب لبنها لان الإجارة تملك
المنافع ، وفي هذه الحال تملك اللبن وهو عين . والعقد يرد على المنفعة لا على
العين والمنفعة قد تكون منفعة عين ، كسكنى الدار ، أو ركوب السيارة ، كما إن
الإجارة (هي بيع منفعة معلومة بأجر معلوم بمعنى إن الإجارة شرعا تمليك منفعة بعوض
فخرج البيع والهبة والعارية والنكاح فإنه استباحة المنافع بعوض لا تمليكها ) ،
وقيل الأجر الجزاء على العمل كالإجارة ولما كان أصل هذه المادة الثواب على الأعمال
وهي منافع، لذا خصصت الإجارة ببيع المنافع على قاعدة العرف في تخصيص كل نوع تحت
جنس باسم ليحصل التعارف عند الخطاب ويرى بعض الفقهاء إن (الإجارة هي المعاوضة على
منافع الأعيان ، سواء كانت المنفعة عملا - كالإجارة على الخياطة - أم غير ذلك ،
كإجارة المساكن والملابس والدواب والمعامل وغيرها) .
أركان عقد
الإيجار
أركان عقد الإيجار في فقه الشريعة الإسلامية
كما يلي :ـ الركن الأول : العاقدان ويعتبر فيهما العقل والبلوغ كسائر
التصرفات . الركن الثاني : الصيغة ، وهي أن يقول : أكريتك هذه الدار ،
أو أجرتها مدة كذا بكذا ، فيقول : على الاتصال ( قبلت ، أو ) استأجرت ، أو
اكتريت . ولو أضاف إلى المنفعة فقال : أجرتك أو أكريتك منافع هذه الدار الركن
الثالث : الأجرة . فالإجارة قسمان . واردة على العين كمن استأجر دابة بعينها
ليركبها أو يحمل عليها ، أو شخصا بعينه لخياطة ثوب . أو بناء الحائط وواردة على
الذمة ، كمن أستأجر دابة موصوفة للركوب أو الحمل ، أو قال : ألزمت ذمتك خياطة
هذا الثوب ، أو بناء الحائط ، فقبل . وفي قوله : استأجرتك لكذا ، أو لتفعل
كذا ، وجهان . أصحهما : أن الحاصل به إجارة عين ، للاضافة إلى المخاطب ، كما
لو قال : استأجرت هذه الدابة . والثاني : إجارة ذمة ، وعلى هذا إنما
تكون إجارة عين إذا زاد فقال : استأجرت عينك أو نفسك لكذا ، أو لتعمل بنفسك
كذا . وإجارة العقار لا تكون إلا إجارة عين ، لانه لا يثبت في الذمة ، ولهذا لا
يجوز السلم في أرض ولا دار . وفيها تفصيلات متعددة كما يلي :ـ
1.إذا وردت
الاجارة على العين ، لم يجب تسليم الاجرة في المجلس ، كما لا يشترط تسليم الثمن في
البيع . ثم إن كانت في الذمة ، فهي كالثمن في الذمة في جواز الاستبدال ، وفي أنه
إذا شرط فيها التأجيل أو التنجيم ، كانت مؤجلة أو منجمة . وإن شرط التعجيل ، كانت
معجلة ، وإن أطلق ، فمعجلة ، وملكها المكري بنفس العقد ، استحق استيفاءها إذا سلم
العين إلى المستأجر . واستدل الاصحاب بأن المنافع موجودة أو ملحقة بالموجود ،
ولهذا صح العقد عليها ، وجاز أن تكون الاجرة دينا ، وإلا ، لكان بيع دين بدين .
2. يشترط العلم بقدر الاجرة ووصفها إذا كانت
في الذمة كالثمن في الذمة ، فلو قال : اعمل كذا لارضيك أو أعطيك شيئا ، وما
أشبهه ، فسد العقد ، وإذا عمل ، استحق أجرة المثل . ولو استأجره بنفقته أو كسوته ،
فسد . ولو استأجره بقدر من الحنطة أو الشعير ، وضبطه ضبط السلم ، جاز . ولو
استأجره بأرطال خبز ، بني على جواز السلم في الخبز . ولو آجر الدار بعمارتها ، أو
الدابة بعلفها ، أو الارض بخراجها ومؤنتها أو بدراهم معلومة على أن يعمرها ، ولا
يحسب ما أنفق من الاجرة ، لم يصح . ولو أجرها بدراهم معلومة على أن يصرفها إلى
العمارة ، لم يصح ، لان الاجرة ، الدراهم مع الصرف إلى العمارة ، وذلك عمل مجهول .
ثم إذا صرفها في العمارة ، رجع بها . ولو أطلق العقد ، ثم أذن له في الصرف إلى
العمارة ، وتبرع به المستأجر ، جاز . فإن اختلفا في قدر ما أنفق ، فقولان في أن
القول قول من ؟ ولو أعطاه ثوبا وقال : إن خطته اليوم فلك درهم ، أو غدا فنصف
، فسد العقد ووجبت أجرة المثل متى خاطه . ولو قال : إن خطته روميا فلك درهم ،
أو فارسيا فنصف ، فسد ، والرومي بغرزتين ، والفارسي بغرزة .
3. إذا أجلا الاجرة فحلت وقد تغير النقد ،
اعتبر نقد يوم العقد . وفي الجعالة الاعتبار بيوم اللفظ على الاصح ، وقيل :
بوقت تمام العمل ، لان الاستحقاق يثبت بتمام العمل .
4. إذا كانت الاجرة في الذمة . فلو كانت معينة
، ملكت في الحال كالمبيع ، واعتبرت فيها الشرائط المعتبرة في المبيع ، حتى لو جعل
الاجرة جلد شاة مذبوحة قبل السلخ ، لم يجز ، لانه لا يعرف صفته في الرقة والثخانة
وغيرهما . وهل تغني رؤية الاجرة ، عن معرفة قدرها ؟ فيه طريقان . أحدهما :
على قولي رأس مال السلم . والثاني : القطع بالجواز ، وهو المذهب .
5. أما الاجارة الواردة على الذمة ، فلا يجوز
فيها تأجيل الاجرة ، ولا الاستبدال عنها ، ولا الحوالة بها ولا عليها ، ولا
الابراء ، بل يجب التسليم في المجلس كرأس مال السلم ، لانه سلم في المنافع ، فإن
كانت الاججرة مشاهدة غير معلومة القدر ، فعلى القولين في رأس مال السلم . هذا إذا
تعاقدا بلفظ السلم ، بأن قال : أسلمت إليك هذا الدينار في دابة تحملني إلى
موضع كذا ، فإن عقدا بلفظ الاجارة ، بأن قال : استأجرت منك دابة صفتها
كذالتحملني إلى موضع كذا ، فوجهان بنوهما على أن الاعتبار باللفظ ، أم بالمعنى ؟
أصحهما عند العراقيين ، وأبي علي ، والبغوي : أنه كما لو عقدا بلفظ السلم ،
ورجح بعضهم الآخر .
6. يجوز أن تكون الاجرة منفعة ، سواء اتفق
الجنس ، كما إذا أجر دارا بمنفعة دار ، أو اختلف ، بأن أجرها بمنفعة عبد . ولا ربا
في المنافع أصلا ، حتى لو أجر دارا بمنفعة دارين ، أو أجر حلي ذهب بذهب ، جاز ،
ولا يشترط القبض في المجلس . فصل لا يجوز أن يجعل الاجرة شيئا يحصل بعمل الاجنبي ،
كما لو استأجر السلاخ ينسج الشاة بجلدها ، أو الطحان ليطحن الحنطة بثلث دقيقها ،
أو بصاع منه ، أو بالنخالة ، أو المرضعة بجزء من الرقيق المرتضع بعد الفطام ، أو
قاطف الثمار بجزء منها بعد القطاف ، أو لينسخ الثوب بنصفه ، فكل هذا فاسد ،
وللاجير أجرة مثله . ولو استأجر المرضع بجزء من الرقيق في الحال ، أو قاطف الثمار
بجزء منها على رؤوس الشجر ، أو كان الرقيق لرجل وامرأة ، فاستأجرها لترضعه بجزء منه
، أو بغيره ، جاز على الصحيح ، كما لو ساقى شريكه وشرط له زيادة من الثمر ، يجوز
وإن كان يقع عمله في مشترك . وقيل : لا يجوز ، ونقله الامام والغزالي عن
الاصحاب ، لان عمل الاجير ينبغي أن يقع في خاص ملك المستأجر ، وهو ضعيف . قال
البغوي : لو استأجر شريكه في الحنطة ليطحنها أو الدابة ليتعهدها بدراهم ، جاز
. ولو قال : استأجرتك بربع هذه الحنطة أو بصاع منها لتطحن الباقي ، قال
المتولي والبغوي : يجوز ، ثم يتقاسمان قبل الطحن ، فيأخذ الاجرة ، ويطحن
الباقي . قال المتولي : وإن شاء طحن الكل والدقيق مشترك بينهما . ومثال هذه المسائل
، ما إذا استأجره لحمل الشاة المذكاة إلى موضع كذا بجلدها ، ففاسد أيضا . أما لو
استأجره لحمل الميتة بجلدها ، فباطل ، لانه نجس . الركن الرابع : المنفعة ،
ولها خمسة شروط . الشرط الأول : أن تكون متقومة وفيه مسائل . أحدها :
استئجار تفاحة للشم باطل ، لأنها لا تقصد له ، فلم يصح كشراء حبة حنطة . فإن كثر
التفاح ، فالوجه : الصحة ، لأنهم نصوا على جواز استئجار المسك والرياحين للشم
، ومن التفاح ما هو أطيب من كثير من الرياحين . الثانية : استئجار الدراهم
والدنانير ، إن أطلقه ، فباطل الشرط الثاني : أن لا يتضمن استيفاء عين قصدا ،
ومقصودة أن الإجارة عقد تراد به المنافع دون الأعيان ، هذا هو الأصل ، إلا أنه قد
تستحق بها الأعيان تابعه لضرورة أو حاجة ماسة ، فتلحق تلك الأعيان حينئذ بالمنافع
، الشرط الثالث : أن تكون المنفعة مقدورا على تسليمها ، فاستئجار الآبق ،
والمغصوب ، والأخرس للتعليم ، والأعمى لحفظ المتاع ، إجارة عين ، ومن لا يحسن
القرآن لتعليمه ، الشرط الرابع : حصول المنفعة للمستأجر الشرط الخامس :
كون المنفعة معلومة العين والقدر والصفة ، فلا يجوز أن يقول : أجرتك أحدهم .
ثم إن لم يكن للعين المعينة إلا منفعة ، فالإجارة محمولة عليها ، وإن كان لها
منافع ، وجب البيان . ومما تقدم نرى أن الشريعة الإسلامية لم تشترط أي تأبيد أو
التزام للمالك تجاه المستأجر بتمديد العقد لمدة تزيد على ما ذكر في العقد وما اتفق
عليه عملا بالقاعدة الفقهية العقد شريعة المتعاقدين والناس ملزمين بما الزموا به
أنفسهم .
الي ان صدرت القوانين الاستثنائيه للايجارات و سوف
نقوم بشرح الايجارات في ظل القوانين الخاصه إيجار الأماكن الأستثنائية أرقام 121
لسنة 1947و 52 لسنة 1969 و 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981
القانون 4 , 5 لسنه 1996
الايجارات في ظل القانون المدني و القانون رقم 6 لسنة 1997 و تعديلاته .
و الان نترككم مع الموسوعه
مجموعة قوانين
إيجار وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المالك
والمستأجر
طبقاُ للأحدث التعديلات
القانون رقم 49 لسنة
1977
في شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
باسم
الشعب
رئيس الجمهورية
قرر
مجلس الشعب القانون الآتي نصه ، وقد أصدرناه :
الباب الأول
في إيجار الأماكن
الفصل الأول
أحكام عامة
مادة 1
فيما عدا الأراضي الفضاء
تسري أحكام هذا الباب علي الأماكن وأجزاء الاماكن علي اختلاف انواعها المعدة
للسكني او لغير ذلك من الاغراض سواء كانت مفروشة او غير مفروشة مؤجرة من المالك او
من غيره وذلك في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون
رقم 52 لسنة 1975 باصدار قانون نظام الحكم المحلي ( الادارة المحلية رقم 43 لسنة
1979 حاليا ) والقوانين المعدلة له .
ويجوز بقرار من وزير الاسكان والتعمير مد
نطاق سريان احكامه كلها او بعضها علي القرار بناء علي اقتراح المجلس المحلي المشار
اليه ولا يكون لهذا القرار اثر علي الاجرة المتعاقد عليها قبل صدوره .
تطبيق
قوانين ايجار
الاماكن استثنت صراحه الارض الفضاء من تطبيق احكامه ، وانه ولئن كانت العبرة فى
وصف العين المؤجرة بانها ارض فضاء هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمه – بما جاء
بعقد الايجار دون غيره ولا عبرة فى ذلك بالعرض الذى اجرت من اجله هذه الارض ولا
بما يقيمه عليها المستأجرين من منشات تحقيقا لهذا الغرض ، الاانه يشترط لذلك ان
يكون ما ورد فى العقد حقيقا انصرفت اليه ارادة المتعاقدين ، فاذا ثبت ان ما جاء
بالعقد صورى قصد به التحايل على احكام قانون ايجار الاماكن التعلقه بتحديد الاجرة
والامتداد القانونى لعقد الايجار بعد انتهاء مدته ، فانه لا يعول عليه وتكون
العبرة بحقيقه الواقع اى بطبيعه العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت اليه ارادة
المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت .
الطعن رقم
43 لسنه 68 ق جلسه 30/1/1999
" عبارة
الأماكن وأجزاء الأماكن التي أستهدف المشرع أن يبسط الحماية القانونية الخاصة
عليها بموجب الأحكام التي حوتها نصوص تشريعات إيجار الأماكن الأستثنائية تحقيقاً
لهدفه المنشود منها يقصد بها – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – كل حيز مغلق
بحيث يكون حرزاً ، ..."
( طعن 1581 لسنة 57 ق جلسة
25/11/1993 مشار إليه بموسوعة الأيجارات م/ محمد عزمي البكري ج1 ص 19 ط001 )
" تشريعات
إيجار الأماكن سريانها على الأماكن وأجزاء الأماكن ، المقصود بالمكان كل حيز مغلق
بحيث يكون حرزاً .."
( طعن 2587 لسنة 59 ق جلسة
1/12/1993 مشار إليه بموسوعة الأيجارات م/ محمد عزمي البكري ج1 ص 19 ط001 )
" المقرر - فى قضاء هذه المحكمة -
أن النص فى المادة الأولى من القوانين أرقام 121 لسنه 1947 ، 52 لسنه 1969 ، 49
لسنه 1977 يدل وإن إختلفت صياغتها - على أن تشريعات إيجار الأماكن لا تسرى إلا على
الأماكن وأجزاء الأماكن التى توجد بشأنها علاقة إيجارية تستند إلى عقد صحيح ولما
كانت هذه التشريعات هى من القوانين الإستثنائية التى تسرى فى نطاق الأغراض التى
وضعت لها فيجب تفسيرها فى أضيق الحدود دون ما توسع فى التفسير أو القياس ويكون
التصرف على الحكم الصحيح من النص بتقصى الغرض الذى رمى إليه والقصد الذى أملاه،
وكانت قد نشأت فى ظل استحكام أزمة المساكن فى أعقاب الحرب العالمية الثانية
وصعوبة الحصول على مسكن مما حدا بالمشرع للتدخل لوضع قيود وضوابط معينه فى تأجير
الأماكن خروجا على الأصل العام بقصد منع إستغلال المؤجرين للمستأجرين ، فإن مؤدى
ذلك عدم تطبيق تلك التشريعات إلا على الأماكن وأجزاء الأماكن التى هدف المشرع
حماية المستأجرين لها والتى يقصد بها فى هذا النطاق كل حيز مغلق بحيث يكون حرزا
وهو وصف لا يتوافر بالنسبة لمسطح حائط فى عقار بإعتبار إنه على هذا النحو غير مغلق
ومبسوط للكافة ومن ثم فإنه لا يخضع لأحكام التشريع الإستثنائى بشأن إيجار الأماكن
لإنعدام العلة التى توخاها المشرع وقررها بتلك النصوص هذا فضلا عن أن طبيعة الحائط
الذى يؤجر تتأبى مع الكثير من القواعد الإستثنائية التى تضمنها هذه القوانين ولا
تتسق مع ما أوردته من أحكام من أبرزها ما ورد بالقانون رقم 46 لسنه 1962 ومن بعده
القانون رقم 52 لسنه 1969 ثم القانون رقم 49 لسنه 1977 من قواعد بشأن تقدير القيمة
الإيجارية للأماكن وجعلها تقوم على العنصرين هما نسبة محددة من كل قيمة الأرض
وتكاليف البناء بما يقابل صافى إستثمار العقار ومقابل رأس المال ومصروفات الإصلاح
والصيانة موزعة على وحدات العقار، وأيضا ما نصت عليه المادتان 33،36 من القانون
رقم 49 لسنه 1977 فى شأن إلتزام شاغلى الأماكن المؤجرة بقيمة إستهلاك المياه
وكيفية إحتسابها وتوزيعها على وحدات العقار وغرف الخدمات والمنافع المشتركة وغيرها
من الأماكن التى تمارس فيها أنشطة غير سكنية وما نصت علية المادتان 40، 44 فى شأن
الحالات التى تجوز فيها للمستأجر أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو خاليا.
[ الطعن رقم 502 -
لسنـــة 60ق - تاريخ الجلسة 15 / 06 / 1994 - مكتب فني 45 ]
مادة 2
لا تسري احكام هذا الباب
علي :
( أ ) المساكن الملحقة
بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التي تشغل بسبب العمل
( ب ) المساكن التي تشغل
بتصاريح اشغال مؤقتة لمواجهه حالات الطواريء والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات
وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الاسكان والتعمير .
مادة 3
يحظر علي المرخص لهم في اقامة مبان او اجزاء
منها من المستوي الفاخر ، الاستفادة من النظم او الميزات الخاصة بتوزيع او صرف او
تيسير الحصول علي مواد البناء يتولي ملاك هذه المباني بمعرفتهم وعلي نفقتهم
استيراد ما يلزم لها من مواد البناء او شرائها من المواد المستوردة او من المواد
المنتجة محليا بالاسعار العالمية بعد الوفاء باحتياجات المستويات الأخري من
الاسكان .
مادة 4
تسري احكام هذا الباب علي
الاماكن التي ينشئها ، اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون مستأجرو الاراضي
الفضاء علي هذه الاراضي بترخيص كتابي من مالكها متي توافرت الشروط الآتية :
( أ ) ان يكون الترخيص
تاليا العمل بهذا القانون .
( ب ) ان تكون المباني
شاغلة لنسبة مقدارها خمسون في المائة ( 50% ) علي الاقل من الحد المسموح بالانتفاع
به مسطحا وارتفاعا وفقا لأحكام قانون توجيه وتنظيم اعمال البناء
( جـ ) الا يقل مسطح
المباني المخصصة للسكني عن ثلاثة ارباع مجموع مسطحات المباني .
واذا انتهي عقد ايجار
الاراضي الفضاء لاي سبب من الاسباب استمر من انشأ الاماكن المقامة عليها او من
استأجرها منه بحسب الاحوال شاغلا لهذه الاماكن بالاجرة المحددة قانونا .
مادة 5
تختص المحاكم العادية دون
غيرها بالفصل في المنازعات التي تنشأ عن تطبيق احكام هذا القانون .
مادة 6
يعد في حكم المستأجر في
تطبيق احكام هذا الباب مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة الي ما يشغله من هذا
العقار .
وتعتبر الاماكن الصادر في
شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة الي الجهات التي تم الاستيلاء لصالحها .
تطبيق
ذلك
أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة الموضوع سلطة فهم الواقع في
الدعوى وتقدير الأدلة فيها ـ والمستندات ـ ولها في حدود سلطتها الموضوعية أن تأخذ
بالنتيجة التي انتهي إليها الخبير للأسباب التي أوردها في تقديره وأنها غير مكلفة
بأن تتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وترد استقلال علي كل وجه أو قول مادام في
قيام الحقيقة التي أوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج , وأن
محكمة الموضوع غير ملزمة بإجابة الطاعن إلى طلب إعادة المأمورية إلى خبير ـ حسابي
ـ متى اقتنعت بكفاية الأبحاث التي أجرها وبسلامة الأسس التي بنى عليها رأيه . ومن
المقرر أن مؤدى الفقرة الثانية من المادة الثالثة من القانون رقم 52 لسنة 1969 في
شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين المقابلة للمادة 7 من
القانون رقم 121 لسنة 1947 والمادة 6/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن قرار
الاستيلاء الصادر من شخص معنوي عام يخوله القانون هذا الحق لأغراض تتعلق بالمصلحة
العامة كاستيلاء وزارة التربية والتعليم على الدور اللازمة للمدارس يقوم مقام عقد
الإيجار . ويكون الاستيلاء بأمر إداري من الجهة المختصة والنظر في صحة الأمر وطلب
إلغائه لمخالفته للقانون هو من اختصاص القضاء الإداري شأن كل أمر إداري , ولكن بعد
صدور أمر الاستيلاء صحيحا و وضع اليد على العقار المستولى عليه قد استنفذ أغراضه
وأصبحت العلاقة بعد ذلك بين الجهة المستولية ومالك العقار المستولي عيه علاقة
تأجيرية تخضع للتشريعات الاستثنائية ويكون النظر في المنازعات المتعلقة بها من
اختصاص المحكمة المختصة طبقا لهذه التشريعات .
( الطعن رقم 5057 لسنة 64 ق
جلسة 26/6/2004 )
مادة 7
للعامل المنقول الي بلد من
عامل آخر في ذات جهه العمل حق الاولوية علي غيره في استئجار السكن الذي كان يشغله
هذا العامل اذا قام باعلان المؤجر في مدي اسبوعين علي الأكثر من تاريخ الاخلاء
برغبته في ذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول علي ان يعزز ذلك عن طريق الجهه
التي يعمل بها المتبادلان وبحظر علي المالك التعاقد قبل انقضاء هذه المادة .
وعلي العامل المنقول الي
بلد آخر ان يخلي المسكن الذي كان يشغله بمجرد حصوله علي مسكن في البلد المنقول
اليه . الا اذا قامت ضرورة ملجئة تمنع من اخلاء مسكنه .
دستوريه –
أولا :- بعدم
دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.
ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان
والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات
السكنية.
المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 19قضائية جلسه 4 أكتوبر 1997
وبها تخرج
اللائحة عن الحدود التى ضبطتهابها المادة 144 من الدستور
إن قضاء هذه
المحكمة قد جرى على أنه متى عهدالقانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ
أحكامه، كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دونغيرها؛ وكان قانون بيع وتأجير
الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليهامجيزا بموجبها تبادل الوحدات
السكنية- فى البلد الواحد- بين مستأجر وآخر، ومتسلبامن تحديد القيود والضوابط التى
يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية،تاركا إحداثها- لا تفصيلها-
للائحة تنفيذية يصدرها وزير الإسكان محددا بها أحوالهذا التبادل، والشروط التى يتم
على ضوئها، والأوضاع الإجرائية التى يلتزمها، وكذلكضماناته؛وكان ذلك مؤداه أنه فيما
خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرربالفقرة المطعون عليها، فإن أسس
هذا التبادل، والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها،ظل بيد السلطة التنفيذية تتولاه
من خلال لائحة تصدرها، فلا تكون أحكامها تنفيذالقانون قائم، بل تشريعا مبتدءا
يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية،وهما من الحقوق التى كفلها
الدستور
الأصل فىالروابط الإيجارية، إن الإرادة هى التى تنشئها، فإذا جردها المشرع من
كل دور فىمجال تكوين هذه الروابط وتحديد
آثارها، كان تنظيمها آمرا منافيا لطبيعتها
إنقضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة،مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها
أجزاءها، ولا أنينتقص من أصلها أو يعدل من
طبيعتها أو يزيلها، ولا أن يقيد من مباشرة الحقوقالمتفرعة عنها فى غير ضرورة
تقتضيها وظيفتها الاجتماعية؛وكان ضمان وظيفتها هذه،يفترض ألا ترهق القيود التى
يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها، ولا أن يكون منشأنها حرمان أصحابها من تقرير صور
الانتفاع بها؛ وكان صون الملكية وإعاقتها لايجتمعان، فإن هدمها من خلال قيود
ترهقها ، ينحل عصفا بها، منافيا للحق فيها
إن قضاء هذه
المحكمة قد جرى كذلك، على أن الملكية لا تعتبر حقا مطلقا، وليس لها منالحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها • ومن ثم جاز تحميلها
ببعض القيود التىيقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية
التى لا يجوز أن يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية منثمارها أو منتجاتها أو
ملحقاتها؛وكان الدستور قد كفل للملكية حرمتها ولم يجز المساسبها إلا استثناء. وكان تنظيمها لدعم وظيفتها الاجتماعية لا يجوز إلا
بقانون يوازنبه المشرع حقوق أصحابها بما يراه
من المصالح أولى بالاعتبار؛ وكانت الفقرة المطعونعليها التى تضمنها قانون الإسكان،
لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلدالواحد، على أن تحدد اللائحة
التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروطإنفاذه، فإن التنظيم الوارد بها
لحق الملكية، يكون متضمنا فرض قيود عليها تنال منمحتواها
إن مانص عليهالدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعى،
يعنى وحدةالجماعة فى بنيانها، وتداخل
مصالحها لا تصادمها، وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتهاببعض عند تزاحمها، واتصال أفرادها
وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا، فلا يتفرقونبددا أو يتناحرون طمعا، أو
يتنابذون بغيا، وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها، لايملكون التنصل منها أو التخلى
عنها، وليس لفريق منهم بالتالى أن يتقدم على غيرهانتهازا، ولا أن ينال من الحقوق
قدرا منها يكون به- عدوانا- أكثر علوا. بل يتعين أنتتضافر جهودهم لتكون لهم الفرص
ذاتها التى تقيم لمجتمعاتهم بنيانها الحق، وتتهيأمعها تلك الحماية التى ينبغى أن
يلوذ بها ضعفاؤهم، ليجدوا فى كنفها الأمنوالاستقرار
المحكمة
بعد الاطلاع على
الأوراق، والمداولة
حيث إن الوقائع-
حسبما يبين منصحيفة الدعوى وسائر الأوراق-
تتحصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى عليهالخامس، كانا يقيمان فى وحدة
سكنية بعقار للمدعى بدائرة قسم مصر القديمة؛ وقد أبرمامع المدعى عليه الثالث المقيم
بالدور الأرضى بالزمالك بالعقار المملوك للمدعى عليهممن السادس إلى الأخير، عقدا
تبادلا بمقتضاه مسكنيهما المؤجرين، على سند من مقتضياتالحالة الصحية للمدعى عليها
الرابعة، وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالثلازدياد عدد أفراد. وقد أخطر
المتبادلان ملاك العقارين بصور من عقد التبادل،وبمستنداتهما التى تؤكد حقهما فى
إجرائه، وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذيةللقانون رقم 49 لسنة 1977. وبعد
مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الإخطار دون رد منالملاك بقبول التبادل، أقام
المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلىجنوب القاهرة. وأثناء نظرها دفع
المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرةالثالثة من المادة 7 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيمالعلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية الدفع، وصرحت بالطعنبعدم الدستورية، فقد أقام المدعى
الدعوى الماثلة. وحيث إن الفقرة الثالثة من المادة7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجروالمستأجر، تنص على مايأتى :
"000 وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بينمستأجر وآخر وذلك فى البلاد وبين الأحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد
والشروطوالإجراءات والضمانات التى يحددها
قرار وزير الإسكان والتعمير، وعملا باللائحةالتنفيذية لهذا القانون الصادر
بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978،فإن تبادل الوحدات السكنية
بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها، يتم فىالأحوال التى حددتها، وهى: أولا-
.............. ثانيا- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من
المستأجرين راغبى التبادل أو كليهما الانتقال منمسكنه إلى آخر أكثر ملاءمة لظروفه
الصحية التى لايجوز اثباتها إلا بتقرير قاطع منطبيبين متخصصين، متضمنا بيانا
دقيقا بها، واقتضائها من تغيير المسكن بسببها. ثالثا-أن يقع تغيير فى الأوضاع
الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من المستأجرين أو كليهما،ويندرج تحتها تغير حجم الأسرة، وما يقتضيه من ضيق أو اتساع مسكنها. ................ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم
المحافظاتوغيرها من البلاد التى تسرى فيها
أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977،سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو
بين عقار وآخر داخل البلدة الواحدة. وتشترط المادة 4من اللائحة التنفيذية للقانون
لإجراء التبادل- وقبل البدء فيه- وفاء كل منالمستأجرين الراغبين في التبادل،
بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة. وفيماعدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة
الصحية المبينة فى البند ( ثانيا ) يشترط لجوازالتبادل، انقضاء سنة كاملة على
الأقل على إقامة كل مممستأجر فى مسكنه قبل البدء فىإجراءات التبادل. ويبقى
المستأجران ضامنين متضامنين- كل منهما قبل الآخر وفى مواجهةالمؤجر- إيفاء التزاماتهما المالية الناشئة عن عقد الإيجار، وذلك لمدة
سنتين منتاريخ إتمام التبادل. وعملا
بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية، يحرر المستأجران راغباالتبادل خمس نسخ من النموذج الخاص
بذلك والمرفق بهذه اللائحة. ويخطران مالكىالعقارين المراد التبادل فيهما
بنسخة من هذا النموذج، على أن تكون موقعا عليهامنهما، ومرفق بها مستنداتهما التى
تؤكد صحة بياناتها. وعلى كل من الملاك- وخلالثلاثين يوما من تاريخ إخطاره
برغبة المستأجرين- إبلاغهما بكتاب موصى عليه مصحوببعلم الوصول برأيه فى طلباتهم.
ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله، بمثابة رفضللتنازل. وتقضى المادتان 6و7 من
هذه اللائحة، بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبىالتبادل عن عقد الإيجار الخاص به
إلى المستأجر الآخر، وذلك بعد رضاء الملاك أو صدورحكم من القضاء بالتبادل. ويقوم
الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام العقد اللازملإثبات التبادل. وحيث إن الفقرة
الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977،كان قد تضمنها مشروع قانون عرض
على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977،إلا أن لجنة الشئون الدستورية
والتشريعية لهذا المجلس ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا علىانحيازها لمصلحة مستأجرى الأعيان
إضرارا بأصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديدالأجرة، وفرض عليهم امتداد
الإجارة بعد انتهاء مدتها، وعَرَّضهم كذلك لقيود صارمةنظم بها الروابط الإيجارية فى
عديد من جوانبها. ولم يبق لهم بعدئذ إلا حق اختيارمستأجر العين التى يملكونها، فإذا
أسقط المشرع عنهم هذا الحق، نالتهم مضار كثيرةيندرج تحتها أن يتحول المستأجرون
إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونهاويفاجئون بها من يملكون الأماكن
التى يشغلونها. بيد أن المجلس رفض إقرار ما انتهتإليه لجنة الشئون الدستورية
والتشريعية، وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار إليهابنصها الوارد بمشروع الحكومة، ثم
أقرها. وحيث إن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة منالمادة 7 من القانون رقم 49 لسنة
1977، مخالفتها للمواد 2 و 7 و 33 و 34 منالدستور، وذلك من عدة أوجه حاصلها
أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعةالإسلامية فى أصولها الكلية،
ويتضمن إسقاطا للملكية عن أصحابها بما فرضه المشرع منقيود عليها، وتحويرا للإجارة عن
طبيعتها الشخصية من خلال أغيار يبادلون الوحدةالسكنية التى كانوا يشغلونها،
بوحدة أخرى كان مستأجر آخر مقيما بها، فلا يكون إنفاذالتبادل فيما بين هاتين الوحدتين،
إلا اقحاما عليهما لأشخاص لا تربطهم بصاحبها صلةمنطقية. هذا فضلا عن أن هذا
التبادل لايتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغمالية باهظة يدفعها أحد
المتبادلين لثانيهما، ولا يحصل المؤجر على شئ منها. وحيث إنالمصلحة الشخصية المباشرة- وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية- مناطها
ارتباطها بصلةمنطقية بالمصلحة التى يقوم بها
النزاع الموضوعى؛ وكان المدعى وإن قصر الدفع بعدمالدستورية الذى أبداه أمام محكمة
الموضوع، على حكم الفقرة الثالثة من المادة 7 منالقانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجروالمستأجر، إلا أن الخصومة
الدستورية الماثلة، لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروطوالأوضاع التى نظم وزير الإسكان
التبادل من خلالها، وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرةالمطعون عليها، كلا لا يتجزأ.
وحيث إن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة منالمادة 7 من القانون رقم 49 لسنة
1979- وفى إطار ربطها باللائحة التنفيذية لهذاالقانون- أن تبادل الوحدات السكنية
فيما بين مستأجرين يرغبان فيه، ليس عملا رضائيا،بل يقع فى الأحوال التى حددتها
اللائحة التنفيذية، وبالشروط التى عينتها، ووفقالأوضاع الإجرائية التى حددتها.
ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادلالوحدات السكنية، يحيط بالأحوال
والشروط والأوضاع التى يتم فيها، فلا يحول دوننفاذه اعتراض أصحابها عليه، كلما
توافرت الواقعة التى اعتبرها المشرع مصدرا للحقفيه. وهو مايعنى أن الحق فى
التبادل، لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التىتستنهضها إرادة مستأجرين توافقا
على إجراء التبادل، وأرادا أن يتماه وفقا لأحكامها،فلا يدور إلا معها. وحيث إن
المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصداراللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين
بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء منتنفيذها. وله أن يفوض غيره فى
إصدارها. ويجوز أن يعين القانون من يصدر القراراتاللازمة لتنفيذه. وحيث إن من
المقرر، أنه لايجوز للسلطة التشريعية- فى ممارستهالاختصاصاتها فى مجال إقرار
القوانين- أن تتخلى بنفسها عنها، إهمالا من جانبها لنصالمادة 86 من الدستور التى تعهد
إليها أصلا بالمهام التشريعية، ولاتخول السلطةالتنفيذية مباشرتها إلا استثناء،
وفى الحدود الضيقة التى بينتها نصوص الدستور حصرا،ويندرج تحتها إصدار اللوائح
اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها،توليها ابتداء تنظيم مسائل خلا
القانون من بيان الإطار العام الذى يحكمها، فلاتفصل اللائحة عندئذ أحكاما أوردها
المشرع إجمالا، ولكنها تشرع ابتداء من خلالنصوص جديدة لا يمكن إسنادها إلى
القانون، وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتهابها المادة 144 من الدستور. وحيث
إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهدالقانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ
أحكامه، كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دونغيرها؛ وكان قانون بيع وتأجير
الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليهامجيزا بموجبها تبادل الوحدات
السكنية- فى البلد الواحد- بين مستأجر وآخر، ومتسلبامن تحديد القيود والضوابط التى
يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية،تاركا إحداثها- لا تفصيلها-
للائحة تنفيذية يصدرها وزير الإسكان محددا بها أحوالهذا التبادل، والشروط التى يتم
على ضوئها، والأوضاع الإجرائية التى يلتزمها، وكذلكضماناته؛وكان ذلك مؤداه أنه فيما
خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرربالفقرة المطعون عليها، فإن أسس
هذا التبادل، والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها،ظل بيد السلطة التنفيذية تتولاه
من خلال لائحة تصدرها، فلا تكون أحكامها تنفيذالقانون قائم، بل تشريعا مبتدءا
يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية،وهما من الحقوق التى كفلها
الدستور. وحيث إن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوقكونها من الخصائص الجوهرية للحرية
الشخصية، إنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فىالملكية؛ وذلك بالنظر إلى الحقوق
التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها، أيا كانالمدين بأدائها. وحيث إن السلطة
التشريعية، وإن ساغ لها استثناء أن تتناول أنواعامن العقود لتحيط بعض جوانبها
بتنظيم آمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة؛ إلا أن هذهالسلطة ذاتها لايسعها أن تهدم
الدائرة التى تباشر فيها الإرادة حركتها، فلا يكونلسلطانها بعد هدمها من أثر، ذلك
أن الإرادة وإن لم يكن دورها كاملا فى تكوين العقودوتحديد الآثار التى ترتبها، إلا
أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فىنطاقها، لايجوز اغتيالها بتمامها،
وإلا كان ذلك إنهاءً لوجودها، ومحوا كاملا للحريةالشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها
تعبيرا عنها، ممثلا فى إرادة الاختيار استقلالاعن الأخرين، بما يصون لهذه الحرية
مقوماتها، ويؤكد فعاليتها. وحيث إن الأصل فىالروابط الإيجارية، إن الإرادة هى
التى تنشئها، فإذا جردها المشرع من كل دور فىمجال تكوين هذه الروابط وتحديد
آثارها، كان تنظيمها آمرا منافيا لطبيعتها. ومنالبدهى، أن القيود التى فرضها
المشرع على الإجارة، اقتضتها أزمة الإسكان وحدةضغوطها، وضرورة التدخل لمواجهتها
بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاصلموضوعها؛ وقد أصابها هذا التنظيم
الخاص فى كثير من جوانبها، مقيدا عمل الإرادة فىمجالها، وعلى الأخص فى مجال تحديد
الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون، إلا أنالإجارة تظل- حتى مع وجود هذا
التنظيم الخاص- تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقدالتى أهدرتها النصوص المطعون فيها
من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شأنالأعيان التى تعلق بها، فلا تكون
الإجارة عقدا يقوم على التراضى، بل إملاء يناقضأسسها ويقوضها. وحيث إنقضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة،مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها
أجزاءها، ولا أنينتقص من أصلها أو يعدل من
طبيعتها أو يزيلها، ولا أن يقيد من مباشرة الحقوقالمتفرعة عنها فى غير ضرورة
تقتضيها وظيفتها الاجتماعية؛وكان ضمان وظيفتها هذه،يفترض ألا ترهق القيود التى
يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها، ولا أن يكون منشأنها حرمان أصحابها من تقرير صور
الانتفاع بها؛ وكان صون الملكية وإعاقتها لايجتمعان، فإن هدمها من خلال قيود
ترهقها ، ينحل عصفا بها، منافيا للحق فيها. وحيثإن قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك،
على أن الملكية لا تعتبر حقا مطلقا، وليس لها منالحماية ما يجاوز الانتفاع
المشروع بعناصرها • ومن ثم جاز تحميلها ببعض القيود التىيقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية
التى لا يجوز أن يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية منثمارها أو منتجاتها أو
ملحقاتها؛وكان الدستور قد كفل للملكية حرمتها ولم يجز المساسبها إلا استثناء. وكان تنظيمها لدعم وظيفتها الاجتماعية لا يجوز إلا
بقانون يوازنبه المشرع حقوق أصحابها بما يراه
من المصالح أولى بالاعتبار؛ وكانت الفقرة المطعونعليها التى تضمنها قانون الإسكان،
لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلدالواحد، على أن تحدد اللائحة
التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروطإنفاذه، فإن التنظيم الوارد بها
لحق الملكية، يكون متضمنا فرض قيود عليها تنال منمحتواها، وعلى الأخص من خلال
الآثار التى ترتبها فى مجال استعمالها. وحيث إنالتبادل المقرر بالنصوص المطعون
عليها، ليس إلا تنازلا رخص
